就在五年前，一名对冲基金经理和一名经济学家假扮成一对同性恋夫妇访问悉尼，调查澳大利亚的房地产市场是否存在泡沫，然后他们决定做空。
支持这一观点的对冲基金经理、Bronte Capital首席投资官约翰·汉普顿(John Hempton)表示，没有理由从房价大幅下跌中获利。如果有的话，他预计房价会上涨。汉普顿说：“更负责任的贷款——至少相对于澳大利亚的情况而言——以及更低的利率缓解了担忧。尽管如此，目前的价格和贷款水平远远高于其他经济体的水平。”
早在2016年，汉普顿就与现Prevatt Capital经济学家乔纳森·泰珀(Jonathan Tepper)一起寻找愿意通过造假收入数据来帮助他们获得更多贷款的住房贷款经纪人。汉普顿说:“当乔纳森·泰珀和我去西悉尼拜访住房贷款经纪人时，官方数据显示，银行放贷额不到收入的7倍。然而，通过经纪人，很容易获得8倍的收入。当时我们还发现更激进的住房贷款经纪人，可以为客户提供收入10倍的贷款。目前，澳大利亚银行的贷款规模约为家庭收入的7倍，因此放贷显然更为负责，但我对其效果甚微感到惊讶。”
虽然汉普顿先生不认为澳大利亚的贷款真的是负责任的，但他确实认为现在更难获得与皇家委员会干预之前一样多的资金。联邦政府解除负责任贷款规则的提议仍需经过议会调查和参议院投票。进一步的解除限制可能会进一步释放信贷。
11月新住屋贷款占年新曾贷款23.7%，12月数据将于周一公布。CoreLogic的全澳房屋价格指数也将于周一发布。上月数据显示，12月份全澳房价上涨1%；这是继4-9月住宅价格下跌2.1%之后，澳大利亚住宅价格连续第三个月出现上涨。
多数经济学家预计未来一年房价将上涨5-10%。AFR列出了一系列预测。创纪录的低利率预计将推动房价上涨，尽管受疫情影响，人口增长处于创纪录低位。
汉普顿认为，澳大利亚银行现在愿意贷出的资金比外国同行多得多，差不多相当于之前爱尔兰银行倒闭前的水平。然而，汉普顿认为房地产市场不太可能出现大幅下跌的关键原因之一是澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)已做好允许澳元贬值的准备。
“澳大利亚有爱尔兰和西班牙没有的调整机制。这两个国家都使用欧元，它们对主要贸易伙伴(德国)的汇率都是固定的。澳元是浮动的。因此，如果出现任何问题，我预计澳元将变得非常疲软，而这种疲软的货币将流向工人的收入，这将减轻困难。”
在实行浮动汇率的国家中，挪威就是一个极端的例子。挪威出口石油、石油服务和航运，非常依赖中国。你可以把它想象成波罗的海上的西澳大利亚州。当他们让冰岛克朗自由浮动时，冰岛货币暴跌——他们的银行业危机就此结束。
澳元走低也使得澳大利亚对海外买家非常有吸引力，但汉普顿认为某些地区会更加对增值敏感。如果可能的话，我会看涨Manly海滩的别墅，相反做空悉尼西北部房产。因为海外回澳人员会买在Manly。而悉尼西北部地区房产则没有从澳元贬值中获得那么多好处。”
本文来源: https://www.afr.com/policy/economy/why-hempton-doesn-t-have-a-big-short-on-house-prices-any-more-20210129-p56xsc