房价如此火爆，清盘率如此之高，悉尼房价3月份仅一个月就增值3.7%—32年之冠。澳洲央行RBA却稳坐钓鱼台，不断的向市场传送“不会加息抑制房价”的电波。这使得很多地产投资人丈二和尚摸不着头脑。
就在4月6日，澳洲央行RBA总裁菲利普·洛(Philip Lowe)再次坚称该行不会上调目前0.1%的创纪录低现金利率。他的葫芦里卖卖的究竟是什么药呢？仔细看来其实有几个原因：
1）失业率还是太高
其实除非失业率下降到足以提高工资水平的水平，涨息会阻碍经济持续复苏。
失业率需要从目前的5.8%降至4%左右，甚至更低，才能使工资水平升至3%以上央行RBA才考虑加息。上次澳洲失业率达到4%是在2008年，当时正值百年一遇的矿业投资热潮（就在全球金融危机冲击全球经济之前）。4%这个挑战真的不小。
央行RBA预测至少在2024年之前，劳动力市场的紧缩程度还不足以促使收紧货币政策。至于是否超低利率将导致资产泡沫的警告，央行RBA会应该会更担心失业率上升和工资增长疲弱所带来的经济和社会后果。而低利率可能有助于抵消这些后果。
2）工资增长率太低
只有低失业率也不够。工资增长率也是一个重要指标。目前澳洲的年工资增长率只为1.4%，是有记录以来的最低水平。更具挑战的是工资增长率在疫情爆发前就已经很低了。此次疫情导致了工资的进一步下降。
央行RBA的年工作增长率目标是3%，现状还达不到一半(1.4%)，前面还有很长的路要走。自2013年以来，澳洲工资增长率就从未达到3%。
3）通货膨胀率太低
在上调现金利率之前，央行RBA希望能看到“实际通胀率”与目标相符。要想让通胀可持续地维持在2-3%的目标区间内，工资增长就需要明显高于当前水平。这与在澳洲实现最大可能的可持续就业水平同样重要。失业是一个主要的经济和社会问题，央行RBA会高度重视恢复充分就业。所以通胀率要达标离不开前两点。这3个因素相辅相成。
还有一个令人意想不到的惊喜。虽然房价高不可攀，家庭债务与收入(Household Debt-to-Income)比例有史以来最高，但是由于超低利率使得房贷与收入(Household Interest Payments-to-Income)比例回到了上世纪80年代的水平。
家庭债务,房贷还款与收入比例图(1959-2021年）
数据来源：RBA，UBS和ABS
当然，央行RBA也承认低利率可能会增加一些金融风险。但是高失业率是经济、企业资产负债以及中期金融和宏观稳定面临的最大风险，而降息对于降低这些风险有及其重要的意义。所以对央行RBA来说维持低利率在此阶段还是第一考量。
除非有证据表明信贷增长和高风险贷款大幅增长(目前尚未看到)，否则澳洲央行对房价上涨相对放心。贷款比率高于85%的新增贷款最近有所上升，但远低于2015年以前的水平。当时金融监管机构APRA对只还利息贷款和投资者贷款大打出手，带来了信贷和房价的大幅降温。
澳洲央行正密切关注房价上涨，但如果出现更多高风险借贷，监管机构APRA将使用非利率工具，如限制银行放贷，而不是提高整个经济体的借贷成本。这样的话，央行RBA的低利率政策即可以达到支持经济也抑制了房市泡沫的目的。
非利率工具监管措施实施时段图(2011-2021年初)
数据来源：央行RBA,Refinitive和Morgan Stanley
如果你有相当的地产投资在手，尽管放心，近期无需担心利率增长带来的风险，因为央行RBA绝对不会因小失大。
乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系，一同探讨。（微信号costruzione)
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