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【RiskWise研究所出炉投资“陷阱”】投资人不能给自己挖坑!


RiskWise房地产研究所已确定澳大利亚集中交割和现金流风险排名前10的“危险区”。


Riskwise房地产研究公司首席执行官多伦·佩勒格(Doron Peleg)表示,房地产投资者应该高度警惕,公寓楼花存在高度风险。佩勒格说:“疫情爆发后,这种风险进一步增加。在疫情爆发前,房价下跌风险已经很高,但随着投资者活跃度减弱,以及他们对公寓租赁相关风险的意识增强,公寓楼花风险进一步加大。”

疫情还大大增加了现金流的风险,居住面积空置率在5月份达到历史最高水平,16.2%。今年6月分,这一比例小幅降至13.8%。

要点回顾

  • 空置率在5月份达到历史最高水平16.2%

  • 公寓供大于求的地区“风险非常高”

  • CoreLogic截至8月份的最新租金数据表明,悉尼和墨尔本单元房租金均下降了3.6%

下表列出了澳大利亚风险最高供应过剩的地区,该排名不仅是基于供给数据,而且还考虑到租赁公寓的需求较低等因素。


Buyers Buyers公司是面向所有澳大利亚人提供“实惠的买家经纪人服务”。该公司的联合创始人皮特·沃金特(Pete Wargent)说:“单元房供远大于求的地区存在非常高的风险,这在某些房地产市场仍是重大问题。例如虽然墨尔本的CBD公寓供应过量,但是同城适合家庭居住的房产却供应不足。”

他还表示,高层建筑覆层缺陷问题,已对整个行业造成了巨大的声誉损害。正因为如此,投资者已对高层住宅失去兴趣,转而关注更安全、更适合家庭的别墅-土地组合。

CoreLogic的数据显示,全澳各地的租金价格也大幅下跌。公寓租金受到的冲击最大,截至8月份CoreLogi的最新租金数据显示,悉尼和墨尔本的公寓租金均下跌3.6%。


佩勒格表示,投资者购买不适合家庭居住的租赁公寓就是在进行一场巨大的赌博,预计财产和现金流风险都将大幅上升。对有些投资者来说还款能力也是一个主要因素,尤其是那些依赖稳定租金收入来支付房产相关成本的投资人,例如房屋贷款等。

沃金特指出,2020年整体经济不确定性加剧,在国际边界完全闭的情况下买进供应过剩地区的公寓,只会加剧风险。由于没有国际学生和游客,市中心公寓的租赁市场一直较为疲软。潜在的买家应该寻找供应紧俏的房产,以及具有真正稀缺价值的资产。沃金特说:“从中长期来看,为你带来财务负担的是资产价值中的土地部分,因此买家应该寻找拥有较高的土地比的资产。公寓供大于求的问题已经困扰我们好多年了。在需求稳定和新房源供应紧缺的市场中,表现突出的主要是适合家庭居住的住宅类型。”

propertybuyer.com.au公司买家代理兼首席执行官里奇·哈维(Rich Harvey)表示,在Rouse Hill这样的远郊地区购买新公寓毫无意义。哈维说:“虽然房屋拥有崭新的厨房和浴室可能是件好事,但随着可供开发的土地供应充足,公寓价格存在显著下行风险。投资者和购房者最好在土地供应非常低、房地产需求较高的地区寻找公寓。在下行的市场中,如果买家发现该公寓的价格大幅下跌,他们就会面临交割风险。假设两年前的成交价是$65万澳元,但在交割时,银行的估值是$58.5万澳元(即低10%),那么买家必须另外支付$6.5万澳元来完成交割。对于一些现金流紧缺的买家来说,这可能是非常严重的问题。”

哈维建议向当地了解本地房地产市场动态的专业买家经纪人寻求独立的建议和指导。

Source: https://www.therealestateconversation.com.au/news/2020/09/17/warning-australias-investment-danger-zones/1600306407


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