最新的 PropTrack 房源报告显示，8 月份，realestate.com.au 上的全国待售房产新房源数量下降了 2.3%，降至 1 月以来的最低水平。 但与一年前相比，新房源仍高出 17.1%。 realestate.com.au 经济研究主管卡梅伦·库舍(Cameron Kusher)表示，许多卖家正在等待封锁结束，澳大利亚最大的房地产市场悉尼和墨尔本以及首都领地的销售旺季将推迟。 “在这个阶段，悉尼、墨尔本和堪培拉的春季销售季可能会推迟，而今年最后几个月和2022年的势头正在增强，”库舍(Kusher)先生说。 “预计澳大利亚其他市场的春季销售情况良好。 阿德莱德的情况就是如此，继 7 月份快速封锁之后，8 月份新上市的房屋数量增长了 37.3%。” 虽然 8 月份全国房地产市场因封锁而放缓，但悉尼的房地产市场显示出反弹迹象，因为新南威尔士州政府在上周发布解除封锁的路线图之前，开始概述一旦达到疫苗接种目标将适用的放宽限制。 “新南威尔士州政府宣布解除封锁的途径，加上始终能够进行一对一看房，给悉尼卖家注入了信心，我们看到 8 月份新上

在不到一年的时间里，随着市场上最后一家贷款机构与竞争对手一样上调利率，超廉价的4年固定利率住房贷款现象结束。 BankVic将为自住业主提供的4年固定利率从1.95%上调至2.29%，成为最后一家提高利率的银行。 虽然较长期利率正呈走高的趋势，在债券市场抛售和澳大利亚央行结束支持计划后，由于银行寻求其利润率，标准浮动利率和一年期固定利率已触及历史最低点。 数据网站RateCity的研究主管莎莉·廷德尔(Sally Tindall)表示，利率上升是不可避免的，尽管那些错过了澳大利亚历史上最低定期固定利率的借款人还不应该绝望。廷德尔说:“我们预计，在澳大利亚央行的定期融资安排于本月底结束后，将会有更多固定利率上升，我们离下一次上调现金利率更近了一步。尽管如此，市场上仍有很多竞争。在我们的数据库中，有189个住房贷款利率仍低于2%，是我们有史以来最多的时期。住房贷款持有人仍然有很多选择。” 截至2021年初，有多达32家银行提供4年期固定利率住房贷款低于2%，其中包括英联邦银行(Commonwealth Bank)、澳大利亚国民银行(NAB)和西太平洋

墨尔本房价预计在未来12个月内上涨9%，超过澳大利亚任何其他城市。 尽管澳大利亚储备银行 (RBA) 周二宣布现金利率将保持在0.10% 的强劲水平，但许多房主担心利率可能很快就会上升。 最新的 Finder RBA 现金利率调查对40位专家和经济学家进行了调查，结果显示墨尔本房价到 2022 年 7 月将上涨$64,014 澳元。 该报告估计，这将使该市的平均房价达到$817,114澳元。 珀斯、布里斯班和悉尼预计同期将上涨8%，悉尼的房价预计将上涨$76,619 澳元。 Finder 消费者研究负责人格雷厄姆·库克（Graham Cooke）表示，维多利亚州和新南威尔士州与Covid-19相关的封锁对房屋销售几乎没有影响。 “在悉尼和墨尔本，每月售出的房屋数量保持相对平稳到2020年和2021年初，在解除封锁后飙升”库克（Cooke）先生说。 “在解除封锁后，出售的房产数量增加了约四分之一。“换句话说，虽然封锁并没有对房地产市场造成太大影响，但封锁的结束点燃了仍在继续的大火。” 尽管如此，Finder 的进一步研究显示，53%的房主担心在不久

7 月份，投资房贷增长连续第三个月超过自住和首次置业者的数量。富裕的投资者利用了创纪录的低利率和他们的额外财富。然而因为价格上涨使得年轻买家却无法入市。 不算再次贷款（re-finance的数据）央行向投资者提供的新贷款增加了1.8%，使月度总额达到 $94 亿澳元，抵消了自住贷款下降 0.4% 以及首次购房者新贷款下降 7.6% 的影响。 澳大利亚统计局表示。 对首次购房者的激励措施的丧失，例如政府的 HomeBuilder 付款以及截至 8 月的一年中房价中值上涨 18.4%，32 年来的最快增长率，为投资者扫清了道路，每月新增贷款数量现在是一年前的两倍。 BIS Oxford Economics 经济学家 玛丽·基尔罗伊（Maree Kilroy）表示：“投资者需求背后的推动力强劲，预计 2022 财年投资者贷款数量将进一步增加。” 开发行业将欢迎这些收益，尤其是任何表明投资资本进入楼花市场的迹象，这将有助于他们启动新项目。 本周早些时候，商业房地产机构JLL警告说，悉尼和墨尔本的封锁使最近出现的投资者对新公寓兴趣恢复的迹象面临风险，并可能

PRD的最新报告显示，紧俏的空置率，尤其是在东海岸城市的外环，为投资者创造了回购正在复苏的租赁市场的机会。 由于担心暂停租金和驱逐禁令政策的影响，许多依赖租金收入来支付贷款和其他费用的投资者在去年新冠爆发时出售了他们的房产。 这使得租赁市场的供应减少并降低了空置率，但就业的回升和对出租物业的需求增加，以及在家工作的人数增加，正在推动出租空置率持续下降。 然而，复苏的步伐并不统一。 PRD首席经济学家迪亚斯瓦蒂·马尔迪亚斯莫 (Diaswati Mardiasmo) 表示，许多内城区公寓市场，距离CBD5公里以内的公寓市场，仍然疲软，与更远的大型房产形成鲜明对比。 “特别是如果你看中城区或外城区，目前的空置率很低，”马尔迪亚斯莫（Mardiasmo) 博士说。 “这是为投资者呐喊助威。” 整个东海岸区的模式与澳大利亚偏远地区和农村地区的增长情况有些相似，那里的租户逃离了受冠状病毒袭击的市区。 布里斯班的复苏最为强劲，6 月份外城区的空置率下降至 1.1%，远低于 3% 的“健康基准”数字，现在每周租金同比上涨近12%一年，根据PRD报道。 马尔迪亚

随着维多利亚州第六次延长封锁，压力重重的购房者只能在网上看照片来决定是否购买。 虽然政府似乎并没有在恢复一对一的房屋检查方面做出让步，但行业专家担心买家正在“潜入浅水区”。 随之而来的是房价继续飙升，在恐慌中，房产仍在以高价出售。朱莉（Julie），她最近仅通过虚拟方式查看了房子，并以不到 $100 万澳元的价格购买了它。 朱莉（Julie）说她需要买给她的孩子一个稳定的家。 随着每次封锁后房价和需求急剧增加，她知道时间已经不多了。 她说：“我需要在我孩子的学校附近和公共汽车路线上找到一个家，如果我等待，价格又会升高，情况就是这样。” “这种持续的不确定性很讨厌“。 “我只是想给我的孩子一个地方，我想让他们有一些确定性。 这关乎于他们能够知道明年他们会去哪里。” Ray White Ringwood董事克里斯·沃森 (Chris Watson) 表示，有九名竞标者与朱莉 (Julie) 参加了同一场拍卖。 没有人涉足过该物业。他说，除了一位潜在买家外，其他所有人都是自住客。 “肯定有像朱莉（Julie）这样的人，他们的情况决定了他们必须购买，无论

过去一周(截止8月28日），墨尔本近三分之二的预定拍卖被取消，一半以上的悉尼房屋提前售出，因为在该国两个最大城市的新冠感染人数不断上升的情况下，卖家变得越来越谨慎。 经济低迷将全国初步清盘率拖至 16 个月以来的最低点。根据 1683 笔交易的报告结果，全国初步清盘率为 55.4%，是自去年 4 月以来的最低水平。 尽管澳洲最大的两个城市存在不同的情况：例如，悉尼买家仍然可以在离家 5 公里以上的地方进行开放看房，而墨尔本人则不能。但有迹象表明这两个城市的信心都在减弱。 截至周六的一周内，维多利亚州首府预定拍卖的房屋中，多达 64.3% 的房屋被撤回，初步清盘率为 34.7%，低于前一周的初始数字 48%，后来上调到 49.1%。 经济学家兼咨询公司 SQM Research 主管路易斯克里斯托弗（Louis Christopher）说：“许多房东正在说，‘我们无法进行这次拍卖，让我们再安排四个星期。’” “这种现象的比例很高。”克里斯托弗（Christopher ）先生说，市场上的库存积压将与预期的春季上市数量增加竞争。 “对于强劲的市场来说，

墨尔本单元房的价格已经创历史新高，但随着年轻购房者放弃买别墅的梦想，转而购买公寓，今年单元房的价格将进一步上涨。 墨尔本别墅中位价第二季度飙升超过$100万澳元，无视疫情创下纪录，并引发对住房可负担性的新担忧。单元房的价格也创下了历史新高，中位价升至$57.2793万澳元。 尽管一套单元房的成本接近别墅的一半，但专家表示，可负担性问题将迫使市场上的许多人，尤其是首次购房者，购买公寓而不是别墅，这将再次推高单元房价格。 Domain研究和经济学主管尼古拉·鲍威尔(Nicola Powell)表示，别墅价格越攀升，流入单元房的需求就会越多。鲍威尔博士说:“一些人被迫在他们指定的地区买单元房。这是关于他们进入市场的第一级，而且必须是一个单元房，因为别墅价格太高了。” 过去一年，墨尔本除了两个地区外，其他地区的单价都出现了上涨，尤其是东北部(上涨8.5%)和东部(上涨8.3%)。在截至今年6月的一年里，莫宁顿半岛(morningington Peninsula)的单元房价格飙升了18.7%。 鲍威尔博士表示，虽然现在单元房和别墅之间的价格差距相当大，但这

明年学区开始变化时，墨尔本的房主将获得价值数十甚至数百万澳元的巨额增值。 中介认为有些地区近期会增值高达 15% ，尤其是向该市一些最精英公立学校的学区内搬迁的家庭。 由于学校升级和人口结构的变化，20 多所州立小学和高中的学区将发生变化 。其中包括 Albert Park College、Frankston High School 和 McKinnon Secondary 在内的顶级公立学校都被纳入这一变化，该变化将在下一学年生效。 根据维多利亚州房地产协会的数据，这些区域内的房屋比边境外的房屋中位数价格高出 $100,000 至 $412,500 澳元。但这些变化也意味着目前在学校招生范围内的一些家庭不幸地将被排除在外。 专家表示，这些业主的房产价值不太可能大幅下跌，但新加入学区的人可能会在出售的时候获得巨额回报。 REIV 总裁 Leah Calnan 表示，公立学校对家长来说是一个有吸引力的选择，那些突然被划分到受欢迎学区的房主可能会在一夜之间获得“意外收获”。 买家通常选择通过节省私立学校费用来抵消承担更大贷款的成本。Castran 房

一位资深的房地产研究人员表示，希望提前投资的购房者应该将目光投向维多利亚州开发区和偏远地区。 Monash 市、Darebin市、Brimbank市、Whittlesea市和 Wyndham 市 被列为墨尔本接下来房价可能上涨的前五个地方政府区域。 Hotspotting 创始人特里·莱德 (Terry Ryder) 表示，在公共交通升级、人口增长、学校和私人投资等“强大因素”的支撑下，市场在疫情之下仍显示出价格有希增长。 “主要的基础设施项目通常会使这些地区更具吸引力，但它们也带来了大量的就业机会，”莱德（Ryder）先生说。 “重要的是要记住，尽管很多人这么想，但大多数人实际上并没有在 CBD 工作——而且现在越来越多的人远程工作，这种情况将越来越多。” 莱德（Ryder）先生补充说，每个 LGA 在其自己的“就业节点”都提供了强大的就业机会，这将有助于市场“超越当前的新冠病毒热潮”。 “他们拥有实现长期增长的可靠经济凭证，因为这是关于寻找有潜力超越疯狂的地方，”他说。 Monash 市庞大的医院和医疗区使其成为墨尔本CBD以外工作岗位最集中

专家说，对于那些正在努力进入这个市场的初露头角的购房者来说，租投房可能是一个解决办法。 这种策略包是在你不一定想住但负担得起的地区买房，同时继续在你想住的地方租房。它特别为年轻人提供了实现成为有房一族的梦想的机会，而不必牺牲他们的生活方式。但专家表示，租投房对很多买家都有好处。 为什么要租投房 ? 随着房价飙升和住房可负担性继续成为一个重要问题，Propertyology主管西蒙·普雷斯利(Simon Pressley)建议，租投房是“帮助人们到达他们目的一个极好的垫脚石”。 普莱斯利表示，租投房对那些因房价过高而离开当地或首选郊区的人来说很有吸引力，尤其是在墨尔本和悉尼不断飙升的房地产市场。他说：“总的来说，房价上涨得越多，人们就越难买到他们田园般的主要居所。但这并不意味着他们根本买不起房子。事实上，有很多澳大利亚人有能力购买房产，只是他们之前没有想过像这样购买。” 租投房可以让人们找到适合自己预算或现有储蓄的房产，而不是等上几年再付更多的首付。这第一笔购买日后可能会成为他们需要的杠杆，使得他们更接近梦想中的房子。因为尽早进入这个市场是一个非常

McGrath房地产代理公司的创始人兼执行董事约翰·麦格拉思(John McGrath)研究了当前的低利率如何使得东海岸更多的地区买房比租房更便宜。 低利率使得东海岸很多郊区买房比租房更便宜，布里斯班以及昆士兰、新南威尔士州和维多利亚州的城镇地区提供了最多的选择。 CoreLogic的新数据显示，布里斯班和昆士兰州城镇地区的住房贷款都很便宜，昆士兰州地区73%的住房和布里斯班55%的房产的月供价格低于租金。这远远高于全澳城镇地区60%和首付城市26%的平均水平。 在新南威尔士州，48%的城镇地区房产和悉尼5%的房产都是月供比租金便宜。在维多利亚州，44%的城镇地区房产和7%的墨尔本房产都是月供比租金便宜。在首都特区中，买房便宜的比例为44%，租房便宜的比例为56%。 尤其是在悉尼，我们经常听到人们抱怨买不起房子，人们完全有权利抱怨。购房者必须支付的印花税数额之高，令人难以置信，这是一个巨大的预算负担，让存够20%首付变得更加困难。另外政府的繁文缛节继续拖延供应，许多繁重的规定和责任都压在了开发商的肩上，使得在绿地地区建设新郊区和在城市地区高密度居

在墨尔本的租客热点地区，年租金涨幅高达50%，其中以近海和森林附近地区居首。 realestate.com.au的研究也显示，在Canterbury区和East Melbourne区等蓝筹别墅市场，以及Box Hill South和Carlton区等毗邻大学的公寓市场，租户每周支付的租金比一年前少了数百澳元。 REA集团经济研究总监卡梅伦·库舍(Cameron Kusher)表示，疫情促进了对“生活方式房产”的需求，同时减少了市中心住宅的租客数量，从而创造了一个双速租赁行业。他说:“总体而言，墨尔本的租赁市场一直疲弱，但主要是在部分地区内。由于国内外边境封闭的影响，市中心的公寓市场正在挣扎。但远郊的需求非常强劲，尤其是在莫宁顿半岛(Mornington Peninsula)，这说明人们正在寻找特定的生活方式。” 研究显示，Canterbury区和East Melbourne区的别墅受到的冲击最大，这两个郊区的典型别墅年租金下降约35%，即每周下降逾$400澳元。Ormond区、Toorak区、Princes Hill区和Brighton区的别墅，

根据瑞士信贷的一份报告，超过 300 万澳大利亚成年人可能很快成为百万富翁，而澳大利亚成年人的平均净财富为 $238,000 美元（$315,000 澳元），是世界上最富有的人。 预计最低利率将为资产价格上涨铺平道路，预计未来五年家庭财富将大幅增加。 瑞士信贷澳大利亚私人银行业务负责人迈克尔马尔( Michael Marr )预计，根据该银行年度全球财富报告中确定的趋势，澳大利亚的百万富翁人数在未来五年内将“急剧”增加 70%，达到 $310 万。 “这主要是由于我们两个主要财富来源—住房和金融资产—的持续表现，得到了强劲的 GDP 增长的支撑，”马尔(Marr )先生说。 “当我们重新发布 2021 年的这份报告时，我想你会看到，根据货币的情况，澳大利亚的地位比 2020 年还要强。” 据瑞士信贷称，去年全球市场的有利条件帮助 392,000 名澳大利亚人加入了 $180 万美元的百万富翁行列，约占成年人的十分之一。“我认为这是我们惊人的经济扩张、持续的 GDP 同比增长、强劲的房地产市场、过去两年的低利率以及强劲的本地市场的结果，”马尔(Ma

尽管房价飙升、封城障碍重重，但一份新的报告大胆宣称“现在是首次购房者最实惠、最有利的时机”。 PRD房地产业首席经济学家西斯瓦蒂·马迪亚斯莫(Diaswati Mardiasmo)在《房地产测试积极报告》中指出，政府的激励措施、创纪录的低利率以及本地买家“不受通常的国际需求影响”的事实，为首次置业者创造了有利购房环境。但是马迪亚斯莫博士承认这是一个微妙的平衡，政府的干预可能在某种程度上需要确保澳大利亚人可以继续进入市场，并减轻未来的住房贷款压力。 报告发现，尽管自疫情爆发以来，墨尔本的房价“有些动荡”，但今年上半年，墨尔本的别墅中位价达到了$91.21万澳元，比2020年同期上涨了$5.28万澳元。但“由于低利率形势”，到2021年第一季度，有能力偿还住房贷款的家庭收入比例每化下降2.1%。 马迪亚斯莫博士的研究发现，对于首次购房者来说，现在是“最实惠、最有利的时机”，这可能看起来有点令人惊讶，因为房地产价格很高。她说：“但由于边境关闭，买家受到国际需求的保护(通常买家必须与国际需求展开竞争)，这一事实对首次置业者们绝对有利。而且我们已经知道，从

墨尔本作为全澳封城的首府城市有别于其他城市的CBD，该市对办公空间的需求在过去六个月急剧下降。 面对这些生意倒闭潮，大大小小的企业纷纷撤退，把多余的办公空间扔进了转租市场。墨尔本CBD区的办公空间需求下降了两倍多。这是有记录以来最大的半年跌幅，至-96,635平方米。这一空置面积数据足以容纳一家或两家银行总部。 根据澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)每年两次的CBD写字楼市场盘点，在其他所有首府，需求都保持为正，尽管阿德莱德和布里斯班的需求微乎其微。结果，除了悉尼和墨尔本以外，所有首府的房屋空置率都有所收紧——悉尼的新房供应将空置率从8.5%小幅推高至9.2%——墨尔本的房屋空置率下降了两个百分点，至10.4%。过去6个月，所有写字楼市场的总空置率仅小幅上升，从11.6%升至11.9%。 对房地产委员会(Property Council)首席执行官肯·莫里森(Ken Morrison)来说，最新的一组数据有两个截然不同的故事。他说:“墨尔本的故事不是一个快乐的故事。显然，墨尔本去年大部分时间都处于封

悉尼别墅和单元房之间的价格差距已经飙升至历史最高水平，而且在未来几个月还将扩大，因为在目前的封锁期病毒病例激增的情况下再次引发了买家对生活在高密度住宅内的担忧。 自去年2月疫情爆发以来，悉尼别墅相对单元房住宅的溢价已上升23.1%(至54.2%)。这是CoreLogic有记录以来的最大差距。 CoreLogic澳大利亚研究部主管伊莱扎·欧文(Eliza Owen)表示，由于封锁时间延长，未来几个月价差可能会上升。欧文说:“由于悉尼的封锁加强了疫情对大城市的持久影响，而货币政策仍然宽松，在未来几个月里，有能力负担得起的悉尼人可能仍愿意为独立式住房支付溢价。我认为政府支撑措施仍将维持对独立式住房的高需求，因此这一缺口在未来几个月甚至可能扩大。” 在疫情爆发之前，别墅和单元房之间的价格差距是$237,395澳元。自那以后，该数据已经膨胀到$430,419澳元。同期，悉尼别墅价格飙升19.2%，而单元房仅上涨6.1%。 在墨尔本，截至6月份，别墅和单元房价格之差也攀升至创纪录的52.4%。欧文说:“墨尔本的租赁市场表现是自疫情爆发以来最疲弱的，由于租赁房

今年4月，Templestowe的一套房子以$113.75万澳元的价格售出，但在房屋交割几周后，又以高出$11.5万澳元的价格卖出，震惊了市场。 在上一任买家开始后悔之后，位于坦普尔莫尔大道19号(19 Templemore Drive)的房子在上周末以$125.24万澳元的价格重新出售。尽管要缴纳$6.25万澳元的印花税，但他们仍然获得$5万多澳元的利润——由于价格每天上涨$1026澳元，两次封锁似乎没有影响。 Group公司的拍卖师安迪·里德(Andy Reid)表示，他对拍卖结果感到震惊，因为上一任买家简单的决定他们只是不想再要这栋房子了。里德说:“在几周内就赚了$10万澳元，这已经够多的了。他们实际上什么也没做。房子的老主人刚搬出去就在拍卖现场，起初她很高兴。但是，当我们在四次竞价中超过她卖出的价格时，她的脸色顿时就变了。” 当时起拍价为$100万澳元，房子的预留价为$120万澳元。这套四居室的房产由Harcourts firsts的托尼·驰(Tony Che)挂牌出售。这并不是维多利亚州第五次封锁后墨尔本第一个周末公开拍卖中唯一意外的结

想买房的人对墨尔本全市范围内的房地产繁荣感到失望，去年只有一小部分区的房屋中位价下降。在该市近400个地区，每年至少销售10套别墅的地区中，其中只有27个地区别墅中位价下跌。 West Melbourne区的购房者得到了一些喘息的机会，该地区的典型别墅价格在过去12个月下跌了34.3%，中位价从$185万澳元跌至$121.5万澳元。与此同时，Patch区(下跌10.3%)和Windsor区(下跌9.1%)的别墅中位价分别为$76.8万澳元和$145.5万澳元。St Kilda West区、Balaclava区和Caulfield North区也出现了轻微的下滑。 根据提供数据的维多利亚房地产研究所(REIV)的数据，在墨尔本那些每年至少销售50套别墅的地区中，只有7个地区的别墅中位价出现了下降，这表明了该城市市场的强劲。Caulfield North区、Kalkallo区和Armadale区的别墅中位价分别下跌7.3%、2.6%和1.1%。这三个地区的典型别墅售价分别下跌$18万澳元、$2.75万澳元和$1.5万澳元。 买方经纪人艾米丽·华莱士(

澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)的一项新研究显示，住房贷款限制措施成功地冷却了房地产市场，但在2014-18年期间帮助大型银行以牺牲较小竞争对手的利益为代价赢得了住房贷款客户。 澳大利亚央行(RBA)和澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)表示，如果房地产市场继续飙升，它们可能会重新对风险较高的住房贷款实施限制。该行的三位经济学家在研究论文《住房贷款产品的宏观审慎限制:澳大利亚的经验》表示，此前的限制减少了对投资者和只还利息贷款客户的住房贷款，并提高了金融体系的安全性。 在2014年末，APRA迫使银行将投资者住房贷款的年增长率降至不超过10%。从2017年初开始，银行还被要求将仅还利息住房贷款占新增住房贷款总额的比例从近40%降至不超过30%。对28家银行的分析显示，它们在一年内将目标产品新增贷款增速下调了约20-40个百分点。为了减缓贷款增速，投资者和只还利息贷款产品的利率增加了0.1-0.3个百分点。银行按揭利息收入增加。 澳洲央行经济学家