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【APRA对房贷政策“磨刀霍霍向猪羊”?】



地产投资人都不会忘记澳洲审慎监管局APRA(Australian Prudential Regulation Authority)几年以来对房贷的长期管控,或从某种意义上讲,长期打压。

自从去年11月份以来,由于创纪录的低利率和“封城”效应刺激了房市被压抑的需求。几个月以来房价持续不断的飙升再次给投资者蒙上一个恐惧的阴影:澳洲审慎监管局APRA会不会再次压市?

虽然是否干预炙手可热的房市在很大程度上取决于澳洲审慎监管局APRA,但是无论是任意让房市暴涨还是过度打压对于澳洲整体经济都不利。在错综复杂的经济环境下审慎监管局APRA只有实施平衡的调控政策才可在促进市场的同时掌控经济风险。不过APRA是依据什么样的数据来做贷款的政策调控总是令人有点担心。



澳洲审慎监管局APRA一直在密切关注市场并且与银行机构合作。他们的切入点并不是房价,而是借款人的债务收入比例(Debt to Income)和贷款比例(Loan to Value Ratio)等侧向指数。


其实仔细想想债务收入比例(Debt to Income)并不是衡量风险最合理方法,因为它无法衡量借款人的长期风险。举个很简单的一个例子:在贷款利息下降,贷款人债务收入比例没有变化的情况下,贷款人的还款能力会增加;反过来如果贷款利率上涨,即使贷款人债务收入比例不变,还款压力却会随之增大。所以澳洲审慎监管局APRA是否对贷款人债务收入比例看的过重了呢?


第二,审慎监管局APRA对于房产贷款比例(LVR)与借款人长期风险之间的关系具有误导性的理解。APRA认为通过统计高贷款比例(LVR)人数会有效地帮助他们辨别“高风险借款人群”。他们认为这些贷款人面临更高的风险,因为如果借款人违约而被迫出售房产的话,很有可能无法偿还剩余的贷款。




其实APRA过多的分析了借款人拿出的首付比例。有的借款人可能是有自己的原因:比如将贷款比例LVR控制在80%。这样既可以获得最好的贷款利率,也可以避免支付房贷保险(LMI)。这并不表明借款人只有20%的首付,因为许多人会将额外的钱作为自由流动资金存放在对冲账户中。

近来,高借款比例(LVR在90%以上)的新增贷款数量直线上升,这可能意味着新增贷款的风险在持续增加。不过这可能反证了市场中首次购房者的比例较高,而首次置业者往往有较少的存款。他们通常会通过父母提供贷款担保,或是联邦政府的首次住房贷款计划,使得他们的平均风险也降低。



为了评估风险,银行会计算借款人的净收入盈余(Net-Income-Surplus)。简单地说,这是偿还贷款和其他费用后剩下的收入。净收入盈余较低的借款人在还款后的“剩余”收入较少,因此风险更大。这个数据才是真正能够反映借款人在利率变化下的还款能力的影响。然而APRA要拿到这个数据实在是太难。

直到目前为止,审慎监管局APRA还没有表示要干预借贷政策。业内越来越多的专家都在密切注视这个话题。大家都有个基本共识:2021年底前RBA和APRA应该都不会动手。至于明年如何,就说不准了。这一观点,我同意!


乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系,一同探讨。(微信号costruzione)


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