澳洲房市真的会崩盘吗?

第二波疫情带来的思索!

随着墨尔本疫情的第二波反弹,很多热衷于地产投资的朋友担心澳洲房市会崩盘。

我们在此为特意大家做了一些分析,仅供参考。 ​

要造成房市崩盘一定要具备3个条件:银行系统崩溃坏账率高升,失业率高涨和

高房贷利率。 我们一个个的来看看。

银行体系

大家可以很容易把记忆带回到2008年的“次贷危机”。不难理解,房市的坚强后盾是银行体系的健康程度。虽然疫情严重影响了澳洲经济,但是澳洲银行体系仍然固若金汤,主要有4个看点:

  • 澳洲的信用评级屹立不倒。一个月前澳洲再次被全球最大的3个信用评级机构(Moody’s, S&P和Fitch) 同时评为AAA级。全球仅有的10个国家中之一。因为澳洲金融系统在疫情前非常健康,加上澳洲政府在处理疫情经济上的财政策略既有效也及时,澳洲经济被预测将在2021年下半年开始复苏。这比大多数其他发达国家要遥遥领先。

    2018年至2019年持续超过1年的“皇家调查委员会”对澳洲银行职业操守体系的调查结果佐证了这一事实。

     

  • 澳洲RBA央行的 TFF- Term Funding Facility 基金是给澳洲大银行特别定制的特殊贷款,作为资金来源的后盾。换句话说央行的这个特别基金是专门给银行渡过难关的。TFF的利率与现金利率一样的,为0.25%。这使得银行的现金成本达到最低,以提高他们的市场竞争力。

     

  • 澳洲银行房贷支付的”拖欠率”非常低:只有1.3%左右。拖欠的定义是指房贷支付拖欠在90天内。这是世界上最低的国家之一。根据历史数据表明,利率每上涨1%,房贷付款“拖欠率”会 相应增长0.8%左右。这10年来的“低/付利率现象”是全球金融结构出现性质性变化的趋势。在未来的5年内,基本不会有高利率的可能性。到利率升高的时候经济已经早已恢复并有相当的空间来应付。

 

  • 澳洲大银行60%的业务是住宅贷款发放。银行会与政府相互支持合作,携手共进的度过各种难关。房市,包括建筑业,与40%的澳洲工商业有直接或是间接的关系。直接波及就业和经济产出。

失业率

失业率风险是本次疫情带来的最不稳定因素,那是因为它直接与疫情管控力度和结果挂钩。最简单的例子就是墨尔本市区和Michell行政区在7月9日“二次封城”后失业率又被打回原形。

 

就在疫情前今年的2月份,澳洲的失业率只有5.2%,短短的3-4月份的一个月就增长到了6.2%。一周以前的最新数据表明如果把Jobkeeper和Jobseeker 都算进去的话(这些人实际上是没有工作的)真正的失业率到7月上旬已经达到11.3%-14.1%左右。昨天(7月12日)的最新数据表明现在每10个求职者只能得到1个工作岗位,听上去确实可怕至极。但是仔细想想,这种“人工制造”的失业率难道与传统的,由于经济不景气导致的失业率相提并论吗?

 

于是联邦财政部长Josh Frydenberg在上周5正式宣布了联邦政府正在筹备下一轮的收入补助计划,用“人工”的手段解决“人工失业”问题。面对100年一次的“双重危机”失业率是否可以天经地义的用补助的方式来解决呢?

利率

高利率会带来房贷坏账造成恐慌或是银行强制执行的甩卖。这个理论能站住脚吗?

 

Deloitte Access Economics最近的“经济展望报告”里面详细的阐述了为什么“低利率”已经成为新常态:

 

  • 本次的全球经济萧条造成低通货膨胀,政府只能向央行RBA借钱。而央行为了挽救经济会对加息更加小心翼翼。

  • 现在的收入负载(debt-to-income ratio)比2008年全球金融危机时还要高。任何加息都是对经济体量的重创。央行明白利率政策的潜在风险有多大,于是不敢轻举妄动。当然对于很多退休人员来说,这是一个很不利的处境。因为他们有些人是依靠利息收入作为部分或是全部的退休收入来源。

如果你担心这样的花“以后的钱”,政府如何能还得了这些债呢?其实不必担心。回到澳洲的AAA信用级别这个问题上,我们的债卷在国际金融市场上“分分钟”就卖掉了。不要你来操心。

 

银行的大佬们又在忙着485,053个房贷和216,372个商业贷款的“缓期付款”4个月计划;政府不断的推出“首次置业”与“新建房/装修”补贴;旅游,餐饮娱乐业的jobKeeper们满怀信心的等待着财长宣布对他们这些“重灾行业”的补贴延长。这些都万众一心的具体表现。

 

澳洲有价值$7.2兆澳元的住宅不动产,占全澳人民总资产的54.5%。130万房东用“付扣税”的方式在“努力”的解决着近70%的私人出租房源,长期为政府解决出租房的供给问题。

 

令人吃惊的是,CoreLogic最新数据显示,与去年同期相比悉尼和墨尔本房产中位价居然分别上涨了13.05%和9.65%。今年5月和6月份的成交量也分别上涨了22%和30%。

你觉得在政府,银行和投资人之间,谁会让房市崩盘呢?

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来,做为一个成功的投资者,开发商,策略分析师和地产经纪人, 他在项目收购,策划和风险管理上赢得了广大同行的好评。

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