很多投资地产的华人朋友只顾赚钱，对财务架构没有任何研究或是考量。今天我们就来说说“贷款架构”这个话题。
在房地产投资中，有一种普遍的理念，那就是“以终为始”。这往往说起来容易做起来难，而贷款架构就是这样一种被忽视的策略。正确的架构可以为投资者在投资过程中节省数万澳元以及规避财务风险。
我会跟大家概述一些最常用的贷款策略和架构。当然就不会适用于每一个投资人，在此只供参考。在对你自己贷款作出任何改变或者决定前，因为每个人的个人情况是独一无二的。只有一个了解你个人状况的投资精明专家才会策划你的财务策略。
1. 不惜一切代价避免“交叉贷款”
交叉贷款是指贷款人使用一处以上的财产作为贷款的担保。
交叉贷款的一个简单例子是：你用你自住的物业担保将要购置的投资房产，于是把2个房贷绑在了一起。
这个架构有利于银行，而不是你本人。你要不惜一切代价避免它。这一点至关重要，主要原因有:
它不允许你最大化可借金额(即缺乏对估值的控制)。通过避免交叉贷款，你可以确定哪些资产需要重估价值，以及何时重估。而银行将希望对所有资产进行重估，因为它们在财务上相互关联，这可能会对你的可借股本产生负面影响，具体要取决于估值结果。
它将你与某个特定的放贷方栓在一起，降低了你的灵活性。将你所有的财产分开担保会给你更大的灵活性，因为你可能能够为一处财产找到一个新的放贷方进行贷款重组，这可能也会帮助你最大化你的借贷能力。
你无法控制销售过程，而银行可以控制你的任意或者所有的销售价格(如果你出售房产)，并强迫你将其用于偿还他们选择的债务。
如果你的投资房产生了财务困难，你的自住房就自动地变成了银行的保险。在某种情况下你的自住房会不情愿的被迫出售抵债。
2. 使用对冲，借到最大值
一般来说，你只有一次机会确定可扣除最高税款的住房贷款，而这就是在你首次购买物业时。你可以先少支付现金，借较多的钱，然后再对冲减少贷款额度，因为这些额外的资金支付将决定这些贷款是否可以抵税。
因此，我建议大家阶段性的调整你的财务结构，让自己尽可能地灵活。虽然银行通常会试图说服你使用重划贷款，而不是对冲账户。因为这对它们来说在管理上更容易，但这种策略往往会导致产生不可抵扣的借款。
这就是为什么对冲账户几乎总是最好的购房方法。首付之外的现金可以存在在一个对冲帐户，你可以随取随用。
3.把你的贷款偿还设置为只付利息(而不是本息同还)可以带来一系列的好处，包括:
它允许你以抵消的方式存入所有多余的现金，而不是减少贷款本金。这将保持贷款本金的原始数值，这可能对未来的税收优惠很重要。这也适用于你自住房东住房贷款，因为你的自住房有一天也可能成为投资物业。
它将你的贷款月供降低到最低水平，让你有更多的选择。
4.尽可能使用多家银行
不用把所有鸡蛋放在一个篮子里，包括与银行打交道。贷款机构多样化有很多好处：
有时候贷方太了解你了，因此对你的个人、业务和投资有太多的控制。
使你的借款能力最大化——当然，在你规定的限额内借款仍然很重要。
如果银行知道它们没有管理你所有的业务，它们就不太可能变得“懒惰”，因此这能让它们把你一直当作上等客户。
银行资产的估值通常会因银行而异，因此与两家或两家以上的银行建立关系将使你的可借金额最大化。
5. 合理组合利率
大多数投资者将是长期借款人，因为他们明白尽可能长时间持有房产的好处。从长远来看，策略性的调整按揭利率是有道理的。设定固定利率的长短是很好的利率管理方法。这样做可以让你更灵活地定期管理你的贷款利率。当然，提前支付可能会产生手续费，所以你的贷款结构应该考虑到这一点，以尽量减少或消除这种惩罚。
6. 工私不能混合
很多华人朋友都经商，有时把你的业务和私人银行业务放在一家银行里似乎很方便。但是这种情况的主要问题是银行有太多的控制权，他们对你了解太多。如果你把你的商业银行业务和个人银行业务分开，你就控制了双方拥有的信息量，这在你的财务状况发生变化时尤其重要。
7. 寻求专业的建议
在许多财务问题上，在申请你的贷款时获得专业的建议是非常重要的。这会以确保你的房地产投资之旅有个良好的开端。通过寻求正确的专业建议和帮助，你的房地产投资经验可能会更顺利，并在长期收获更高的经济利益。
请记住获得财富并不是偶然发生的——它是执行一个良好的投资计划的结果。
专业人士会帮助您将生活中最重要的财务领域无缝地结合在一起。无论您是企业主、专业人士还是高收入人士，都需要一个量身定制的投资方案。这样才能使得你的地产投资马到成功。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来做为一个成功的投资者，开发商，策略分析师和地产经纪人, 他在项目收购，策划和风险管理上赢得了广大同行的好评。
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