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【RBA再次降息至0.1%】2021年澳洲房市与经济之何去何从?


央行RBA昨日再次宣布降息。0.1%的现金利率已是澳大利亚有史以来最低水平。为了支持联邦政府的经济复苏,央行RBA同时宣布购买逾$1,000亿澳元政府债券计划,以帮助维持借贷成本和澳元的下行压力。加上澳大利亚重新回到AAA的信用等级,对于地产开发商和投资人,这显然又是一个锦上添花的好消息。

然而,财政部长弗莱登伯格(Josh Frydenberg)表示,包括0小时工作的领取JobKeeper补助的人在内,澳大利亚“真正的”失业率约为9.5%。维多利亚州则为最惨:14%。全国有大约有400万人依靠JobKeeper(工资补贴)和JobSeeker(失业津贴)维持生活。随着政府的财政支持和“破产保护法”逐步取消,一波“企业破产浪潮”即将席卷而来。

央行RBA上周所宣布的经济衰退真的结束了吗?房市和经济就会V型反弹,哈利路亚了吗?


其实不然,虽然澳大利亚央行RBA认为经济已从30年来首次衰退中开始复苏(从技术上讲连续2个季度的GDP负增长就是传统中的经济衰退)。但央行RBA也同时警告称经济复苏将取决于3个方面的改善:1)越来越多的企业倒闭;2)偿还住房贷款经济困境;和3)家庭收入紧张。


上周,央行RBA副行长盖·德贝(Guy Debelle)在参议院听证会上表示,澳大利亚经济在第三季度出现增长。今年前6个月,澳洲经济出现收缩,其中第2季度是自二战结束以来最大的季度下跌。这一次的衰退也是1990年来首次连续2个季度出现收缩。澳大利亚国内其他地区的经济已经提早复苏。全国经济指数显然受到维多利亚的封城而导致的经济倒退而受影响。



尽管澳大利亚的一些地区表现良好,例如西澳大利亚州矿业。但旅游业、国际教育和娱乐等服务业领域则举步维艰。


在解封后,我考察过几条墨尔本具有代表性的商业街,商业地产短期压力令人担忧。由于疫情可能加速零售行业的结构变化,而悉尼和墨尔本的CBD和主要商业街商铺空置都在上升。仅墨尔本CBD就比疫情之前多出250多个空置的商铺。


在经济衰退之前,澳大利亚家庭债务已经处于高水平。这可能会导致银行业不良住房贷款增加。虽然由于低利率和政府补贴,住房需求和价格一直保持坚挺,但人口增长率下降等基本面因素可能会导致一些城市的房价下跌。由于经济复苏是不可预测且不均衡的,因此破产企业数量正在增多(从平时的每年1万个破产企业猛增到9万个)。一些家庭在偿还债务方面也会遇到挑战,面对经济困境。


在20个拖欠贷款表现最差的地区中,有14个位于珀斯,包括北部地区的Ballajura区,高至7%的贷款拖欠率。位于悉尼西南部的Ashcroft区的房贷拖欠率为5.8%,全国倒数第二严重。


评级机构穆迪(Moody)上周数据表明,尽管经济有所改善,但由于人们难以偿还住房贷款,住房贷款拖欠率仍居高不下。维多利亚州的房贷拖欠率已经达到2005年以来的最高水平,而新南威尔士州的拖欠率已达到7年来最高点。穆迪(Moody)的报告指出,在最依赖旅游业、酒店业和零售业的地区,住房贷款违约率可能会继续上升。特别是悉尼和墨尔本等大城市。考虑到疫情对经济的持续影响,住房贷款拖欠率将在2021年继续上升。经济复苏和房市仍将充满不确定性。

在有些朋友和同行的欢呼雀跃之余,我认为明年的经济复苏或许没有想象的那么乐观。是不错,昨天的再次降息和$1,000亿澳元政府债券计划会再次推动投资和借贷市场,增强市场信心,但是因为劳动力和房地产市场将持续疲软,加上政府和银行的支持措施也将结束。这也将推高住房贷款拖欠率。这些连锁效应无疑会有可能导致房市复苏的乏力。作为地产投资人或是开发商来说不妨以谨慎从事为重。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

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