有些房东朋友简单地认为，如果自己的孩子懂英文的话就可以高枕无忧的自己管理出租物业了。最近有疫情造成形形色色的租客的问题切实地改变了一些房东朋友们的原有想法。其中，很多房东朋友惊奇的发现，他们对租赁房里面的很多细节都一窍不通。其中有一个最大的问题就是对于“分租”这个概念没有清晰的理解而造成了一些不小损失。今天我们就来谈一下“分租”。
大多数房东都比较了解标准的租赁协议，但对“分租”这一个灰色地带却知之甚少。
总的来说，以下是房东需要了解的关于物业分租的注意事项：
分租的定义
分租是指租客将一个房间或空间出租给不在租约上的人。虽然这在澳大利亚是合法的，但这一行为必须得到房东的许可。
租户租房时会通过与房东签订租赁协议建立合法合同关系。这一工作通常是由房地产中介公司帮助完成。分租就意味着，租客与房东签订租赁协议，但是将住宅的一部分或者一个房间的法律关系转移给其他人。但是直接与房东签订租约的租客对租赁物业负有直接的法律义务，例如按时支付租金和维护等等的方方面面。
在澳大利亚大多数州和地区的住宅租赁法都类似的条款，但其中一些法律赋予房东合理的权利反对转租——例如，如果分租的承租客有不良租赁历史；房东认为房屋会过于拥挤，缺少停车场或是如果潜在分租租客不能证明有能力支付租金等等，房东可以拒绝分租。
转租的规定
澳大利亚各州和地区的关于转租规则大部分相同，差异比较小，总的来说是：
1. 需要获得许可
很多人认为能出租赁物业分租一间房是“默认可行的”，但租客必须得到房东同意。这意味着分租的首要规则是，原房客(即主要租客)必须获得房东的许可，而新房客(即分租租客)必须获得房东的许可。
房东不能不合理地的“拒绝”分租租客。如果房东这样做，大多数州和地区民事和行政法庭都会给租客提供申请机制，进而批准分租。
2. 提交相关文件
一般来说，主要租客与分租租客之间的租赁协议应采用书面形式。口头预定无效。
3.正式提交押金
当分租开始时，就要交押金。如果房东同意分租，分租租客同样有义务交押金，那么主要租客有责任向当地相关政府机构提交押金。
4. 理解分租租客的责任
一旦分租协议达成，分租租客就会承担与主要租客同样的法律义务。例如，付房租和保持住宅整洁的义务。
由于很多房东朋友们对这些细节不了解，最终遇到需要索赔房东保险的时候，才发现很多细节没有按照租赁法规定来做，进而造成保险公司的拒赔而造成很大经济损失。我们有一个房东就是因为分租的租客损坏物业，但是由于分组协议不符合租赁法规定，无法得到索赔而造成了$8,000澳币的经济损失。
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在疫情期间One Agency墨尔本已经多次为房东谈判成功而追回造成的经济损失。我们熟悉现今状况下的租赁法律，擅长上庭策略。
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