我的土地可以分割多少户?
果直接咨询市政厅这个问题，不会得到明确的回答。市政厅不在乎一块地可以分建几栋住宅，而是关心该项目的开发和设计是否符合周围环境，以及相关标准。特别是，需要符合该地区的住宅风格，以及遵守当地市政厅的城市规划和标准。由于每个物业都是单独的，而且设计的结果也各式各样，因此没有固定的物业密度基准可以参考(例如每300平方米1个单位)。 了解一个物业如何开发，市政厅会建议准备物业开发分析，以确定住宅开发的机会和限制。本文有助于确定不同地段的开发潜力。预分析可以确定是否可以分割地块，如果答案肯定，进而才能确定分建几栋住宅。市政厅会向您提供有关开发限制的信息，这可能会限制土地的使用范围，例如分割限制。 最后，市政厅会建议向规划顾问、建筑设计师或建筑师寻求每处物业的建议。
确定一块土地可以分割多少户，需要知道
位置:
靠近城市商业中心的土地通常允许更高的建筑密度。相反地，离这些商业中心最远的土地允许较低的密度。
土地规模:
一块更大的土地可以提供更多的面积，通常可以容纳更多的单元。
土地的形状:
一块矩形地块的土地利用率更高，通常可以比一块不规则的土地分割更多住宅。此外，宽度是一个重要的因素，特别是当涉及到车辆的进出和实用性。所以，较宽的土地比较窄的土地好开发。
土地的坡度:
斜坡的坡度会极其影响设计; 会影响俯瞰、遮蔽、地面以上的楼面高度、界线上的墙壁高度、建筑物高出地面的高度，以及该地块住宅的挖掘程度。
土地朝向:
朝北的好过朝南的房屋。朝北的建筑可利用其朝向的优势，获得良好的采光。
客户的风险承受能力:
市政厅倾向于向数量少的分割开发项目批复规划许可。没人可以保证一定会获批，所以这是在客户自己应承担的风险。如果规划许可被拒绝，客户可以向VCAT提出上诉。成功的可能性要看具体情况。
户型的大小
根据具体情况从2房至4房不等。
邻近地区的风格
在繁华的地带提出高密度开发的申请，比在以单层独立式房屋为主的地区更容易。
分配类型
临街的拐角位置通常允许较高的密度，并可以节省了车道面积。角落的户型可以细分为多个单位。但是需要考虑随之而来的管理问题产生的额外成本。东北角和西北角比东南角和西南角更好，因为朝北有更好的采光。
相邻的房间距
在相邻的房间距较近的地区，可以在场地上设置更大的建筑围护结构。
我是否需要聘请建筑师、绘图员或设计顾问？
根据市政厅的规定，你需要建筑师或设计顾问来准备你的设计图纸。
像大多数的购置决定一样，影响你决定的因素包括(不按任何顺序)
风格和个性化，你和设计师在一起要有共识。
你需要喜欢与你打交道的人。一旦设计师介入，你们需要一起共事。
效率——周转时间(检查结构工程师或顾问之前的工作)
设计师获得规划许可的成功率是多少?
精通设计——回顾建筑师或顾问之前的工作，特别是楼层平面图，检查设计是否具有功能性、宜居性、考虑到采光与地面坡度一致，以及是否美观。
设计师是否了解市政厅的主要决策者，因为这将有助于顺利完成整个过程。
设计师是否会在提交作品前与业主接洽，以便业主确定在递交申请前是否满意?
获取详细的报价，并与市政厅的清单进行比较，以确保所有内容都包括在内
此报价是否适用于所有方面，如景观、物业信息、规划报告、至少3张阴影图、拆迁/重建调查。
同样重要的是，找出引文中没有包含的内容
其他需要考虑的包括：
设计将提供多少个草图?额外的草图如何收费?
市政厅什么情况下会索要额外的信息?这是收费的吗?收费多少钱?要花多长时间来回应市政厅的要求？
市政厅会检查服务的位置吗?设计人员是否意识到重新定位任何服务的成本分歧?
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系，一同探讨。（微信号costruzione)
Disclaimer:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前，都应该征求专业顾问的职业意见。