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“联排别墅”开发的问与答!(2)

Updated: Apr 7



什么是规划许可证程序?


规划许可证程序包括以下阶段:

  • 市政厅要求提供进一步资料,但未收到。

  • 准备和递交申请。

  • 市政厅审核申请(如有需要,会寻求进一步资料及转介)。

  • 公众通告/广告(最少须提前14天发出通知,并可能收到反对意见)。

  • 社区谘询会(如有需要)。

  • 市政厅主任拟备报告及建议。

  • 决定。

  • 由VCAT评审(如果需要)。

这是一个由州政府制定的严格程序。应用程序需要通过的步骤越多,评估所需的时间就越长。



建筑许可证和规划许可证有什么不同?


建筑和规划许可证受市政厅的两项单独法案约束,即1987年的《规划与环境法》和1993年的《建筑法》,并由市政厅内的单独部门管理。你可以只根据一种行为要求申请许可证,或者两种行为都可以,或者根本不需要。


什么是建筑许可证?


建筑许可证是来自注册建筑测量师的书面许可,证明您的计划符合建筑法规和澳大利亚标准。房屋测量师须视察建筑工程。你必须持有这张许可证才能开始施工。你还必须有拆除许可证才能拆除任何建筑物。

什么时候需要建筑许可证?


1993年的《建筑法》规定,在进行建筑工作之前,必须颁发建筑许可证。不需要建筑许可证的情况也比较少。以下是取得建筑许可证豁免的一些情况。这些包括但不限于

  • 建筑物只在建造工程期间暂时使用;

  • 建设的目的;

  • 显示的目的

  • 任何高度少于1米的挡土墙,而该挡土墙与其他建筑工程或毗邻的配地的保护工程无关。

  • 修复、重建或更新现有建筑物的任何部分的建筑工程,如工程:

  1. 使用与被更换的材料相似的材料进行维修;

  2. 不是托换或更换地基;

  3. 不会影响建筑物的结构稳固性;

  4. 不会影响公众或公寓占用人的安全。

  • 建筑物(游泳池除外)的改建工程

  1. 成本不足$ 5,000(包括所有劳工及物料的价值);

  2. 不会对任何建筑物的结构健全造成不利影响;

  3. 不会对公众或任何建筑物的占用人的安全造成不利影响;

  4. 不会超出街道的对齐范围;

  5. 不是拆卸、拆除或重新建造建筑物;

  6. 与《建筑物规例》表11.2所列项目有关的工程,是否符合或根据《建筑物规例》或任何相关的过往规例。

  7. 在符合《1995年遗产法》规定并

  8. 不涉及在《建筑物规例》第2.4条所订明的地役权上进行建筑工程。



我的建筑工程要花多少钱?


这是我们客户最常问的问题。在项目之初,如果没有工作图纸和材料、配件和工具清单,就不可能向您提供准确的报价。 你的新居、扩建或翻新工程的总建筑费用会因下列准则而有很大的不同:

  1. 材料、配件及固定装置的选择(即浴室及厨房水龙头配件、瓷砖、窗框、冷暖、照明)。

  2. 建筑工程的动工日期及期限(即工程项目可能会延长至圣诞假期或繁忙季节,增加利息开支)。

  3. 季节性建筑市场状况(即受雨水影响的天数会增加利息成本)。

  4. 城市规划延误(即延误可能会使你的建筑工程增加数月,导致额外不必要的开支)。

  5. 选择的建筑公司或建筑商的规模和能力(即较大的企业有更多的管理费用,在必要的情况下,这些费用将转嫁给你)。

  6. 每个建筑商将考虑不同的利润率。

  7. 软景观。

  8. 不同的专业费用(即由建筑师或绘图员、城市规划师、结构工程师、土壤报告、建筑测量师等收取的费用)。

  9. 异常的地面条件需要额外的场地成本(即需要挖得更深才能到达坚实的地面,因此混凝土的浇筑会有所不同)。


事实证明,在规划初期咨询一个经验丰富的建筑专业人士是极其必要的,他可以为您预估关于你的新房子,扩建或装修的工程支出。他会根据以前可比项目的楼面面积费率和建筑费用进行预估。由于我们现阶段尚未处理完所有文书工作,即便是合格的土地测量师在现阶段不可能提供初期价格预估。 如果建筑商给您提供的报价并未包含上述信息,您需要谨慎地检查每项报价,以确保没有遗漏任何内容。请警惕任何不切实际的低价格,因为预算规划失误会进一步影响您后期项目建设,甚至拖垮整个项目。一旦你签了合同,建筑项目的基本价格可能会被轻描淡写的“可选附加费用”抬高。

我的项目所需支出什么专业费用?


所有建筑专业人员都为他们的服务收费。他们的服务收费是否具有竞争力,他们的工作是否符合标准? 对大部分人来说,寻找建筑专业人士是一个既费时又困难的过程。不知道应该联系谁,或者不知道行业标准会导致建设过程中的长期延误。 这些费用包括:


扩建

  1. 浮动建筑师服务费用

  2. 固定建筑师服务费用

  3. 草拟专员(视乎参与城市规划而定):

  4. 首层住宅扩展部分

  5. 楼上扩展部分


新房

  1. 土地测量师服务费

  2. 岩土工程师服务费

  3. 城市规划师服务费

  4. 结构工程师服务费

  5. 屋宇测量师服务费

  6. 土木或排水工程师服务费

  7. 能源评级顾问服务费

  8. 园林设计师服务费

  9. 其他当局费用例如:

  10. 向地方市政征收城市规划费用

  11. 市政大楼配售费

  12. 设备建设在洪水易发区管理费

  13. 在地役权上建造房屋的申请费

  14. 化粪池许可证申请费

  15. 向市政厅查询现有图纸的费用

  16. 注册为建筑商的注册费

  17. 楼宇及拆卸许可证申请费


请注意,费用会根据项目的复杂程度、土地坡度、土地形状、单位密度、单位大小等而有所不同,并会根据不同专业人士的经验、公司规模等而有所不同。


如果您有对地产开发有兴趣或是对自己的项目有类似疑问的话,欢迎联系ACBA(澳洲华人建筑开发协会)。


我们的会员提供完整,专业的开发咨询服务。例如,在为自购买开发用地之前,尽管我们熟悉相关地段、基础设施、社区特色等,我们但依然会亲自咨询市政厅(council)的规划部门以便获得更准,更全面的信息让您的开发项目少走弯路并且实现利润最大化。


乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系,一同探讨。(微信号costruzione)


Disclaimer:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前,都应该征求专业顾问的职业意见。

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