“联排别墅”开发的问与答!

Part 1

我的土地可以分割多少户?

果直接咨询市政厅这个问题,不会得到明确的回答。市政厅不在乎一块地可以分建几栋住宅,而是关心该项目的开发和设计是否符合周围环境,以及相关标准。特别是,需要符合该地区的住宅风格,以及遵守当地市政厅的城市规划和标准。由于每个物业都是单独的,而且设计的结果也各式各样,因此没有固定的物业密度基准可以参考(例如每300平方米1个单位)。

了解一个物业如何开发,市政厅会建议准备物业开发分析,以确定住宅开发的机会和限制。本文有助于确定不同地段的开发潜力。预分析可以确定是否可以分割地块,如果答案肯定,进而才能确定分建几栋住宅。市政厅会向您提供有关开发限制的信息,这可能会限制土地的使用范围,例如分割限制。

最后,市政厅会建议向规划顾问、建筑设计师或建筑师寻求每处物业的建议。

确定一块土地可以分割多少户,需要知道

  • 位置: 

靠近城市商业中心的土地通常允许更高的建筑密度。相反地,离这些商业中心最远的土地允许较低的密度。

  • 土地规模: 

一块更大的土地可以提供更多的面积,通常可以容纳更多的单元。

  • 土地的形状: 

一块矩形地块的土地利用率更高,通常可以比一块不规则的土地分割更多住宅。此外,宽度是一个重要的因素,特别是当涉及到车辆的进出和实用性。所以,较宽的土地比较窄的土地好开发。

  • 土地的坡度:

斜坡的坡度会极其影响设计; 会影响俯瞰、遮蔽、地面以上的楼面高度、界线上的墙壁高度、建筑物高出地面的高度,以及该地块住宅的挖掘程度。

  • 土地朝向

朝北的好过朝南的房屋。朝北的建筑可利用其朝向的优势,获得良好的采光。

  • 客户的风险承受能力

市政厅倾向于向数量少的分割开发项目批复规划许可。没人可以保证一定会获批,所以这是在客户自己应承担的风险。如果规划许可被拒绝,客户可以向VCAT提出上诉。成功的可能性要看具体情况。

  • 户型的大小

根据具体情况从2房至4房不等。

  • 邻近地区的风格

在繁华的地带提出高密度开发的申请,比在以单层独立式房屋为主的地区更容易。

  • 分配类型

临街的拐角位置通常允许较高的密度,并可以节省了车道面积。角落的户型可以细分为多个单位。但是需要考虑随之而来的管理问题产生的额外成本。东北角和西北角比东南角和西南角更好,因为朝北有更好的采光。

  • 相邻的房间距

在相邻的房间距较近的地区,可以在场地上设置更大的建筑围护结构。

我是否需要聘请建筑师、绘图员或设计顾问?

根据市政厅的规定,你需要建筑师或设计顾问来准备你的设计图纸。

像大多数的购置决定一样,影响你决定的因素包括(不按任何顺序)

  • 风格和个性化,你和设计师在一起要有共识。

  • 你需要喜欢与你打交道的人。一旦设计师介入,你们需要一起共事。

  • 效率——周转时间(检查结构工程师或顾问之前的工作)

  • 设计师获得规划许可的成功率是多少?

  • 精通设计——回顾建筑师或顾问之前的工作,特别是楼层平面图,检查设计是否具有功能性、宜居性、考虑到采光与地面坡度一致,以及是否美观。

  • 设计师是否了解市政厅的主要决策者,因为这将有助于顺利完成整个过程。

  • 设计师是否会在提交作品前与业主接洽,以便业主确定在递交申请前是否满意?

  • 获取详细的报价,并与市政厅的清单进行比较,以确保所有内容都包括在内

  • 此报价是否适用于所有方面,如景观、物业信息、规划报告、至少3张阴影图、拆迁/重建调查。

  • 同样重要的是,找出引文中没有包含的内容

其他需要考虑的包括:

  • 设计将提供多少个草图?额外的草图如何收费?

  • 市政厅什么情况下会索要额外的信息?这是收费的吗?收费多少钱?要花多长时间来回应市政厅的要求?

  • 市政厅会检查服务的位置吗?设计人员是否意识到重新定位任何服务的成本分歧?

注意:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前,都应该征求专业顾问的职业意见。

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