用“拔剑四顾心茫然”来形容2020年地产投资人的心里状态固然不算夸张。上周公布的澳洲2020年第二季度的GDP 7%的下滑是历史上前所未有的（之前的记录是1974年的2%）。目前真实的失业率在13%左右。居高不下的官方失业率（7.4%）预计会持续到今后的3年时间。墨尔本受到的第二波疫情的冲击向澳洲的其他州提供了“不开放经济”的充足理由。Morrison莫理森总理对西澳，南澳，昆士兰和北领地的州长们的“新部落主意”束手无策。“0病毒”的州与州之间仍然拒绝相互解禁，处于对峙的状态。
这一切都给澳洲经济和房市的复苏带来了极大的挑战。
墨尔本市场已成为此次Covid-19疫情下澳洲的“第二房市”。由于疫情引起的4期封城和州长9月6日宣布的解禁路线图更是给经济和房市展示了一个悲观的前进。
除墨尔本外，最新的CoreLogic指数表明所有其他的首府城市由疫情引起房价下调可能即将结束。当然，类似的复苏也面临风险，比如新南威尔士州有可能将出现第二波疫情等等。
值得庆幸的是，从今年4月房价达到峰值后，澳洲的首府城市的综合房价仅仅下幅了2.5%。这离之前人们普遍预期最多40%的跌幅要小得多。
有趣的是，近来其他OECD发达国家即是疫情要比澳洲严重的多，比如美国和英国的房价一直在攀升。就算我们最近的邻居新西兰的房价也取向稳定。原因在哪呢？真正的原因是极低的房贷利率！
在定期存款利率只有0.5-0.75%、住房贷款利率仅为2.5-3%的情况下，如果有正现金流的机会，投资者市场应该会开始显示出复苏迹象。根据CoreLogic的数据，很多澳洲首府城市的投资房的租金总收益率都高于住房贷款的还款额。多年来，人们已经习惯于“负扣税”房产;目前“正现金流”对投资人是全新的概念。也就是说房东会每个星期从租客身上获得正现金流。大量的房地产中介机构也反应，大量海外澳洲人和外国买家在寻找相对安全的现金投资避风港。由于全球因政治和疫情引起动荡的背景下，联邦预算的强力支持性措施，以及政府吸引全球顶级人才和资本的愿望，会共同加大房价复苏的预期。
澳洲央行RBA更多资金支持给了市场一颗“定心丸”。大家都应该记得在今年的3月19日澳洲央行RBA给商业银行提供了价值$900亿澳元的定期特别筹资(TFF)。就在上周二的RBA会议上，这个特别筹资(TFF)被追加到$2000亿澳元，用于应付可能发生的2021年3月至7月的经济和房市的断崖式跳水。
目前环境下，央行RBA决定增加对银行的特别筹资(TFF) 的额度十分重要。这项创新政策措施为所有银行提供了3年约$2000亿澳元的资金，而且利率仅为0.25%。该政策使得银行更容易向家庭，房产投资人和商业贷款人提供低成本贷款。这样不但取代了过去银行通过批发债券市场获得高成本资金的渠道，并且一定程度上为银行在处理有可能的坏债潮时提供更多现金。地产投资人可以通过该政策提供的低贷款成本获得正现金流收益，从而重新回到房市刺激投资。
虽然大银行纷纷表示并不需要这些额外的流动性资金，联邦政府和澳洲央行RBA已经明确表示，他们认为各州可以通过财政政策来完成更多复苏经济的重任，并将重点放在基础设施投资和其他提高供应以及生产力等方面举措。
经济的复苏程度和快慢当然会直接影响到就业率上涨，人均收入增长，消费者信心上升以及理所当然的房市复苏之路。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来做为一个成功的投资者，开发商，策略分析师和地产经纪人, 他在项目收购，策划和风险管理上赢得了广大同行的好评。
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