资深银行业分析师布莱恩·约翰逊(Brian Johnson)对房地产市场感到担忧。
他担心超低利率和政府住房补贴已经吹起了房价的“泡沫”。他担心他的孩子们买不起房子。他担心，当借款人偿还低于2%的固定抵押贷款利率，并面临更高的再融资成本时，他们将无法负担。
澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)和澳大利亚财长乔希•弗莱登伯格(Josh Frydenberg)表示，可能在未来几个月出台住房贷款限制措施。对高债务收入比住房贷款的限制是最有可能的干预措施。
APRA面临着平衡的任务，既要努力为潜在高风险的住房贷款降温，又要在联邦大选前将其挤出房地产市场; APRA主席韦恩•拜尔斯(Wayne Byres)在与澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)行长菲利普•洛(Philip Lowe)磋商后，将需要巧妙的处理。
分析人士表示，无论哪种方式，APRA都无法解决与房地产市场相关的长期经济和社会挑战。
“在一天结束的时候我们出现的社会问题,人们可以进入房地产市场的唯一途径是存款20年,对于现在借款的人来说，如果房价出现轻微波动，他们的资产就会被抹去，”约翰逊先生说。
独立研究中心首席经济学家、澳大利亚央行前官员彼得•图利普(Peter Tulip)表示，年轻购房者的负担能力是主要问题。
“在澳大利亚，住房所有权正变得世袭化，”图利普(Peter Tulip)表示。“这是一个严重的公平问题，父母富有的年轻人可以从父母那里借钱来凑齐首付款。”
但是“对于那些没有足够的家庭财富来支付首付款的人来说，限制贷款只会让他们更难借钱。”
需要长期改革
对于包括新西兰在内的许多国家都面临的住房负担问题，澳大利亚没有简单或快速的解决办法。最终，这需要联邦政府和州政府以及监管机构进行长期改革，以解决住房市场的供需失衡问题。
太多的力量共同推动房价朝着一个方向发展。这些措施包括超低利率、对购房者和建筑商的补贴、限制供应的规划和分区审批迟缓、疫情前的高移民率、自住房免税、对投资者的税收优惠、将住房排除在养老金资产测试之外，以及自我管理的养老基金购买房产。
政府一直不愿意处理这些问题中的大部分。因此，短期干预将再次留给APRA，而不会解决任何长期的潜在结构性问题。
APRA提出的干预在政治上有趣的地方在于，它正准备在国家即将举行大选之际，在自由党财政部长的支持下，打击住房贷款市场。就在几个月前，弗莱登伯格(Frydenberg)还试图取消负责任的贷款法律，以确保银行能够自由向家庭和小企业放贷，以帮助经济从COVID-19中复苏。
如今，住房信贷正以6.2%左右的速度快速扩张，借款人背负的债务也在增加。今年第二季度，新增住宅抵押贷款(债务规模至少是收入规模的6倍)的比例从去年同期的16%跃升至创纪录的22%。
此外，在2019年的选举中，联邦政府无情地反对工党削减负扣税和资本所得税优惠的承诺。澳大利亚总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)和弗莱登伯格(Frydenberg)警告称，工党会让房地产市场崩溃。
现在自由党支持APRA实现平稳着陆。
可以肯定的是，现在的房地产市场环境有所不同。Corelogic上周五表示，过去12个月，全国住宅价格中位价(包括住宅和公寓)飙升20.3%，为1989年6月以来的最快增速。
悉尼房价上涨23.6%，至$106万澳元;堪培拉房价上涨24.4%，至$838,904澳元;墨尔本房价上涨15%，至$775,142澳元;霍巴特房价上涨26.8%，至$659,622澳元;布里斯班房价上涨19.9%，至$625,291澳元;珀斯上涨18.1%，至$524,589澳元，达尔文上涨20.2%，至$481,767澳元。
2019年5月进入选举, 悉尼房价已经下跌约15%,墨尔本价格下跌了10%。具有讽刺意味的是，其中大部分下降因素归根于 APRA 早前在 2014 年至 2018 年间打击投资者贷款和只付息贷款，以应对向高杠杆借款人提供的风险贷款激增。
当时，APRA面临着来自房屋贷款经纪人、房地产经纪人和住宅建筑商等住宅群体的压力。毫无疑问，监管机构将再次面临来自房地产行业的阻力。
首次购房者关注
这一次，APRA可能会尝试对债务收入比率进行更温和的干预。在悉尼和墨尔本等价格昂贵的市场，投资者和一些首次购房者可能会被拒贷，或被迫减少贷款额。
摩根大通(JPMorgan)经济学家汤姆•肯尼迪(Tom Kennedy)表示，债务收入比限制措施是有利的，因为它们对首次购房者和自住者的约束力小于投资者，后者更有可能拥有多套房产。
肯尼迪表示:“实际上，DTI(债务收入比)标准是一种管理投资者贷款数量的方法，同时可以将首次购房者和自住者群体的杠杆率降至最低。”
“业主自住债务迅速上升、投资者参与度上升以及年度收入增长减速，这些因素结合在一起，为出台新的宏观审慎措施，以平息迫在眉睫的金融稳定担忧问题提供了强有力的理由。”
APRA不太可能以房价为目标。相反，它将着眼于消除住房贷款市场的泡沫，以防范中期风险。借款者的额外债务不断累积，住房信贷增长速度是家庭收入的两倍，这些都带来了经济风险。
家庭更容易受到未来冲击的影响。越来越多的客户借款接近他们的最高限额。风险在于，随着越来越多的人增加资产负债表，未来的冲击可能会被高企的住房债务放大。如果经济衰退来袭，失业或工时减少，财务紧张的家庭将削减支出。这将进一步损害企业、收入和就业，加剧未来的衰退。
国际货币基金组织(IMF)、澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)和澳新银行(ANZ)都呼吁监管机构实施更严格的贷款限制，以降低火热房地产市场带来的风险。
澳大利亚央行的低利率正在推高房价，但该行坚称，预计2024年之前不会加息。该行希望，届时通胀率将可持续地回到2%至3%的目标区间。洛(Lowe)博士承认低利率导致房价上涨，但他认为，与利率上升导致的高失业率和低工资相比，低利率造成的危害要小得多。
澳大利亚央行负责金融体系的助理行长米歇尔•布洛克(Michele Bullock)上周表示，住房市场的强劲势头对经济是积极的，也是货币政策通过住房建设、家庭装修和购买家居用品来支持经济的重要渠道。
她说:“然而，尽管澳大利亚的家庭债务与收入之比近年来没有增加太多，但无论是历史上还是相对于其他国家而言，都处于较高水平。”“因此，持续强劲的信贷增长超过收入增长，可能导致银行和家庭资产负债表的脆弱性不断增强。”
因此，澳洲联储一直在与APRA商讨可能的“宏观审慎”措施。APRA提出的干预措施不仅会受到潜在购房者的密切关注。各银行已经在争夺地位，西太平洋银行(Westpac)本周提出，必须对非银行贷款机构实施更严格的规定。
"重要的是，任何宏观审慎监管都应平等适用于金融服务领域，包括受监管和不受监管的领域，" Westpac银行消费者和企业银行业务首席执行官克里斯·德布鲁因(Chris de Brui)表示。“否则，资本将进入不受监管的行业，为需求提供资金。”
非银行贷款机构和小型银行迅速做出反应。Bluestone住房贷款顾问经济学家安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)说，低水平的房贷拖欠和金融机构严格的贷款条件并不支持对可能过度借贷的担忧。
“只要建造更多的房屋”
Wilson说:“要警惕被误导的需求控制政策带来的意外后果，并从以往干预的结果中吸取教训。“只要建造更多的房子——人们想住的地方。”
由于金融稳定的原因，APRA在2017年至2019年期间对只还息贷款实施了限制，ACCC发现它“为四大银行提供了机会”，从而“降低了只还息贷款的价格竞争”，而“借款人的成本很高”。
由互助银行、信用合作社和建房互济会组成的行业组织——客户拥有的银行协会(Customer Owned Banking Association)表示，任何措施“都必须针对一个明确的问题，小心谨慎，以免对较小的银行和首次购房者造成不利影响”。
当地监管机构正密切关注包括新西兰在内的国际经验。新西兰总理杰辛达·阿德恩(Jacinda Ardern)本周公布了一项立法草案，限制房地产投资者从应纳税收入中扣除贷款利息。
此举与工党在上次选举中打击负扣税的做法相呼应，工党新领袖安东尼·艾博年(Anthony Albanese)后来推翻了这一做法。
新西兰储备银行(Reserve Bank of New Zealand) 6月份被授权对贷款实施债务收入比限制，以冷却飙升的房地产价格。新西兰的住房和银行市场与澳大利亚相似。
新西兰央行(RBNZ)的一项分析显示，在新西兰，债务与收入之比上限为6，将导致不到2%的首次购房者或其他自住者无法购房，其中一些人将被迫减少贷款，购买价格更低的房子。相比之下，约10%的新西兰投资者无法购房，另有5%的投资者无法借到更多的钱。
APRA将效仿类似的做法。
Source: https://www.afr.com/property/residential/why-apra-can-t-fix-the-housing-market-20210928-p58vgy