如何正确选择开发用地
如何确保为您的项目寻找完美的场地，并实现利润的最大化，这是地产开发过程的基石。
最重要的是根据你的投资策略和长期目标，寻找一块合适的开发用地。
选址在房地产开发领域更为重要，因为一旦收购地块，就可以计算出大部分
的利润率。永远不要高价买入一个不理想的土地，否则一定会疲于计算各种
成本；过高的购买成本，意味着还要支付额外的印花税。如果该地块还存在
建筑问题，成本也会大大增加。
房地产开发真正的利润在于买对的地，在这个阶段，你应该重视大局和所有
客观事实。
寻找合适地块
要购买好的开发地块，我们需要找到一个“丑小鸭”。也就是需要有能力够识
别出被其他人忽略的地块。
原理很简单，但实践起来需要大量的时间、努力和耐心。目前的地产市场环
境中，投资者数量减少并且活跃度下降。这对现金充足的开发商来说前景光明，是绝佳物色合适物业的时机。
作为一个开发商，必须以低于市场价格买入地块。如果买地花了太多钱，
你还没开始就已经陷入麻烦。寻找好的开发地块重点是要了解市场。
这不仅仅是了解当地的房地产市场，还包括宏观经济前景。
因为一个开发项目周期至少两年，有时需要四年时间。所以一个成功的开发商，不仅需要了解房地产市场，还需要了解当地经济环境。然后，需要对未
来几年的市场走向做出合理的计划。
你需要研究调查才能做出合理的决定，而不是随机选择。这可以帮助你根据
不同因素，集中搜索潜在的地块。此外，你还需要关注人口流动趋势，研究
目标地区潜在需求量最大的物业类型。
你的目标客户构成是否包含单身人士、年轻夫妇、退休夫妇或大家庭?
他们是在寻找公寓、联排别墅，还是独立的别墅? 重要的是你要花时间研究
不同区域和人们的想法；人们的生活方式，想住在哪里，需要怎样的居住
空间。当今，所有开发商都会考虑的人口变化趋势。
未来十年将有300多万澳大利亚人独居。对低维护、高密度房产的日益增长的
需求，促进了这种转变，特别是在主要首府城市及周边地区。
只有足够了解市场,才更有把握找到最好的地块。进而为你的潜在客户构建最
理想的居住风格。当然还需要考虑附近的基础设施与生活方便程度等等。
位置,位置,位置
虽然这个因素已经是老生常谈，但在选择最佳开发地点时，位置是至关重要的。市场繁荣时，人们愿意付更高的价格追求高质量的区域；当市场不景气时，高质量区域的房地产依然畅销，而二线地区的房地产则受波动影响萎靡不振，甚至降价。在高质量地区的潜在利润率更高，开发地产项目也更容易成功。虽然高档地段的高价会使需求降低，但也只需要一个现金充裕的买家。因此，在一条房屋价格超过100万澳元的街道上，如果一套特定的房子吸引了某个买家，那么它通常会卖到150万澳元。
另一方面，不受欢迎的地段价格区间狭窄。比如在一条售价40-50万澳元左右的街道上，房屋面积翻倍并进行彻底改造，其售价也不太可能超过50万澳元。这个价格上限极难突破，并限制了收益。如果这些地段足够抢手，人们会不惜一切代价在这个特定的地段购置高质量房产! 还有一个原因，无论你是在高价值地区还是在低价值地区进行开发，有些成本（比如沙子、水泥、管道、电缆和灰泥等等）都是差不多的。那为什么要选择低端区域呢？
也就是说开发高端房地产开发项目的成本可能只比标准项目高出15%至20%，但最终产品的价格可能会差更多。作为开发商，必须了解推动房地产价格上涨的供需规律。你需要能够确定这个地段有强烈的需求，不论是因为整体的可取性还是可用的的设施和服务，如交通，商店，学校和娱乐设施。这些往往都是靠近主要商业区。当你的地块区域正在大规模翻新，那么这会受到年轻人的追捧。这样便为一个老旧的区域注入了新鲜的血液。此外，高档咖啡馆、餐馆和精品商店往往会吸引商机，以迎合新一波现金充裕的居民。密切关注房价，找出你认为房价可能被低估、正在转型的区域；他们通常毗邻长期火爆的区域。
谨慎小心的态度
与任何其他投资一样，房地产开发的目标应该是长期收益，通常是资本增长和稳定的租金收益。
对于首次开发的开发商来说，要谨慎面对非首选地段便宜地价的诱惑! 远郊乡镇等地区的开发项目之所以成功，是有前提的。但事实是，由于供应大于需求，这些地区的项目在租、售时间都会更长。
这些地区往往离主要的CBD太远，潜在客户总是被近郊的便利以及完善的基础设施吸引。财务方面，任何类型的房地产开发项目都有风险，可能会使你完工的项目贬值，或者无法长期保值。建议缺乏经验且不愿承担热门地区高开发成本的开发商, 可以关注小城镇或远郊可开发地区, 制定适合你自己的开发策略。从长远来看，你这样做会收获更大的回报，风险也会小得多。
注意：本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前，都应该征求专业顾问的职业意见。
