你的贷已经准备好了，你也做了市场调查，而且你已经四处寻找了好几个月房产。现在，你终于找到了你真正想买的别墅或公寓，你已准备好出价或者在拍卖会上竞拍。
但还有最后一个问题:购前检查报告。它们真的是必要的吗?还是当你觉得手头真的很紧时，没有这些额外的支出也可以?
什么是购前检查报告?
在您计划购买一个物业之前，您可以对它做许多不同类型的报告。房屋检查会调查你想要购买的房子的状况，检查屋顶、地板、墙壁是否有损坏、变质、开裂或上升受潮，检查管道和电线。
虫害检查将寻找虫害的问题，通常是白蚁或白蚁损害。
如果你正准备购买一套公寓或strata联排别墅，strata检查将检查大楼物业公司的财务状况和理会议记录，以警告你大楼中的任何潜在问题，或未来可能出现的问题。根据房产的年龄、类型，可能还有其他必要的检查，包括石棉检查。
为什么买家需要一份购前检查报告?
丹·德雷克斯勒(Dan Drexler ) 是新南威尔士州Master Building Inspections公司负责人，在他34年的建筑检查中目睹了一些令人心碎的情况。其中最困难的是一位女士，她在悉尼买了房子后，让人对房子进行了检查，检查是否有必要进行维修。德雷克斯勒说：“当她看到报告的时候，她哭了。这对她来说是个灾难——整个屋顶都被白蚁吃掉了，修起来要花好几万澳元。她说，如果她事先知道的话，她可能永远也不会买这所房子。”
可悲的是这样的故事太常见了。如果你在购买前没有做检查，你可能会有一大堆意想不到的费用。另一位业内资深人士泰瑞尔地产检查公司(Tyrrell Property inspection)的创始人杰里·泰瑞尔(Jerry Tyrrell)说：“知识就是力量。你可能认为自己买了便宜货，但最终你可能要面对$30-40万澳元的维修费用，随后突然意识到你其实买了个柠檬。我认为，如果你第一次买得好，那么你进入了市场，就拥有一处不错的房产，更有可能拥有成功的财务状况。但如果你买的东西有大问题，可能需要很长时间才能恢复。”
重要的是要抵制一个不择手段的代理，他们可能会催促你快速的做出决定，他们可能会向你保证没有任何报告是必要的，他们会帮助你陷入购买的情绪浪潮——和紧迫感。德雷克斯勒说:“当你买好房子并搬进去之后，问题开始出现了，那时就太晚了。所以买家要小心。”
在购买前检查报告中关注什么？
最好的报告应该清楚地列出所有缺陷，并评估可能的维修成本。它应该是彻底的反应你想购买的房产的每一个方面。
潜在买家可能很难理解问题的严重性，所以报告给出直接有力的指示是很重要的。莱斯·罗杰斯(Rhys Rogers)是Before You Bid公司的首席执行官和创始人。他说：“大多数房子都会有一些问题，这些问题可能很小，单也可能很大。修复湿白蚁等问题可能非常昂贵，所以在购买之前，你要真的知道你想要什么。”
泰瑞尔建议避免公司或检查员发布的报告充斥着难以理解的行话，满页都是胡扯，大部分都是免责声明和照片。他说:“我们看到过这样的报告，它们都是填模板的得出的，而从来没有深入研究过问题。你可能收到一叠纸，但是没人知道里面写有什么。实际上你需要知道哪里出了问题，需要怎样来解决。例如，你可能有一个防火门，以前的主人在上面装了一个狗门。这在某种程度上是个大问题。但只要换扇新门，就很容易修好了。”
什么是strata 检查报告?
在strata中，另一层复杂性也很有挑战。除了需要知道你个人的公寓或联排别墅是否有缺陷，你还需要知道它所在的建筑没有重大问题。
任何建筑检查都应该检查单元房本身，以及建筑的正立面、地基、屋顶和其他公共区域，作为屋主管理会成员，业主们必须分担维护成本。
除此之外,地层检查需要查看业主管理委员会的记录，检查过去几年的所有文件和记录，检查该建筑是否有不足的保险，或是否有任何索赔，以及问题，潜在的问题或争议。德雷克斯勒说:“你需要知道大楼是如何管理的，以及它将如何管理消防命令或电梯等问题，这些问题可能非常昂贵，以及它是否有资金支付这些费用。如果业主管理委员会征收了$4万澳元特别费用，那么你就必须要支付。”
你还想知道居民之间是否和睦。人们彼此喜欢吗?至于strata，其他住户几乎都是你的室友。那它会成为一个自住的好地方吗?”
不过，地层检查并不能代替建筑检查的必要性。泰瑞尔说:“我们知道，如果出现了问题，比如混凝土问题，业主可能不会记录下来，因为他们不想危及公寓的价值。有些建筑里到处都是这种材料，但业主一直在他们的记录中隐藏它。”
购买前的检查费用是多少?
成本可能相差很大，但在评估你要去哪家公司时，你必须考虑到，有时你会得到你所付出的。一份极其廉价的报告最终可能不值它所写给你的那张纸——而且从长远来看会让你付出巨大的代价。
一般来说，建筑检查的费用是$450澳元左右，虫害检查的费用是$400澳元，或者两者加起来是$550澳元。单独的Strata检查就需要$400澳元左右。
然而，还是有办法降低成本的。一些物业出售业主已经提前做了报告，向潜在买家免费供应。
另外，许多进行检查的公司会在他们的网站上列出他们已经写过报告的房产，所以你可以以比委托自己购买更便宜的价格购买它们。你也可以问问房地产中介，看他们是否知道有哪家公司之前写过一份报告。
也有一些情况在买家和卖家之间分摊报告成本，比如在你出价之前，它是市场上最早这样做的企业之一。他们有一系列不同的费用报告模型，使得成功买家支付更多点，而不成功的买家支付更少一点。罗杰斯说：“这意味着你可以以更低的成本拿到一份报告，然后满怀信心地参加竞拍。那么，如果你错过了，你就不会浪费这么多钱。”
Australian Property and Building inspection公司建议，你可以随时对私人出售的房产出价，前提是得到一份令人满意的检查报告。如果发现问题，可以用新问题重新谈判价格或取消合同。然而，要确保你事先清楚什么是一个令人满意的结果。你还可以通过其他方式收回检查报告成本。德雷克斯勒曾向一位买家提交了一份报告，显示该房产需要$10万澳元的维修。于是，买家把报告交给业主，业主同意减价八万元澳元售价，也就是房价的百分之十。”
买方能否依赖卖方提供的购前检查报告?
在过去的五年里，卖家提供的报告数量激增，这些卖家有兴趣确保没有潜在的买家因为撰写报告的费用而停止脚步。Before You Bid 在2020年提交的40,000份报告中，90%是由卖家提供。然而，卖家提供的报告在质量上可能存在巨大差异。一些卖家的报告是好的;其他人可能在业主或房地产经纪人的要求下跳过了部分问题。
你应该看看每一份报告，并根据它的优点进行判断——并且要确保撰写报告的顾问有保险，以防万一你购买房产后，发现了大的问题，可以在以后起诉以获得成本补偿。德雷克斯勒说:“我看过一份卖方报告和一份买方报告，很怀疑它们是否真的是关于同一处房产的报告。你可能会在报告支出上省钱，但如果没有一个好报告，随后可能会被证明省这笔钱是一个非常致命的错误。”