如何正确选择开发用地

如何确保为您的项目寻找完美的场地,并实现利润的最大化,这是地产开发过程的基石。

最重要的是根据你的投资策略和长期目标,寻找一块合适的开发用地。

选址在房地产开发领域更为重要,因为一旦收购地块,就可以计算出大部分

的利润率。永远不要高价买入一个不理想的土地,否则一定会疲于计算各种

成本;过高的购买成本,意味着还要支付额外的印花税。如果该地块还存在

建筑问题,成本也会大大增加。

房地产开发真正的利润在于买对的地,在这个阶段,你应该重视大局和所有

客观事实。

         寻找合适地块
 

要购买好的开发地块,我们需要找到一个“丑小鸭”。也就是需要有能力够识

别出被其他人忽略的地块。

 

原理很简单,但实践起来需要大量的时间、努力和耐心。目前的地产市场环

境中,投资者数量减少并且活跃度下降。这对现金充足的开发商来说前景光明,是绝佳物色合适物业的时机。

 

作为一个开发商,必须以低于市场价格买入地块。如果买地花了太多钱,

你还没开始就已经陷入麻烦。寻找好的开发地块重点是要了解市场。

这不仅仅是了解当地的房地产市场,还包括宏观经济前景。

因为一个开发项目周期至少两年,有时需要四年时间。所以一个成功的开发商,不仅需要了解房地产市场,还需要了解当地经济环境。然后,需要对未

来几年的市场走向做出合理的计划。

 

你需要研究调查才能做出合理的决定,而不是随机选择。这可以帮助你根据

不同因素,集中搜索潜在的地块。此外,你还需要关注人口流动趋势,研究

目标地区潜在需求量最大的物业类型。

你的目标客户构成是否包含单身人士、年轻夫妇、退休夫妇或大家庭?

他们是在寻找公寓、联排别墅,还是独立的别墅? 重要的是你要花时间研究

不同区域和人们的想法;人们的生活方式,想住在哪里,需要怎样的居住

空间。当今,所有开发商都会考虑的人口变化趋势。

 

未来十年将有300多万澳大利亚人独居。对低维护、高密度房产的日益增长的

需求,促进了这种转变,特别是在主要首府城市及周边地区。

只有足够了解市场,才更有把握找到最好的地块。进而为你的潜在客户构建最

理想的居住风格。当然还需要考虑附近的基础设施与生活方便程度等等。

         位置,位置,位置

虽然这个因素已经是老生常谈,但在选择最佳开发地点时,位置是至关重要的。市场繁荣时,人们愿意付更高的价格追求高质量的区域;当市场不景气时,高质量区域的房地产依然畅销,而二线地区的房地产则受波动影响萎靡不振,甚至降价。在高质量地区的潜在利润率更高,开发地产项目也更容易成功。虽然高档地段的高价会使需求降低,但也只需要一个现金充裕的买家。因此,在一条房屋价格超过100万澳元的街道上,如果一套特定的房子吸引了某个买家,那么它通常会卖到150万澳元。

 

另一方面,不受欢迎的地段价格区间狭窄。比如在一条售价40-50万澳元左右的街道上,房屋面积翻倍并进行彻底改造,其售价也不太可能超过50万澳元。这个价格上限极难突破,并限制了收益。如果这些地段足够抢手,人们会不惜一切代价在这个特定的地段购置高质量房产! 还有一个原因,无论你是在高价值地区还是在低价值地区进行开发,有些成本(比如沙子、水泥、管道、电缆和灰泥等等)都是差不多的。那为什么要选择低端区域呢?

也就是说开发高端房地产开发项目的成本可能只比标准项目高出15%至20%,但最终产品的价格可能会差更多。作为开发商,必须了解推动房地产价格上涨的供需规律。你需要能够确定这个地段有强烈的需求,不论是因为整体的可取性还是可用的的设施和服务,如交通,商店,学校和娱乐设施。这些往往都是靠近主要商业区。当你的地块区域正在大规模翻新,那么这会受到年轻人的追捧。这样便为一个老旧的区域注入了新鲜的血液。此外,高档咖啡馆、餐馆和精品商店往往会吸引商机,以迎合新一波现金充裕的居民。密切关注房价,找出你认为房价可能被低估、正在转型的区域;他们通常毗邻长期火爆的区域。

         谨慎小心的态度

 

与任何其他投资一样,房地产开发的目标应该是长期收益,通常是资本增长和稳定的租金收益。

 

对于首次开发的开发商来说,要谨慎面对非首选地段便宜地价的诱惑! 远郊乡镇等地区的开发项目之所以成功,是有前提的。但事实是,由于供应大于需求,这些地区的项目在租、售时间都会更长。

 

这些地区往往离主要的CBD太远,潜在客户总是被近郊的便利以及完善的基础设施吸引。财务方面,任何类型的房地产开发项目都有风险,可能会使你完工的项目贬值,或者无法长期保值。建议缺乏经验且不愿承担热门地区高开发成本的开发商, 可以关注小城镇或远郊可开发地区, 制定适合你自己的开发策略。从长远来看,你这样做会收获更大的回报,风险也会小得多。

注意:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前,都应该征求专业顾问的职业意见。

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