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【澳洲房地产投资术语汇总】投资须知!



很多华人朋友工作繁忙,没有时间了解在房地产投资中的术语和概念。今天我们就给大家概括一下,供大家参考。


折旧(Depreciation)


当一项资产价值下降时,通常被称为折旧。投资者可以将可产生收入的资产折旧抵扣应税收入从而减少他们的应纳税总额。折旧资产包括固定家电(比如空调)、地毯、窗帘等等。


2017年折旧规定所有修改。2017年5月9日以后购置的房产,只能申请新购买资产的折旧,而不可以是之前就有的资产。也就是说当更新一项资产时,投资者可以申请在该资产有效试用期内收回该资产的一部分成本。如果投资者购买了全新的房产,如公寓楼花或者别墅与土地组合,并直接出租,那么便可以申请创造收入的资产的折旧,比如电器、地毯和百叶窗。


工料测量师可提供完整折旧报告,也被称为折旧表。该报告概述了投资者可以折旧的所有项目。一份折旧报告的成本约为$500澳元,而且这份报告的成本也是可以抵税的。


贷款比率(Loan-to-Value Ratio)


贷款比率也被称为LVR,用于比表述款规额度和房产价格的关系,通常用百分比表示。银行使用它来确定哪种贷款最合适,以及借款人是否需要向银行支付住房贷款保险(LMI)。投资者可以用它来确定自己的杠杆程度。


贷款比率的计算方法是用贷款额度除以物业售价。例如,如果一位投资者以$80万澳元的贷款购买一处价值$100万澳元的房产,LVR将为80%。

一般来说,LVR越低越好,因为这意味着你对该房产拥有更多的权益。较低的LVR意味着,如果你突然需要紧急出售,你亏损的可能性就较小。此外当LVR超过80%时,银行通常会开始向贷款人收取住房贷款保险费,买家最好避免该成本。


负扣税(Negative Gearing)


杠杆是指投资者贷款投资房产。负扣税是指房贷还款额度高于净租金收入,这意味着投资人正在亏损。但是根据现行税法,这种损失可以抵消工资等其他收入额度,从而减少投资者在相应财政年度的应纳税收入。


投资者通常购买负扣税的房地产,因为短期损的失将被长期房价增值所抵消。这是因为,租金收益率较低的房产往往拥有较高的房价增值率。并且,通常租金收入会随着时间的推移而增加,这最终可能会使投资房地产成为正扣税。

如果租赁物业还有正常支出外的开销,还可以申请获得折旧优惠,那么投资者的总支出可能会超过其租金收入,这意味着该物业可能会实现负扣税,但投资者实际上没有亏钱。


改建扣税 (Capital Allowance Works)


如果住宅是在1985年以后新建的,投资者每年可以申请建筑成本的2.5%的扣税。如果房屋在1992年以后有改建,投资者可申请2.5%的改建造包括厨房和浴室的翻新、房屋扩建、移动内墙或新栅栏。


根据不同的物业,基本工程扣税额可能相当可观。就像折旧一样,工料测量师可以向投资者提供一份详细报告,详细指出投资者可以申请的基本工程补助列表。


资本增值(Capital Gain )


资本增值是指一项资产随着时间的推移而增值。在房地产中,它描述了房产的购买价格和销售价格或当前销售价之间的价格差。这经常被用来描述一个城市或地区在一段时间内(通常是按12个月计算)房屋中位价的变化。


例如,如果一个地区的房屋中位价在一年内从$60万澳元升至$66万澳元,那么该地区的资本增长率为10%。投资者可以利用这些数据来确定哪里的房价上涨或下跌得最多。这也是决定在哪里买入的整体策略中最重要的一部分。


杠杆 ( Leverage)


当借钱购买一项投资时,它被称为杠杆。几乎所有的业主和房东都使用杠杆购买房产,也就是我们常说的住房贷款。


杠杆是投资者盈利的关键策略之一。假设有两个投资者每人都有$20万澳元的储蓄用于投资。一名投资者完全用储蓄购买$20万澳元的房产,而另一名投资者用$20万澳元作为20%的首付购买$100万澳元的房产,剩余$80万澳元通过银行贷款支付。如果两处房产的价格以相同的速度增长,那么使用杠杆的投资者的财富增幅就更大。如果房产价格上涨10%,第一个投资者可以$22万澳元的价格出售房产,而第二个投资者可以$110万澳元的价格出售房产。从而第一位投资者获得了$2万澳元的利润,而另一位获得了$10万澳元利润(不包括房产交易成本)。

杠杆并非没有风险。虽然杠杆放大了资本增长收益。但如果房地产价格下跌、投资者可能会被迫出售,这也可能会放大损失。在上述同样的场景中,如果房地产价格下跌10%,使用杠杆的投资者将损失$10万澳元,而全款买房的投资者只损失$2万澳元。


租金收益 (Rental Yield)


租金收入是一种房产衡量标准,用来确定一个物业租金收入占其价值的百分比。总租金收益率对于快速比较市场上的多处房产非常有用,而无需进行深入的计算。净租金收益率有助于打破计算与每套物业相关的具体成本,并可以提供更准确的比较。


总租金收益率很容易确定,这也是房产上市后最常被提及的数字。它的计算方法是每年的租金总收入除以房产总价格。例如,以每周$450澳元的价格出租售价$50万澳元的物业,每年的租金收入为$23,400澳元,租金总收益为4.68%。

利率(Interest Rate)


当投资者借钱时,他们同意连本带利偿还所借的钱。利率是指投资者每年必须支付的贷款总额的百分比。

不同的贷款产品有不同的利率,取决于银行提供给借款人的利率和对他们评估的风险水平。贷款利率与现金利率不同,现金利率是银行借款是需要支付的利率,由澳洲央行(Reserve Bank of Australia)设定,并每月审核。当澳洲央行提高或降低现金利率时,银行通常但并不一定会相应地调整贷款产品的利率,将这一变化传递给自己的借款人。


贷款利率与现金利率不同,现金利率是银行为贷款支付的利率,由澳洲央行(Reserve Bank of Australia)设定,并每月审核。当澳洲央行提高或降低现金利率时,银行通常(但并非总是)会通过相应地调整贷款产品的利率,将这一变化传递给借款人。


对冲账户(Offset Account)


现在许多贷款都带有对冲账户。这个定的关联银行账户允许借款人将任何资金存在其中抵消贷款利息。然而,对冲账户里的钱是没有利息的。


如果借款人有一笔$50万澳元的贷款,对冲账户中有$10万澳元存款,那么借款人就只需要支付$40万澳元的利息。

业主和投资者可以用对冲账户降低住房贷款偿还的利息。借款者可以随时从他们的对冲账户中存取资金,它就是一个普通的银行账户——借款者的工资或租金收入可以存入对冲账户,而且它通常有相应的银行卡英语支取现金或付款。


对冲账户对借款者来说是有利的,因为即使没有利息收入,但是贷款节省的利息通常要比存入银行账户的储蓄利息更多。对冲账户和提前还款服务之间的关键区别在于,对借款人来说,从对冲账户中取款没有限制或费用。


资产净值(Equity)


资产净值是你的财产价格和贷款额度之间的差值。拥有$50万澳元房产和$40万澳元贷款的投资者拥有$10万澳元的资产净值。


如果你的房屋价值上升,或者你偿还了更多的贷款,你的资产净值就会增加。如果投资者偿还了$5万澳元的贷款,并且他们的房产价值上升到$60万澳元,那他们将拥有$25万澳元的资产净值(60万澳元减去35万澳元= 25万澳元)。

你可以将资产净值用于其他用途,比如装修,或者作为投资房产的首付。使用资产净值,你需要进行贷款重组,这意味着要么增加当前贷款额,要么就为该房产申请第二笔贷款。在这个过程中,你还需要重新估价你的房子。当你使用资产净值时,你正在借更多的钱,这将意味着更高的还款额度。如果你正在使用这个策略,请确保这不会让你的财务过度困难。

如果你买的是投资性房产,那就研究一下类似的房产,计算出你能获得多少租金收入以确保你不会负担过重。还要确保你有足够的现金来支付所有不可预见的支出,比如维修费用,或者投资房产没有房客的空置期。

现金流(Cash Flow )


现金流是指一项投资产生的收入、以及持有的相关成本计算后的净结果。现金流通常以正的或负的来定义。正现金流意味着租金收入大于支出。正现金流房产通常对投资者很有吸引力,因为这些房产提供稳定的被动收入流。然而,投资者需要为此收入纳税。负现金流是指支出大于租金收入。在这种情况下,投资者将需要从自己的口袋中出钱弥补差额,但也可能符合申请税收减免政策。


一处房产的现金流是正还是负,很大程度上取决于投资者的个人情况,而不是房产本身。一般投资性房产的最大开销是住房贷款利息。因此,如果投资者的贷款较少,相应支付的利息也较少,因此房产更有可能拥有正现金流。如果租金收入随着时间的推移而增加,或者由于利率下降而费用减少,现金流也可能从负变为正。但是,如果利率上升,租金收入下降,或者长期空置,现金流也有可能由正变为负。

在建立房地产投资组合时,现金流尤其重要,因为你拥有的房产越多,利率或租金收入的变化对你整体影响就越大。


如果您有任何疑问,欢迎联系我们。One Agency是一家澳洲大型地产连锁公司。其200多家分公司遍布澳大利亚和新西兰并在2016年荣获BRW发展最快百强企业奖。

我们团队有20多年的经验。主要业务包括“物业销售”和“物业管理”。

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