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【赶在“投资狼群”反扑前入市】



因对房价下跌的担忧消散和历史最低的利率让投资人蠢蠢欲动的新闻近来在大大小小的媒体上沸沸扬扬。曾经预测房价将下降10%,20%,甚至30%的主流机构分析师、经济学家和基金经理也在跌破眼镜后洗了一把冷水脸。市场的迅速反弹似乎再次证明没有任何力量能够阻止澳洲人对房地产的热情。


澳洲统计局(ABS)一周前发布的数据显示,在2020年所有新增获批住房贷款中投资者所占比例只有24%。低于2019年的29%,远低于2016年的近38%。当然通常投资者在市场中所占的比重永远都小于自住者。但他们具有加速市场涨跌的作用。“投资狼群”的重新入市的趋势正在加速上升。


除了政府补贴,失业率下降和央行RBA大量印钱以外,房市似乎在2015年APRA打压贷款以来也应该在自然上涨的周期里了。人们好像已经忘记了其实自2017年以来澳洲房产增值幅度有多小。在2020年的12个月内澳洲总体房产价值增涨了约3%。这个数据不小心会误导我们,它掩盖了不同市场和大都市之间的差异: 仔细看来8个首府城市的房产只带来了2%的增值,而城镇住宅的价值却稳步增长了6.9%。

显而易见的是,去年表现最好的市场是达尔文(上涨9%),其次是堪培拉(上涨7.5%)、霍巴特(上涨6.1%)、阿德莱德(上涨5.9%)、布里斯班(上涨3.6%)和悉尼(上涨2.7%)。尽管所有预测者都预测疫情后房价会大幅下跌,但墨尔本(下跌1.3%)是去年唯一出现房价下跌的城市。

换句话说,悉尼和墨尔本这样的大城市房价已经放假了4,5年了。


开年的1月份以来以东海岸为主导的房地产市场开局快于往常,去年由于疫情无法购房的买家表现非常积极。市场活动的增加开始弥补在2020年封城时失去的时间。当时拍卖和看房都受到了影响,投资者更是束手无策。


另一项新数据显示1月份挂牌销售的新房数量较去年同期有所增加,除悉尼和霍巴特外,所有城市的上市房源数量都有所增加,大约在4-5%左右。这确实表明市场活跃度的不断增强。上市时间超过60天的旧房源数量也较去年同期大幅下降。通常除非市场上出现额外的活跃度,否则市场上的旧房源数量不会大幅下跌。这,也是市场加速增长趋势的一个具体表现。


(CoreLogic数据: 2月6日各大城市清盘率)


对房地产投资者来说2021年收益会相当可观。房价正在得益于创纪录低的贷款利率,政府购房优惠,收入支持措施和银行还贷假期。高失业率已经在不断下降,移民虽然暂停但是疫苗的接种在今年会基本实施完毕。由于澳洲疫情控制得力,海外的澳洲人有近40多万已经在疫情期间重新回澳定居,从很大程度上弥补了移民人数的空缺。虽然租赁市场疲软可能会打压在墨尔本和悉尼内城地区和公寓市场。然而远郊地区、别墅、小城市和城镇地区在2021年将出现更强劲的增长。

(澳洲国立银行NAB最新地产指数图表:2020年二季度与四季度指数相差78个点)

澳洲央行(RBA)在上周2宣布再次向商业银行提供额外$1000亿澳元超低利率贷款、政府债券购买。0.1%的现金利率将有助于经济从疫情引发的衰退中复苏。在央行内部简报中一位分析师指出房产和股票等其他资产价格上涨将增加家庭财富,改善家庭现金流,提振消费者支出,并刺激商业投资。

澳洲央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)在上周2再次承诺,他预计0.1%的现金利率“至少”在3年内不会上调。大家还记得吗,去年他就说利率会至少3年不变。今年再次说3年不就等于利率至少4年都不变了吗?


去年财政部长弗莱登伯格(Josh Frydenberg)已经提出改革“责任借贷法” (Responsible Lending). 届时银行会被解锁手铐,大大放宽对地产投资人的贷款审理。

投资者的热情之高也得到ME银行一个民调结果的支持。民调显示投资者情绪连续第四个季度得到改善,三个月前43%的受访投资者说他们觉得看好房地产市场,这个数字跳跃至该银行2021年第一季度调查的58%。同时自住业主受访者中的“积极”比例也从41%上升到58%。无疑地产投资者今年将全面回归。这一群体的人气正在回升,投资房地产成为更有吸引力的选择。


如果我们用2016年的投资者贷款比例(38%)做比较的话,现在的24%还是很有空间的。所以聪明人为什么会不在“投资狼群”反扑之前入市呢?

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。


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