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可行性评估(Due Diligence)的方方面面!



本文向大家介绍项如何进行可靠的可行性研究,以及为什么要尽可能准确、有前瞻性规划的进研究。

从事房地产开发需要长时间的准备工作,然后才能真正看到辛勤劳动的果实。在任何房地产开发项目的前期准备工作中,必须做的也是最重要的部分是一系列可行性研究。


为什么需要可行性研究 (Due Diligence)

没人会在无商业计划的情况下开展新的企业,同样做任何类型的房地产开发前需要先权衡利弊,计算数据以确保可以获得可观的利润以及设计一套完整的计划和目标。一份详细的可行性研究会反映出,开发计划将会取得惊人的成功,还是彻底失败。该研究将重点关注整个开发过程中可能面临的所有潜在问题或风险,以及这些问题是否会影响或破坏整个项目。例如,地块的适宜性以及可在此建造什么建筑,规划批准,与当地市政厅(local council)交涉,处理邻居的反对意见,预算超支等等。


研究的最基本要求是必须知道您的开发的总开销以及项目结束时达到什么样的利润率?


开发项目从一开始就需要明确的分析可行性,是否可以带来可观的收益,这是任何房产投资类型都关注的要素。没有靠谱的可行性分析,是没有意义进入到下一个阶段。


那么,究竟如何进行一项适当而可靠的可行性研究呢?


开始可行性研究(Due Diligence): 确保你的项目是否可行,实际上需要进行一系列的可行性研究。最初,在寻找潜在的开地块并检查它的分区和相关问题之后,就必须检查该地块的可行性。这是贯穿整个项目周期内许多可行性研究中的第一个。这一眼就涉及初步的数字计算,以检查是否值得进行到下一阶段。在我进入详细的计算机建模之前,这些数字就像在纸上涂鸦一目了然。 可行性研究不仅仅是分析一些数据。这是关于检查地块的可用性方面,以确保得到一个满意的结果。可行性的本质是该项目具有商业可行性。 不要天真的以为您自己一人可以快速完成初步的可行性研究,或者如果您疏忽了建议开发的一两个元素也没关系。即使在初期不想支出很多时间和金钱,你的初步可行性研究应该足够准确。在这一点上,你需要有相当精确的成本估算:

  • 收购成本

  • 开发批文

  • 工程运营管理

  • 施工

  • 封顶和产权

  • 销售成本

在这个阶段犯错会打乱预先计划好的所有工作,并在未来长期内使你付出巨大的代价。



全面调查可行性研究


如果一个潜在的开发地块值得进一步探索,那么需要研究该地块的最佳利用方式。你能用这块地做什么?你能在它的基础上建立什么?你如何改进它来提高盈利? 在这个阶段,你应该与当地市政厅取得联系,根据物业的分区和地块覆盖范围,找出最适合开发的类型。一旦知道可以建造什么,就可以开始研究完成项目后可能的最终价值。


根据建议项目的复杂程度,可能会需要其他顾问参与,例如


  • 您的结构工程师或绘图员要迅速做出概念方案,展示可以在地块上建造多大的项目。

  • 你的城市规划师会为你的建议项目提供指引,提高你获得开发审批的可能性。

  • 你的法律团队会搜索产权并考虑合同条件。

  • 你的营销团队要对当地的价格和服务进行调查。

  • 你的投资人确认他们将根据你的可行性为这个项目提供资金。

  • 此时可能需要进行一些检查,取决于开发项目的大小和风格,包括;

  • 产权文书搜索-检查任何说明,产权负担或地役权。

  • 市政厅搜索-查分区或城市规划事宜,以及供水和污水等服务。

  • 公司财产-检查业主身份和财务状况,查看地块是否属于公司所有。


市场调查


同样重要的是,要确认你正在考虑的项目类型符合当地买家和租户的需求。 它符合但第的市场,并位于合理的价格区间吗?你必须了解谁住在这个地区,谁渴望住在这里,什么样的服务或设施会吸引买家来到这里。 目标是设计一个适合该地区的项目,并针对该地区的市场。在这一点上,您应该与当地的房地产代理商联系,并估计您的最终产品的售价。如果您打算推进项目并寻求更多资金,这些信息将组成您的可行性研究文件或信息备忘录的一部分。研究也会告诉你,项目完成后是否有足够的利润。


开发可行性研究


可行性分析软件能强大,但使用起来很简单,它计算的结果只取决于输入的信息。它可以给你很多详细的报告,但是在初期,建议使用基本的损益报告来评估项目的可行性。当然,在准备向金融机构申请贷款的时候,需要准备更详细的报告。 需要信息类型包括:

  • 采购价格、采购日期和结算。购买和按揭的印花税会根据项目所在的州自动计算。

  • 项目中的产权将决定所需借款的数量和应付利息。您还需要输入一个贷款申请费,通常是按•百分比收取,但可能是固定的费用。

  • 物业转易及法律费用-通常是固定的费用,但可以是百分比开销。

  • 顾问费用,如建筑师、城市规划师、工程师、项目经理和测量师。

  • 建筑成本包括在内,并在项目的整个生命周期中交错计算。

  • 税率和税收是基于房产价值自动计算的。

  • 允许有应急金额。

  • 包括销售收入和租金收入。

初步可行性研究将为您的项目生成一个基本文件,随着项目的细节变得更加清晰,可在文件内对信息进行更新、添加和修改。在你的可行性中一定要考虑到任何可能在你的项目中出现的问题,并且在你的投入上要切合实际。在准备阶段,过分乐观或保守的忽略一些可能会破坏或成就您开发提议的因素,是没有意义的。 当你刚开始并对开发充满热情的时候,埋头苦干也许会让你觉得很有吸引力,但从长远来看,这会给你带来不利影响。现在,你比以往任何时候都更需要保持专业的客观性。本质上,对开发提议进行正确的研究将会看清该项目是“骡子”还是“马”。这绝对是不容低估的关键步骤,它将影响到开发的其他所有元素,包括最终结果。 所以在这阶段不要吝啬。认真对待这件事,用手头的所有事实和数据进行可行性论证,最重要的是,如果根本没有一线希望,千万不要试图寻找一线希望。你的可行性研究会告诉你什么时候继续。

注意:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前,都应该征求专业顾问的职业意见。



乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系,一同探讨。(微信号costruzione)


Disclaimer:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前,都应该征求专业顾问的职业意见。


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