现金充裕的自住业主和受经济刺激刺激的首次购房者推动了澳大利亚各地的房屋销售，进而推高了房价——这给正试图控制市场监管机构带来了一个新的隐形难题，买房可负担性恶化。
CoreLogic的数据显示，创纪录的低借贷成本让自有住房者以最低成本获得了更多的“火力”，这也推高了最高端房产的价格。在截至2月份过去的3个月内，全澳房价上限25%的住宅价格上涨了4.1%，悉尼、墨尔本、布里斯班、达尔文和堪培拉都出现了这种模式。
与此同时，官方数据显示，去年向首次购房者发放的贷款超过了向投资者发放的贷款。在4月份近3.5万笔贷款中，首次购房者的新贷款承诺占26.2%，高于投资者的25.6%，而且还在继续增长。今年1月份的最新数据显示，首次购房者账款占到30.9%的份额，而投资者仅占22%。
上月，不断飙升的房价推动澳大利亚房地产市场“异常”上涨2.1%，创下2003年以来的单月最快增速。这可能会使政策制定者和学者重新陷入“住房可负担性”问题的困扰，而3年前，这种问题是他们首先需要考虑的问题。这次的情况可能更糟，因为即使接待成本较低，但是基于目前更高的价格，筹集首付的负担也比以往任何时候都更大。
2017年监管机构通过限制对投资者放贷和制止“只还息”贷款工具，给市场泼了冷水。不过，尽管金融监管机构上周表示，他们正在考虑采取行动让市场放缓，但这不会再次重演这么简单，因为最大的需求来源与自住者，无论是老业主还是首次购房者。
澳大利亚住房行业协会(Housing Industry Association)负责行业政策的执行董事乔丹·默里(Geordan Murray)说：“如果我们看到房价和信贷继续加速增长，政策制定者可能会感到不安。”
债务与收入比
看看监管机构是否倾向于像上一个周期那样进行干预，这将是一件有趣的事情。如果是的话，干预将采取什么形式?上次监管机构针对的是投资者和只还利息的贷款，但这些似乎并不是当前周期的问题。
瑞银(UBS)表示，需要采取“新的战术”措施来给过热的房地产市场降温。针对债务收入比高的借款人(不包括首次购房者)的政策是一个可能的选择。这家投资银行还表示，提高“贷款利率缓冲”是另一个办法——意思是在评估借款人偿还贷款能力上增加难度。目前的“贷款评估缓冲利率”在2.5-6%左右不等。
银行业分析师乔纳森·莫特(Jonathan Mott)说:“我们相信，如果房地产市场继续繁荣，宏观审慎政策可能会在今年晚些时候出台，而不是加息。鉴于房地产市场当前的环境和不断上升的系统性风险，我们认为有必要采取新的战术措施。”
最昂贵的25%上限房价猛增在一定程度上反映了一段追赶时期，此前这些住房在疫情期间跌幅最大。更多的可负担性更高的房子展示出更强的价格抗压性。
达尔文的房价涨幅最为强劲，在截至2月份的3个月里，该地区前25%的顶级住宅价格上涨6.6%。在悉尼和堪培拉，相似房产的价格上涨4.5%。在墨尔本和布里斯班，这一数字分别为4%和3.9%。
CoreLogic的数据显示，在珀斯和霍巴特，价格下限的25%住宅的涨幅超过了价格最高的前25%住宅，而在阿德莱德，价格最低、中等和最高的住宅的涨幅基本持平。
Source: https://www.afr.com/property/residential/the-affordability-problem-s-back-and-harder-to-tackle-20210309-p5798v