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【RBA再表态3年不涨息】房市会繁荣过头吗?


尽管澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)开始将利率维持在历史低位,但平均住房贷款利率预计将继续稳步下降。


澳大利亚央行周二将现金利率维持在0.1%不变,此前一个月,下调了现金利率,并公布了一系列措施,以帮助就业和澳大利亚经济从疫情引起的衰退中复苏。


澳大利亚央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)表示,全球范围内有关健康危机的消息喜忧参半。


他说:“一方面,欧洲和美国的感染率急剧上升,这些经济体的复苏失去了动力。另一方面,在疫苗方面出现了一些积极的消息,应会支持全球经济的复苏。经济复苏还有赖于财政和货币政策的持续支持。目前大多数国家的工作量仍明显低于疫情前的水平,通胀很低,也低于央行的目标。”


澳大利亚央行董事会表示,考虑到劳动力市场和经济的前景,预计至少在3年内不会上调现金利率。央行表示在实际通胀率持续稳定在2-3%的目标范围内之前,不会提高现金利率,并且认为澳大利亚实行负利率的可能性非常小。


Realestate.com.au经济研究部总经理卡梅隆·库舍(Cameron Kusher)表示,11月这样的决定将对住宅地产市场有利。库舍说:“尽管效果需要一段时间才能显现,但创纪录的最低借贷成本以及加息的可能性仍很遥远,可能会推动住房需求的增长,并推高房价。虽然我们预计在圣诞节和新年期间住房贷款需求会放缓,但我预计2021年初我们将看到市场快速而强劲的增长。”



澳大利亚央行正处于观望状态


西太平洋银行的经济学家说,澳大利亚央行在11月将关键利率目标降至0.1%之后,便调整到“观察并等待”的模式,这被视为有效的下限——并采取了更激进的量化宽松政策。


澳大利亚央行在11月的一揽子措施包括:

  • 降低现金利率目标、定期融资工具利率(澳大利亚央行为银行提供三年低成本融资的利率)和三年期债券收益率目标,这些目标都从0.25%削减到0.1%;

  • 将外汇结算利率从10个基点下调至零;

  • 引入政府债券购买计划,包括澳大利亚央行在未来六个月内购买$1,000亿澳元的政府债券


AMP Capital首席经济学家肖恩·奥利弗(Shane Oliver)博士也表示,澳洲央行目前已回到"观望"模式,并将重点放在债券购买计划的执行上。




这个一变化对住房贷款利率有什么影响?


去洛11月表示,澳大利亚央行的一揽子措施将降低澳大利亚的整体利率结构,并降低所有人的融资成本。在过去一年里,许多银行维持其标准可浮动率不变,通过借款人与银行重新谈判以获得较低利率,或在某些情况下转换贷款机构。


澳大利亚央行副行长盖伊·德贝尔(Guy Debelle)博士表示,3月份固定利率有明显下降,标准可变利率下降幅度较小。当时央行采取了紧急措施,在疫情期间支持经济。但德贝尔在11月24日的一次演讲中表示,家庭通过较低的贷款利率进行贷款重组,使得平均住房贷款利率继续下降。他说:“我们预计,家庭平均住房贷款利率的稳步下降还将持续一段时间。”


根据RateCity.com.au数据库的数据,目前自住业主支付住房贷款本息的平均浮动率为3.3%。这家金融比较网站称,自11月3日现金利率下调以来,已有87家贷款机构下调了固定和浮动房贷利率。目前有50家银行提供的住房贷款低于2%,其中包括澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)、西太平洋银行(Westpac)和澳大利亚国民银行(National Australia Bank)提供的四年固定利率。RateCity研究主管萨莉·廷德尔(Sally Tindall)说:"我们还没有看到降息的结束。四大银行中有三家的利率低于2%,我们可能会看到较小的银行进一步削减利率以赢得新业务。”


Smartline Personal Mortgage Advisers首席执管山姆·布尔(Sam Boer)表示,目前市场利率在2-3%之间,贷款机构和银行进一步贴息的空间已经很小。布尔说:“利润率压力和不断上升的成本将使这一业务非常具有挑战性。更有可能出现的情况是,贷款机构将在争取新客户和留住现有客户方面展开激烈竞争,而这将使消费者处于有利地位,能够争取到更好的贷款。”


低利率对房地产市场有什么影响?


住房贷款利率处于历史低位,以及政府在疫情和经济衰退期间推出的一系列刺激措施,都支撑着房地产市场的需求。


LJ Hooker研究和商业主管马修·蒂勒(Mathew Tiller)表示,利率持续保持在历史低位的主要受益者之一是房地产市场,LJ Hooker的经纪人报告称问询量显著增加,强劲销售数量也在增加。蒂勒说表示,一笔$40万澳元、30年期、利率低于2%的贷款,即使同时还本金和利息,每天还的住房贷款也不到$49澳元。她说:“创纪录的低利率提高了人们的借贷能力。因此,一些首次购房者终于发现,自己在公开售房和拍卖会上成了有力的竞争对手。”



布尔表示,毫无疑问政府目前的激励措施正发挥作用,刺激住房需求,这对经济产生了重大影响。他说:“这种‘向前拉动’需求的风险可能会导致未来几年出现低迷,但从根本上说,只要经济继续反弹,消费者和企业信心继续增强,那么房地产市场应该会保持强劲表现。低利率通常会推高房价,因为更多的人有能力借款,因此会购买房产。虽然预计利率至少会在数年内保持在低位,但我并不太担心房价上涨过快或失去控制。今年,我们看到市场出现了一些结构性变化(比如学生和租赁市场的总体需求下降),这意味着大多数投资者将暂时退出市场,因此不会给房价带来太大压力。”

本文源于: https://www.realestate.com.au/news/reserve-bank-starts-long-period-of-leaving-interest-rates-on-hold/


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