在我今年7月13日的文章“第二波疫情带来的思索”里我有与大家分享过，澳洲有价值$7.2兆澳元的住宅不动产，占全澳人民总资产的54.5%。130万房东用“付扣税”的方式在“努力”的供应着近70%的出租房源，在结构上成为澳洲政府解决住房问题的顶梁柱。这与欧美和日本的大量商业房东租赁系统有着本质和架构上的区别。
疫情以来的政府救市政策如同八仙过海，充分体现了房市在澳洲经济中所占的比重。从刚刚开始的“贷款冬眠”，“工资补贴Jobkeeper”，”限制租客驱逐令”以及到最近的各种联邦和州政府的托市政策都再次证明：房地产市场规模太大，且是不能下滑的资产类别。
拥有自己的家是2战后澳洲中产阶级的共同愿望，也是澳洲人积累财富的一种关键手段。但负担能力已经在近年来不断下降。在2016年的人口普查中，房产拥有率5年内就下跌了约1.5%。 主要原因是房价与人均收入的上涨比例严重失衡造成。在未来的10年/20年里，房产拥有率将持续下降。
贫富差距会越来越大。这给很多投资人带来了一个疑虑：房价与收入比例如此失控对房市的稳定性造成什么影响呢？投资地产的长期风险岂不是很高？
房市的风险在于3个方面：房贷拖欠率，失业率高涨和高房贷利率。80年代底的经济衰退带来了1993年最高的失业率（10.8%）。但是，近20年以来（2000年至今年的疫情前）失业率都维持在5.2%与6.2%之间。这是因为澳洲经济体系可以持续长期稳定的发展，结构性的风险极小。其次就是利率风险。由于全球都在处于一个低利率或是负利率的金融周期，短/中期的利率风险也是相对可控的。
最有参考价值的是房贷拖欠率，因为一直以来它都是金融市场风险的风向标。在错综复杂的经济环境里，贷款人对债务的偿还能力直接可以反射整体金融体系的健康状程度。坏债率几乎是所有信用评级机构对一个银行或是国家评级时的最重要考量之一。以下是全球著名信用评级机构S&P对澳洲“房贷拖欠付款天数”，从1996年至2019年的为期23年所做的统计。
红:31-60天 ｜兰:61-90天｜黑:90天以上｜青:房贷总额(单位$10亿）
大家可以看出，无论是面对完全失衡的房价与收入的比例，或是2008年的GFC全球金融海啸，过去23年来澳洲房贷的坏债率都是维持在一个相对安全区间。90天内拖欠率基本都控制在1%以下；90天以上的高风险拖欠率一直控制在0.75%和1.5%左右。这与美国相比（2010年:9.3%和2018年:4.4%）就好像是Covid-19疫情管控一样的天然之别。
澳洲央行(Reserve Bank of Australia)上月的调查结果表明，JobKeeper政策保留了大约70万个就业岗位。如果按计划在3月底结束Jobkeeper支持，除了珀斯和堪培拉以外，其他大城市的房价有可能将会被消弱。MSQ研究所的2021年房地产繁荣与萧条报告中显示墨尔本房价也可能会因此受到束缚，非涨且跌5%左右。所以政府有可能考虑延长补助计划，持续给经济添加动力，以防万一。联邦政府可能会将Jobkeeper延期6个月以保经济大局。
如此一来，这不是又给地产投资人一个定心丸？
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人，投资者，开发商和策略分析师。
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