澳大利亚绝大多数市场的房价都在上涨，但这是否意味着房价变得更难以承受?
现实情况是，房价的变化并不能很好地反应住房可负担性如何随时间变化。考虑到所有商品价格的上涨以及利率的降低，尽管相比2003年房价上涨了一倍多，但实际还款仅增加了22%左右。该分析显示，住房还款成本水平实际上与2007年相同。
住房还款成本明显低于2010年水平的事实表明，房价的增长尚未结束。
住房的售价已经翻了一倍多：
过去20年内，澳大利亚各地的房价大幅上涨。
澳大利亚统计局(Australian Bureau of Statistics)统计追踪的房价平均价格变化指数显示，自2003年9月以来，澳大利亚每个首府城市的房价都上涨了一倍多。总的来说，八个首府城市的房价上涨了116%。
房价的上涨似乎令人难以置信——房价是20年前的两倍。但是，这是否意味着房产价格可负担性也是两倍?房价并不能说明一切。
经济体中其他价格也有所上涨：
重点是相对于其他商品，住房成本是否增长。如果房价翻了一倍，但其他所有成本也都翻了一倍，那么房价并没有“真正”的变化——也就意味着买房者为了买得起房子而必须放弃的其他东西的成本保持不变。这就是为什么在比较不同时期的物价时需要考虑通货膨胀的原因。
追踪房价相对于其他商品的价格会结果完全不同;在过去的二十年里，住房的增长只比其他东西多了大约50%。然而，在墨尔本和霍巴特，实际房价上涨了80 - 90%。
借贷成本显著下降：
由于购房巨大的成本，几乎所有的购房者都会借钱买房。随着利率的下降，借贷成本也大幅下降。新的$10万澳元浮动利率住房贷款的还款额已经从1995年的每月$800澳元下降到今天的每月$400澳元(甚至目前的固定利率贷款会更低)。
对大多数购房者来说，还款成本才是最重要的。因此，还款成本的下降对住房实际成本有很大影响。
实际住房还款成本与2007年相当：
调整通货膨胀因素后的房价实际(因为80%的人通常都是借钱)，还款水平与五年前相似。实际上，用这种方法衡量的首府城市还款成本与15年前的水平相同。
例如在悉尼，经通货膨胀调整后的房价比2003年高出44%，但特定数额的实际还款现在降低了25%，经通货膨胀调整后的还款成本仅比近20年前高出约15%。墨尔本和霍巴特的实际还款成本增幅是2003年以来最大的，但这些成本只增加了约50%。增幅虽然相当可观，但远不及同期销售价格170-180%的增幅。当然，对利率的预期很重要。如果利率急剧变化，这些计算并不能覆盖住房贷款期间的全部偿还时期。
那么，为什么住房拥有率直线下降呢?
如果还款成本几乎没有变化，为什么买得起房子的家庭却减少这么多?这并不是因为人们对购买房产失去了兴趣。
从1981年到上一次人口普查2016年的35年间，30-34岁人群拥有自己住房的比例从68%降至50%。
恶化的是可获得性，而不是可负担性;随着利率下降，房价上涨，储蓄够20%首付的存款以及支付印花税(印花税在房价中所占的比例越来越大)的负担变得越来越重。
可负担性和可获得性之间的区别很重要，因为对它们有不同的政策规划。减少首付负担的政策——如首次置业首付计划——可能比轻微降低房价的措施更成功(如补助金)。但是，下次出现房子卖到离谱价格时，要想想还贷款需要多少钱——以及随着时间的推移，所有东西的成本都增加了多少——也许房价看起来就不会那么离谱。
Source: https://www.realestate.com.au/insights/property-prices-a-poor-indicator-of-housing-affordability/?pid=ref-buy-homepage-feature-3
Comments