澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)的一项新研究显示，住房贷款限制措施成功地冷却了房地产市场，但在2014-18年期间帮助大型银行以牺牲较小竞争对手的利益为代价赢得了住房贷款客户。
澳大利亚央行(RBA)和澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)表示，如果房地产市场继续飙升，它们可能会重新对风险较高的住房贷款实施限制。该行的三位经济学家在研究论文《住房贷款产品的宏观审慎限制:澳大利亚的经验》表示，此前的限制减少了对投资者和只还利息贷款客户的住房贷款，并提高了金融体系的安全性。
在2014年末，APRA迫使银行将投资者住房贷款的年增长率降至不超过10%。从2017年初开始，银行还被要求将仅还利息住房贷款占新增住房贷款总额的比例从近40%降至不超过30%。对28家银行的分析显示，它们在一年内将目标产品新增贷款增速下调了约20-40个百分点。为了减缓贷款增速，投资者和只还利息贷款产品的利率增加了0.1-0.3个百分点。银行按揭利息收入增加。
澳洲央行经济学家指出，四大银行的住房贷款并未放缓，因为它们将重点转向本金利息同还贷款等不受限制的住房贷款产品。其他银行的住房贷款销售也有所下降，限制措施也确实产生了一些反竞争效应——这一发现与澳大利亚竞争与消费者委员会此前的住房贷款定价结论一致。
澳大利亚央行经济学家尼古拉斯·加文(Nicholas Garvin)、亚历克斯·科尔尼(Alex Kearney)和科琳·罗斯(Corrine Rosé)说:“例如当金融机构削减只还利息的贷款时，大型银行增加了本金利息同还贷款数额，而中型银行则没有。此外，这些政策对我们分析的28家银行之间的竞争产生了一些影响，尽管这些影响是短暂的。”
近几个月来，澳大利亚央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)和APRA主席韦恩·拜尔斯(Wayne Byres)曾表示，他们将考虑再次干预住房贷款市场的因素之一，是住房信贷增长速度超过收入增长的程度。
APRA和澳大利亚央行正在探索的宏观审慎政策选项包括限制债务收入比例以及贷款房价比例，以及对2014-18年期间的只还利息贷款和投资者贷款实施更严格的规定。6月17日,洛说：“我们目前还没有积极考虑在这一领域实施任何举措，但我们正在为可能发生的情况做准备，如果信贷增长加速，我们可能会采取什么措施。我认为，在很长一段时间内，信贷增长远远超过我们的收入增长，尤其是考虑到债务水平很高，不符合国家的利益。”
金融监管机构正在密切关注住房贷款的回升和房地产投资者的回归，各大银行的董事会被要求承诺维持贷款标准，并提供数据证明他们对此负责。金融监管委员会(Council of Financial regulatory)——包括澳大利亚央行、APRA、澳大利亚证券与投资委员会(Australian Securities and Investments Commission)和财政部——上月表示，它正在关注家庭债务的高水平问题，以及可能用于应对这些风险的“政策选项”。
去年整个疫情冲击经济期间，投资者撤出了房地产市场，自住购房者增加了购买量。但近几个月来，在价格上涨和超低利率的推动下，投资者又回来了。5月份自住房信贷增长0.7%，投资者贷款增长0.4%，但这两个借款人群体之间的差距正在缩小。按年计算，自住房信贷增长6.6%，投资者信贷增长攀升至1.6%。此前的住房贷款限制于2018年结束，此前悉尼和墨尔本的房价下跌，投资者撤出市场。积极的一面是，澳大利亚央行说了商业信贷可能因住房贷款限制而略有回升的迹象。
有证据表明，在限制投资者政策实施期间，商业信贷增长有所回升。这一结果与银行替代商业信贷以弥补投资者住房贷款发放减少的效果一致。
Source: https://www.afr.com/property/residential/loan-limits-cool-the-property-market-but-help-the-big-banks-20210726-p58d05