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【APRA收紧贷款规则?】地产买家应怎样看待?


审慎监管机构已采取行动消除房地产市场的一些热度,提高银行用于评估贷款的“可服务性缓冲”,并表示这将使典型借款人的最大借款能力降低约 5%。


澳大利亚审慎监管局已致函银行,要求他们在 10 月 31 日之前将缓冲提高 0.5 个百分点,从 2.5% 增加到 3%。该缓冲被添加到贷款利率中,并评估借款人是否可以用缓冲来偿还,以确保他们将来能够承受更高的利率。


APRA 表示,此举将对总体住房信贷增长产生“相当温和”的总体影响。 它仅适用于新借款人。

这导致一些银行暗示将采取更多宏观审慎干预措施,而 APRA 表示“不排除未来可能使用其他措施”。


APRA 决定暂时不实施债务收入限制——人们推测这是一个潜在的举措——称这将“在操作上难以持续部署”,并可能导致一些借款人的利率上升,因为贷方会 提高利率以配给信贷以达到限制。


银行股涨跌互现——但总体上走弱——澳大利亚最大的银行联邦银行股价下跌 1.8%,澳新银行股价下跌 0.1%。 Westpac 股价上涨 0.1%,NAB 股价上涨 0.2%。


APRA 决定移动缓冲利率而不是利率“下限”,这是银行对借款人进行压力测试的另一种方式,因为提高下限可能对自住业主产生更大的影响,而缓冲将更有效地限制贷款投资者,APRA 说。


监管机构要求银行根据最低利率或现有利率加上缓冲——以较高者为准,评估客户偿还贷款的能力。 APRA 过去常常设定底线,直到 2019 年才将责任交还给银行。


在联邦银行首席执行官马特科明(Matt Comyn)呼吁采取行动以设定最低利率之后,人们对放贷的预期一直在升温,财政部长乔什弗莱登伯格(Josh Frydenberg)支持 APRA 的干预,称其有“一系列可用工具”。


储备银行周二表示,维持贷款标准和适当的可服务性缓冲非常重要。 APRA 表示,与下限利率或债务收入比 (DTI) 限制等其他措施相比,以缓冲为目标将更有效地限制投资者借贷。


投资者受影响


APRA 表示,其缓冲措施不一定会涵盖所有贷款评估,因为某些贷款的下限会更高。 对于投资者借款人来说,缓冲更有可能发挥作用,他们的利率通常高于自住业主,特别是如果他们以只付利息的方式借款。

更高的缓冲不会扩展到非银行贷方,因为 APRA 表示他们的住房贷款水平不够重要。 APRA 只能在非银行机构的行为“对澳大利亚金融体系的不稳定风险产生重大影响”的情况下才能对它们实施规则,并且 APRA 表示“它认为没有依据对非 ADI 贷方在 这点”。

APRA 主席韦恩·拜雷斯 (Wayne Byres) 表示,此举旨在加强系统的稳定性,并确保借款人能够满足他们今天和未来承担的债务水平。

“虽然银行体系资本充足,贷款标准总体保持不变,但重债借款人比例的增加以及更广泛的家庭部门杠杆,意味着金融稳定的中期风险正在增加,”拜雷斯(Byres )先生在一份声明中提到。


“在 6 月季度批准的新贷款中,超过五分之一是借款人收入的六倍以上,总体而言,预计未来一段时间内住房信贷增长将超过家庭收入增长,” 拜雷斯(Byres )说。


“随着全国各地开始解除封锁,预计经济将反弹,风险平衡使得有必要制定更严格的适用性标准。”


APRA 告诉贷方,预计他们将评估新借款人以高于贷款产品利率至少 3 个百分点的利率偿还贷款的能力。 相比之下,今天常用的缓冲为 2.5 个百分点。


早在今年 3 月,由于在全国房价上涨 20% 后,购房者希望承担越来越多的债务以确保房屋安全,因此债务与收入水平较高的借款人的情况有所增加。

Evans and Partners 分析师马修威尔逊(Matthew Wilson)批评这种反应是微弱的,强调监管机构承认它只会产生适度的影响,称“这马显然已经疯了”。

“根据假设,缓冲很容易被捏造,而且最受银行青睐,”威尔逊(Wilson )先生在给客户的速记中说。


“六倍以上的债务收入限制显然更严重,但银行没有数据来实施它们,而且它们太有效了,无法对抗贷款规模和房价。”


鉴于 APRA 自己认识到解除缓冲会产生的适度影响,主要银行的经济团队提出了采取额外措施的可能性。

“在当前房地产市场强劲的背景下,这是一个温和的变化,”澳新银行澳大利亚经济主管大卫普朗克(David Plank)说。 “因此,进一步宏观审慎收紧似乎更有可能。”


APRA 表示,其举措得到了金融监管机构委员会的支持。 它表示,在澳大利亚大部分地区因大流行而处于封锁状态时,理事会一直对干预持谨慎态度,但鉴于封锁很快将被解除,并且考虑到经济将反弹的预期,“APRA 认为风险平衡已经发生变化,因此及时 现在需要对适用性标准进行调整”。


科明(Comyn )先生在不到两周前的一次议会听证会上表示,监管机构应该迅速采取行动,防止住房问题失控。 “如果我们看看过去 12 个月的简单数字和住房的相对增长率,我并不担心刚刚过去的时期。但在住房债务增加和房价上涨方面,我们越来越担心,”他说。


但随着越来越多的人猜测债务收入限制将被用作工具,CBA 的经济主管加雷斯·艾尔德 (Gareth Aird) 是对 DTI 严格限制表示担忧的人之一,包括更高的利率和可能比今天更高的 DTI 贷款如果银行接近任何新的限制。


APRA 表示,它采取行动保护抵押贷款标准,并没有寻求以房价水平为目标。 “相反,APRA 的目标是确保在审慎的基础上审批房贷,并且借款人有能力在各种情况下偿还债务,”它说。


“负债更高的家庭部门会给未来的金融稳定带来风险。高负债的借款人可能对未来的冲击缺乏弹性,例如利率上升或收入减少,”APRA 在其发布的消息中表示。



Source: https://www.afr.com/companies/financial-services/apra-tightens-lending-rules-to-target-property-boom-20211006-p58xlh


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