澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)的分析显示，如果借款人认为降息将是永久性的，那么房价可能在3年内上涨30%。
澳大利亚央行(RBA)对极低的借贷成本引发的信贷推动的资产泡沫保持警惕，金融监管机构准备在必要时采取行动，但迄今为止，央行认为放贷标准仍然是审慎的。澳大利亚央行上周五发布的一份内部文件回应了信息自由的要求。该文件称，澳大利亚经济面临的最大风险是高失业率，而低利率带来的更强劲的家庭资产负债表，可能有助于抵消这种危险。尽管一些市场经济学家警告称，当前极低的利率对经济构成了中期金融稳定风险。但总体而言，央行认为资产价格上涨是一个净利好。
澳大利亚央行在11月进行的分析表明，向商业银行提供的$2000亿澳元超低利率贷款、政府债券购买以及0.1%的利率将有助于经济从疫情引发的衰退中复苏。该行分析师在11月23日的内部简报中指出，房屋和股票等其他资产价格上涨，将增加家庭财富，改善家庭现金流，提振消费者支出，并刺激商业投资。
宽松的货币政策也会给汇率带来下行压力。澳洲央行指出，该分析表明，长期下调隔夜现金利率1个百分点，将在3年后使实际房价上涨约30%。如果降息是暂时的，房价将在3年内上涨10%。
澳大利亚央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)承诺，他预计0.1%的现金利率“至少”在3年内不会上调。澳洲央行的经济学家指出:“货币政策似乎在一些地区有更大的影响，这些地区的住房供应受到约束，住房贷款债务较高，而且有更多的住房投资者。目前，大部分信贷增长来自自住业主。贷款获批数据显示，近几个月首次购房者活跃度强劲增长，这是一个积极迹象，表明年轻家庭有机会购买住房。”
这些发现与洛博士的公开言论一致。洛博士曾表示，低利率的传导机制之一，是通过增加家庭的现金流和支持资产价格来刺激支出，从而强化家庭资产负债表。这与他在2002年为国际清算银行(Bank for International Settlements)联合撰写的一篇著名论文形成了鲜明对比。洛博士在论文中警告称，低利率可能会助长高风险的信贷增长和资产价格上涨，而这可能需要收紧货币政策来抵消影响。
在从疫情导致衰退的复苏过程中，央行的首要目标是降低失业率，去年11月的失业率为6.8%。自2019年以来，澳大利亚央行已在2020年11月将现金利率下调了1.4个百分点，至0.1%的创纪录低点。此外，它还推出了一系列非传统工具，以降低整个经济体的借贷成本。11月新屋贷款获批飙升至创纪录的$240亿澳元，因购房者抓住极低的借贷成本，并押注住宅价格持续复苏。
CoreLogic的数据显示，2020年澳大利亚首府城市的住宅价格平均上涨了2%。在年中下跌之后，凭借超低利率和经济前景改善提振了住宅房地产市场，首府房价在过去几个月强劲反弹。
过去12个月内，悉尼房价上涨2.7%，墨尔本下跌1.3%，布里斯班上涨1.1%，珀斯上涨1.9%，阿德莱德上涨5.9%，霍巴特上涨6.1%，达尔文上涨9%，堪培拉上涨7.5%。
经济学家和房地产市场分析师预计，今年房价将稳步增长。央行承认，“低利率可能会增加一些风险”。高失业率是经济、资产负债表以及中期金融和宏观稳定面临的最大风险，而降息有助于降低这些风险。
除非有证据表明信贷增长和高风险贷款大幅增长(目前尚未看到)，否则澳大利亚央行对房价上涨相对放心。贷款与估值比率高于85%的新增贷款最近有所上升，但远低于2015年以前的水平。当时，金融监管机构对只还利息贷款和投资者贷款实施了贷款限制，以给快速增长信贷和房价大幅飙升降温。
澳大利亚央行表示:“如果价格上涨引发大量新房建设，就可能造成供应过剩，导致价格进一步下跌。更多的贷款将是在价格峰值附近购买的借款人，因为在繁荣时期，新购房往往会增加。这意味着更多的贷款可能是负资产。澳大利亚的金融监管机构将监控和控制风险。如有必要，金融监管委员会(CFR)将采取行动。”
更严格的贷款标准
自2015年以来，住宅和商业地产的贷款标准大幅收紧。APRA和ASIC都已采取措施，特别是加强对住宅房屋贷款的稳健放贷。报告指出，正在抗击房价飙升的新西兰央银行(Reserve Bank of New Zealand)“计划在2021年3月恢复对高LVR贷款的限制。
关于超低利率对分配的影响，澳大利亚央行表示，过去5年，来自利息、股息和退休金的家庭财务收入增长“远低于”长期平均水平，这主要反映了利率下降。高收入和老年家庭可能受到的影响最大，因为他们的收入中有很大一部分来自这些来源。
退休人员受冲击
“不利方面”，这损害了退休人员的利益。因为利息收入“对老年家庭来说，比年轻家庭更重要”，而55岁以上总人口的人获得的利息约占收入的三分之二。澳大利亚央行指出:“依赖利息收入的家庭现在需要比过去支出更多的储蓄，以保持相同的现金流。”
然而，低利率也对家庭收入有“好处”。因为低利率推高了资产价格，创造了更强劲的经济。净储蓄者，包括自筹资金的退休人员，通过更强劲的经济环境和更高的资产价格获得了显著的间接利益。65岁以上人群的家庭财富中，住房约占一半。
货币刺激政策支持就业。对于年轻的储蓄者来说，失业对收入的影响远远大于低利率。首次购房者的购房承诺增加了，这对年轻家庭来说是一个积极的信号。低利率也在支持政府借贷，进而支持经济复苏。
政府还降低了年龄养老金的认定率，以保护领取养老金的人所获得的收入数额。澳洲央银行指出:“退休人员经纪人认为，鉴于目前的现金利率水平，目前的利率仍然过高，可能会促使退休人员考虑股票等风险更高的投资。”
Source: https://www.afr.com/policy/economy/low-rates-inflate-asset-prices-rba-20210117-p56upq