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【2021年首府城市房市预测】看看专家怎么说!




无论你是在看别墅还是公寓,让我们看看哪些市场正在上升。


麦琪·梅(Maggie May)和乔什·凯利(Josh Kelly)是首次购房者,他们充分利用了低利率和政府刺激政策,在墨尔本内城区购买了一套两居室的公寓楼花。这对艺术家和音乐家夫妇有一个两岁的儿子雷米(Remy)。他们将通过对首次置业者的激励措施节省约$3.5万澳元,激励措施包括首套住房贷款计划(First Home Loan Deposit Scheme)、建房商补贴(HomeBuilder grant)以及价值$75万澳元以下房产的印花税优惠。麦琪和乔希一起在当地经营着一家礼品店,还有一个名为Think Thornbury的创意空间。麦琪说:“我们原以为我们会一直租房,但政府补贴和创纪录的低利率使买房成为可能。”


首次置业者是全澳房地产市场的关键驱动力,澳大利亚希望摆脱2020年最的疫情,但市场仍将在经济不确定性和对疫情的持续担忧中继续波动。



AMP首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)表示:“不同城市之间、城市内部地区之间、单元房与别墅之间的前景都存在很大差异。”


监测房地产市场动态的CoreLogic公司警告称,首次购房者的前景各不相同。随着政府刺激计划逐渐收缩,该群体目前的高需求可能在今年下半年下降。不过,总体而言,低利率、经济增长、被压抑的需求和政府刺激措施预计将提振买家需求,推高主要市场的价格,其中一些市场多年来一直处于低迷状态。这必须与疫情再次爆发、移民减少、失业率上升以及政府援助缩减等因素相平衡。

房地产信息平台Archistar property首席经济学家安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)表示:“阻碍房地产市场改善的关键障碍已被清除。需求强劲回升,信心增强,经济已经反弹。”

悉尼

今年悉尼房价的预测从AMP的2%到澳新银行的8.8%不等,CBA警告称,疫情爆发将“限制”价格和市场趋势。


悉尼房价尽管在4月至9月期间下跌了2.9%,但是在最后一个季度表现强劲后,2020年终房价上涨2.7%。澳大利亚房地产投资专业人士协会(Property Investment Professionals of Australia)主席彼得·库利佐斯(Peter Koulizos)表示,被压抑的需求、经济增长和宽松的贷款审核规则,将推动悉尼及其它首府城市房价的增长。


不断减少的移民可能会继续对空置率造成压力,尤其是在各个CBD区域。沃克吕兹(Vaucluse)和其他悉尼其他高端地区,例如Connells Point区和Kingsgrove区,最近都出现了创纪录的价格。Archistar公司的威尔逊(Wilson)表示,在$100-500万澳元的中档市场,业主的需求将保持强劲。不断减少的移民可能会继续对空置率造成压力,尤其是在CBD地区。SQM Research的数据显示,去年5月,悉尼CBD的空置率达到16.2%的峰值,但在11月降至9.5%。


悉尼买家经纪人里奇·哈维(Rich Harvey)表示,大量“现金充裕的归国侨民”将部分填补海外买家缺失的空白。经纪人们还表示,在距离中央商务区两小时车程以内的地区,房产仍将很受欢迎。

墨尔本

对今年墨尔本房价增长的估计从西太平洋银行的2%到澳新银行的8.7%不等。


2020年墨尔本房价小幅下跌1.3%,从3月份的高点至10月份的低点,跌幅为5.6%。不断下降的移民和海外学生数量打击了墨尔本内城区,空置率约为9%,租金下降约7%。


CoreLogic公司的研究主管伊莱扎·欧文(Eliza Owen)表示,疫情“严重影响”了墨尔本市中心的市场。据估计,墨尔本和悉尼都有2万套空置公寓。CoreLogic analytics的数据显示,墨尔本住宅销售数据未能跟上墨尔本各地新上市房屋“异常高的增幅”,尤其是与其他首都城市相比。举例来说,11月份有8000多套新房源上市,而售出的房源约为4300套。欧文说:“库存与销售不成比例,可能会减缓2021年墨尔本市场的复苏速度。”


Archistar的威尔逊不同意这种观点。他表示,到2020年底,市场仍在“飞速发展”,“仍有大量被压抑的需求。秋季的需求将会非常强劲。在墨尔本绿树成荫的内城区,高端房产的经纪人表示,目前库存短缺,需求依然强劲。

布里斯班

澳新银行预计,布里斯班的房价将上涨9.5%,AMP预计将上涨10%。


布里斯班房价去年上涨3.6%,公寓和别墅租金都小幅上涨。


AMP的奥利弗(Oliver)表示,多年来布里斯班在与悉尼和墨尔本相比表现不佳,正在“迎头赶上”。他的分析显示,预计到今年3月,房价将超过2017年9月的纪录,反映出该市场债务少和移民风险小的优势。


总部位于布里斯班的买家经纪人公司Steamline Property buyers的董事总经理梅琳达·詹尼森(Melinda Jennison)表示,推动需求的是州际自住业主和投资者,他们被较低的价格和“安全的目的地”等因素所吸引。珍妮森表示,虽然布里斯班许多地区的住房空置率已经降至历史最低水平,但市中心高密度住宅的空置率却在飙升,预计这些地区的空置率仍将“过高”。


Apollo Auctions公司负责人贾斯汀·尼克森(Justin Nickerson)表示,“最佳地点”包括距离中央商务区3-5公里的地区,那里有良好的教育和安逸的生活方式。经纪人们表示,距离布里斯班两小时通勤距离内的奢华生活方式海滨地产需求依然强劲,价格涨幅高达全国平均水平2%的10倍。

珀斯

珀斯的房地产市场在矿业崩盘后经历了5年的低迷期,但在2020年实现了2%的增长,目前正显示出复苏的迹象。分析师预计房价将上涨近10%。


SQM Research的数据显示,别墅和公寓的租金回报率分别增长了逾10%和9%。分析师们表示,就业岗位增加和人口增长正在推动住宅建设热潮,而不断上涨的铁矿石价格应能支撑经济增长和住宅市场价格的改善。

珀斯的房价仍比2014年的峰值低了近14%,因此复苏是从一个较低的基础开始的。

达尔文

北领地首府的房价在2020年上涨9%,自去年9月以来上涨逾5%。别墅租金上涨逾21%,公寓租金上涨约4%。


但是,就像珀斯一样,该市场的起点很低,自上次矿业繁荣以来的6年里,房价已经下跌了近26%。


Herron Todd White房地产咨询公司董事特里·罗斯(Terry Roth)表示,矿业前景的改善,以及地方和联邦政府慷慨的买家激励措施,正在推动市场信心的改善。罗斯补充道:“改善并不是平均分布的。中央商务区的住宅单元房仍然供过于求,近郊也没有得到同样程度的改善。”


罗斯担心如果就业状况得不到改善,经济复苏能否持续。

阿德莱德

2020年,阿德莱德房价上涨5.9%,其中别墅和公寓租金分别上涨5%和0.3%。分析师预计,未来12个月,整体房价将上涨约5-7%。


推动就业和市场增长的本地因素包括主要的基础建设项目,包括价值$90亿澳元的连接南北地区的隧道、价值$24亿澳元的医院、赌场升级和$400亿澳元的海军项目。


对高端市场和生活方式的房产需求强劲,比如Adelaide Hills地区,是令人惊喜的因素之一。其中包括阿德莱德北部的Palmer Place区的一处庄园,该豪宅创下阿德莱德的成交纪录最终$1000万澳元成交。Herron Todd White的房地产估价师尼克·斯默登(Nick Smerdon)表示,房源匮乏、买家信心增强以及创纪录的低利率都在推动需求。他补充称:“但由于市场基本面仍不稳定,市场的强劲势头能维持多久似乎存在不确定性。”

堪培拉

对未来12个月的增长预期在5-10%之间。AMP的奥利弗和Archistar的威尔逊表示,公共部门就业增长和住房短缺提振了堪培拉的市场前景。


Herron Todd White的房地产评估师桑德拉·豪威尔斯(Sandra Howells)警告称,公寓市场的价格会出现波动,尤其是在Belconnen区和Gungahlin等地区,新建成的公寓与现有房源存在竞争。

霍巴特

Herron Todd White房地产评估师史蒂夫·宁·刘(Stephen Ning Liu)说,霍巴特的需求依然强劲,尤其是$60万澳元以下的房产。


他表示,售价超过$150万澳元的高端房产的销售有所放缓,但预计随着市场人气持续好转,销量将会上升。


AMP的奥利弗补充称:“过去10年的大部分时间里,霍巴特和堪培拉的住宅价格表现落后于墨尔本和悉尼,现在它们正在迎头赶上。”


Source: https://www.afr.com/property/residential/property-prices-are-set-for-rebound-in-2021-20201222-p56pj5


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