前不久有个从悉尼回国的朋友跟我说，他在飞机上遇到不少回国的留学生，很多表示不会再回澳洲读书了。如果这不是一个偶然现象的话，澳洲的短期移民人口的锐减会给经济和房市带来近10年来前所未有的压力。
最近的一份来自NHFIC（全澳住房投资机构）的报告表明，国际留学生数量锐减可能会在短短三年内削减多达23万套住房需求，呼吁延长房屋改造计划和政策，以刺激移民增长，保障紧缺的人口增长。该报告还预测疫情的影响要通过7年，按最悲观情况的计算，国际留学生人数才会恢复到疫情前75万人的65%。换句话说，即使明年年中的国际边境解封，在今后的3年里澳大利亚住房需求将巨幅减少。
报告中最乐观的预测为，如果国际留学生人数在7年内就能完全恢复到疫情前的水平，那么净住房需求将仅仅减少13万套左右。
第三种情况预计，最初国际学生人数下降会比前两种情况更快，但复苏也更快，预计净住房需求将减少15万套。以2008的全球金融危机为例，当是国际学生人数下降了20%，4年才恢复。这也反映出许多国际留学生对来自本国的经济支持的依赖。
报告还说，外国学生占澳大利亚净海外移民人数的50%。根据全球金融危机经验，国际学生人数下降需要一定时间才能恢复。这项研究强调了“人口增长”与潜在的“房屋需求”之间的关系。疫情引发的不确定性影响着人口增长前景，人口增长可能会越来越多地依赖净海外移民。
留学生大军推动了日益增长的学生公寓这一新兴行业，同时也填补了私人投资人租赁物业的租金和空置率需求，特别是在首府城市的市中心CBD周边和大学附近。作为居住、工作和投资的目的地澳大利亚仍然非常有吸引力，政府长期以来都持续支持移民和国际学生。由于维多利亚州遭受了疫情的重创，政府为刺激市场需求也在部署“房屋改造刺激计划”。
早些时候澳大利亚联邦政府预测在2021年财政年度，全澳总移民人数将会下滑20万人（-85%）。政策制定者应该尽其所能促进增加入境移民人数。希望当边境再次开放时，大量人群会从海外移民到澳大利亚，确保提供技能、人才和人口增长。否则澳洲会面临成千上万的澳大利亚人失业。重新启动移民计划应该是现在内阁的首要任务。
至于对地产投资人来说，最重要的是度过眼前的难关，保持现金流的畅通，顺利的度过有可能在明年3月31日以后发生的价值$2400万澳元的“银行还款假期”带来的抛售潮。之后，市场的反弹就不远了。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人，投资者，开发商和策略分析师。
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