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【远程工作 VS Office地产】混合型办公才是将来吗?


以办公室为中心的工作文化正在经历一场艰苦的战斗,希望回到大流行前的时代,因为技术正在支持随时随地工作的模式。


在疫情爆发后,亚马逊90%的办公室员工都在远程工作。但这种情况即将改变。3月31日,这家全球巨头公司预示着将逐步全面地重返办公室。亚马逊建议其团队到:“我们的计划是回归以办公室为中心的文化,作为我们的基础。我们相信,它使我们能够最有效地一起发明、合作和学习。”


Twitter有不同的政策。员工可以远程工作。该公司厚脸皮地邀请所有希望继续远程工作的亚马逊员工申请Twitter的工作。这两个重量级科技公司处于这场辩论的两端,辩论的结果将改变澳大利亚人的工作方式,决定商业的成败,挑战办公大楼的未来,重塑我们的城市。


房地产巨头Mirvac的首席执行官苏珊·劳埃德赫维茨(Susan Lloyd-Hurwitz)在2月份的业绩报告中说:“我们不会回到以前的样子。”澳大利亚返回到办公室的进程快于许多国家。但根据房地产委员会最新的数据,截至到3月墨尔本的办公大楼只有35%在使用中,在悉尼只有50%,甚至在珀斯和阿德莱德,几乎有30%的空间仍然空置。如果把这些百分比转换成人数的话。在疫情前,悉尼市——包括CBD在内的当地政府区域——是50多万澳大利亚人的工作场所。他们现在面对电脑屏幕可以做一切,他们之前在城市的美食街、酒吧和商店里所花的钱,以及现在已经不存在的外国游客和学生都一起消失了,他们创造了$1380亿澳元,占国民经济的7%。或者看看面临风险的财富。悉尼CBD建筑的总价格约为$750亿澳元,墨尔本CBD的总价格约为$500亿澳元。

去年是紧急启动远程工作的成功之年,但也是充满调查和不确定性的一年。今年,取决于疫苗和疫情的进展,企业和政府将不得不做出更多的决定。他们必须致力于疫情后的未来。调查确实提供了一些指导。这些调查指出,人们更喜欢一种混合风格的工作方式,将在办公室内外的时间结合起来。

经理们希望工人们回来


在澳大利亚,EY Sweeney调查了房地产委员会的600名办公室职员。70%的人更喜欢弹性工作制,平均倾向在办公室呆3.3天。同样,全球建筑公司Gensler在美国进行的2020年职场调查(2020 Workplace Survey)发现,只有19%的受访者希望一直远程工作;超过一半的人想要一种混合模式,大约三分之一的人想要全职回到办公室。


当然,了解管理层想要什么或期望什么也同样重要。在澳大利亚的一项分析中,咨询集团BCG发现,在121家雇主中,只有40%支持混合型工作模式。更多的人希望人们回到办公室。


在遭受重创的曼哈顿(到今年3月,只有10%的员工重返办公室),Partnership for New York公司对其成员进行了调查,这些成员都是首席执行官。只有22%的人预计将完全重返职场。多数公司(66%)正计划推出混合工作模式;另有9%的人预计将完全远程工作;4%的受访者表示,回归办公室将“取决于角色”。该公司的主要成员之一、摩根大通首席执行官杰米·戴蒙(Jamie Dimon)是一名重返办公室的倡导者。他在致股东的年度信中预测,在他的25万名员工中,许f多人将回归全职办公室工作,更少的人将以混合模式在家里和办公室之间工作,可能有10%的“非常具体的角色”会每天在家工作。相比之下,花旗集团已经通知员工,他们每周只会在办公室呆三天。




上班通勤的理由


从澳大利亚城市的活跃度来看,混合工作模式正在获得青睐。通常情况下,周二、周三和周四都是繁忙的工作日,而周一和周五不是。这给运营带来了重大挑战。企业已经在努力扩大这周的业务,正如房地产委员会在墨尔本推出的“Fab Friday”倡议。三月底,房地产委员会和安永发布了CBD复兴的“全面剧本”,名为《重塑我们的强大经济:如何将CBD变成中央体验区》(Reimagining Our Economic Powerhouses: How to Turn CBD into Central Experience district)。


安永大洋洲房地产与建筑管理合伙人塞琳娜·肖特(Selina Short)指出,员工住得离办公室越远,就越想远程工作。她说:“你得挣钱上下班通勤。我们可以把我们的商业场所转变为体验中心。我们需要重新思考质量,重新想象工作场所,引入更多的绿色空间,拥抱未来的流动性,放大我们的澳大利亚品牌信息,等等。是的,这一点政府可以通过在不繁忙的周一和周五提供免费交通和停车,通过夜间购物或市场激活街道,并通过“弹出窗口”重新规划闲置的空间来提供帮助。”

其他人则在考虑对办公室进行更根本性的改革。美国房地产问题思想领袖、《重新思考房地产》(Rethinking Real Estate)一书的作者德罗尔·波勒格(Dror Poleg)警告称,这场疫情不会终结办公室面临的挑战。他写道:“技术是一股不可阻挡的力量,它将越来越好地缓解远程或混合工作的缺点。”

Mirvac与美国劳动技术学院(Worktech Academy)合作,在一篇题为《数字时代全渠道工作者的崛起》的新讨论论文中,试图重新思考工作模式。按照这种观点,办公室将不再是“通用的普通工作场所”,而是演变成“文化、创新、学习和生产的中心等”特定功能。搞论文指出:“全渠道工作不是空间渠道和线上渠道之间的权衡,而是数字化转型的过程,这反过来为员工提供了更广泛的实际工作场所选择。”

对Gensler来说,未来的员工将希望有一次“更有目的性的”办公室之旅,它将成为“一个以健康和福利、可持续发展和社会责任为基本驱动力的地方”。

更宽敞的办公室


那么,这一切将如何收场?城市研究理论家理查德·弗罗里达(Richard Florida)在2月份告诉悉尼委员会,cbd将会“大受打击”。弗罗里达筛选出了过去20年创意阶层崛起的城市的优势。他说:“最好把这场危机看作是一种加速器,而不是一种干扰。这是我们工作、生活、购物和日常生活方式的一次根本性重置…我们所知的办公室,仅仅作为工作的场所的模式已经死了。”


办公室必须重新装修,注重健康、休闲、体验和对外开放。在此过程中,对CBD办公室的需求将下降20%,整个CBD的开支将下降5-10%。


Charter Hall集团首席执行官、新上任的地产委员会主席戴维·哈里森(David Harrison)的看法要乐观得多。他的集团管理着超过$230亿澳元的办公大楼,是全澳最大的公司之一。在疫情期间,他信心十足地又承诺了$25亿澳元的办公大楼投资,并买下了David Jones悉尼旗舰店。


哈里森的信心部分来自于投资的本质。大多数都是向政府或大学长期租赁的。但他也对整体前景持乐观态度。他说:“我从来不认为在家工作是一种结构性变化。这是为了应对一场健康危机而进行的周期性实验。这个会消除的。最终,老板们会希望他们的员工回到办公室。”


他还认为,过去10年里,办公室布局越来越紧凑的趋势已经结束。在这种趋势下,通过基于活跃度衡量的工作空间,使得人均办公面积比例从14平方米降至10平方米已经结束。他说:“所有的租户都说,那些日子已经一去不复返了。回归到人均14平方米对市场来说是一个巨大的变化,它将抵消人们每周在家工作两天造成的需求流失。”


到目前为止,哈里森的信心在金钱上得到了证明。有效租金有所下降,但企业正在收回去年转租的部分空间。对房地产行业来说,最重要的是,价格保持坚挺。

Source: https://www.afr.com/property/commercial/cbds-are-battling-for-survival-20210409-p57hym


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