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【2021年地产投资的180度大转弯】



联邦政府继Pfizer宣布疫苗成功之后在上周宣布将在明年3,4月开始在澳大利亚投入使用。加上历史最低利率,经济开始复苏和Westpac的消费者信心指数已经回到Covid-19之前的水平,消失了8个月的投资者已经摩拳擦掌的要重返市场。


(数据与图表来自于Westpac银行和AFR)



但是房市和房产投资的策略会一如既往吗?看来不是。

由于投资者缺席和政府的首次置业补贴,澳大利亚房市复苏主要是由自住业主推动,其中大量的首次置业者和建房者。


由于国际边境已关闭多时,海外的中心地区公寓楼花投资者已经大量退出市场。公寓买家即便是那些自称是投资者的人,最终也打算先自住在说。

那么,尽管投资者的借贷成本继续下降,多数市场的租金保持不变(除了悉尼和墨尔本市中心等等重灾区),为什么在市场上的投资者越来越少呢?很大的一个原因是银行对投资者的贷款审理还是很严格。这与大多数的银行在过去的几个月里非常谨慎的关注着“贷款缓付计划”的走向有关。加上很多贷款人的收入是Jobkeeper,为了控制风险,银行对投资贷款倍加谨慎。


但是,受房价已经复苏,新冠疫苗前景以及利率下调的鼓舞,我认为地产投资者将很快开始重新出现。相对于其他资产类别,低利率带来的现金回报使得房产投资更具有吸引力。不过,下一波地产投资者将有不同的关注点。与过去5-10年的投资者不同,这次他们的首选不会是墨尔本和悉尼内城区的公寓。澳大利亚央行RBA在11月的货币政策声明中写到:“尽管对投资者信贷的需求在第三季度末时有所增强,但以历史标准衡量,它仍然十分疲弱。这可能反映了投资者对悉尼和墨尔本的不确定的房价前景、租金下跌以及高空置率十分敏感。”


澳大利亚央行在一定程度上是正确的。许多投资者度过了艰难的一年。悉尼和墨尔本的市区公寓租金有大幅度下跌,空置率也达到历史最高。由于没有国际留学生和移民,悉尼和墨尔本内城区的空置率高达12%-14%。

然而,如果远离城区的地区情况就大不相同了。在墨尔本Cranbourne区或是Mornington半岛等区空置率只有0.9%。还要珀斯、堪培拉、阿德莱德和达尔文等城市的空置率低于1%,这是租金乃至最终价格上涨的关键指标。

澳大利亚住房和城市研究所的一份报告《疫情时期的租赁影响》在7月和8月对澳大利亚各地1.5万户私人和公共租房家庭进行了调查,发现其中有9%的家庭获得了延期或租金减免。这个数据比想象的要好很多。比起悉尼和墨尔本市区的房东来说,这些郊区的房东要幸运的多。


疫情后的投资者正在寻求一个投资新方向。不出意料,投资者对悉尼和墨尔本的兴趣已经下降。相比之下,塔斯马尼亚,布里斯班,堪培拉、以及大多数城镇地区的兴趣都有所上升。城镇地区将会火爆起来,比如New Newcastle和Mildura等等有州政府大量投资规划的地区。


拿塔斯马尼亚的霍巴特来举例子。今年第三季度的销售总值达到了$11亿澳元,成交了近3000套房产。中位价也上浮了4.5%。在疫情肆虐期间这是不可思议的一个成绩。最新统计局数据显示,以墨尔本和悉尼为主的各大城市人口在第二季度净减少10,000多人,近20年以来的最高水平。人们正在对生活和工作方式进行一个崭新的调整。投资者也正在迎来一个全新的投资环境。

墨尔本的Mornington半岛离CBD只有1小时的路程(全程高速),是投资的第一选择。疫情把澳大利亚人早就信从的“海边的生活方式(Sea Change)”和“绿树成荫的生活方式(Tree Change)”变得更加有吸引力。


投资者在小心翼翼的期待着驱逐禁令的终结的同时,也在密切关注JobKeeper结束后的经济状况。只要疫苗一旦登陆,贷款政策稍有放松,房市就会再次“野马脱缰”。毕竟,房价已经有4年没有怎么增值了。


乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。


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