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【计算投资回报有什么样的讲究?】



对于任何考虑购买投资房产的人来说,肯定会对房产投资的回报,收益感兴趣。

大多数投资者在认真考虑一处房产并列入候选名单前,都会先计算该房产的收益率。收益率是衡量投资未来收益的指标。尽管一些投资者购买房产是基于其他原因比如:囤地或是生活方式,但大多数人只关心目前的回报和潜在收益。但在介绍如何计算资产收益率之前,我们先解释一些术语的含义。


投资房产术语解释

即使在市场形势最好的时候,房地产投资也很难。如果再加上不理解相关的术语,那就就几乎不可能进行房产投资。首先,你需要弄清楚收益和回报是什么。这些是最常用来展示房产投资潜力的术语,因此理解这两个术语对于成功投资至关重要。

1. 房产收益率

房产收益率是衡量一项投资未来的收益。它通常是以资产的成本或市场价值为基础,按每年百分比计算。这与房价增值无关。


2. 总租金收益

总租金收益是指扣除持有费用之前的收益。对于房地产而言,这些费用可能相当可观,因此总收益和净收益之间有时可能存在巨大差异。


3.房产净收益率

房产净收益是指投资物业扣除持成本后的收益。成本和支出可能包括购买和交易成本,如:印花税、法律费用、虫害和建筑检查、贷款申请费用、广告费和因空置而产生的租金损失。


还可能有修理和维护费用、管理费用、保险费用、污水费、市政费和其他费用等。大多数情况下,你不知道这些成本的确切数额,因此只能估算。


4. 回报或总回报收益率

回报是指一项投资在特定时期内的收益或损失,包括房价增值。通常可以用具体金额表示,也可以用总投资的比率表示。

与房产收益不同,投资回报关注的是房地产过去的表现,而不是未来的盈利潜力。


收益和回报的区别是什么?

正如上面的定义所解释的,收益只基于租金收入,而回报包括房价增值。

通常这两个术语都会被用于房产销售。但在确定该房产是否是好的投资前,一定要澄清经纪人提供的统计数据所依据时间段——也就是说,弄清楚它们是否按年计算。


记住,回报是回顾过去,收益是展望未来的。

如何计算收益率?

要计算收益率,你需要遵循几个步骤来获得房产的年百分比收益。

第一步:从物业年租金收入中扣除物业的持有成本和空置成本以及租金损失。

第二步:用第一步所得结果除以物业的价格。


计算总收益率:年租金收入(周租金x52) /物业价格

计算净收益率:年租金收入(周租金x 52) -年开支及成本/物业价值


计算房地产收益的案例

假设你在2020年以$45万澳元的价格购买了一处房产。你以每周$375澳元的价格把房子租出去,每年的持有费用总计为$2875澳元(房屋空置和广告费的支出为$1075澳元,修理费为$600澳元,保险费为$1200澳元)。


年净收益=年租金$19,500 ($375 x52)—年开支$2875 /物业价值$450,000 =3.69%。

当你购买投资房地产时,你会发现经纪人很少解释收益率。但是你需要知道,他们大多数指的是“总”收益率,而不是“净”收益率,因为这样看起来收益百分比更高。所以,在你决定投资之前,一定要问清楚他们提供的什么收益。



你追求的投资租金收益应该是多少?

你追求的投资租金收益应该是依据个人的目标和财务状况的综合反映。选择投资房产并不是一门高精度的科学,也没有一个确切理想的收益率。

高租金收益有利于你的现金流,但从长远来看这并不一定意味着该房产一定会给你带来强劲的房价增值——这是由一系列因素决定的。例如,墨尔本内环地区一套大的两居室单元房的租金可能与同地区的一套两居室别墅相仿,但买入价要便宜很多。单元房会有更高的租金收益,因此对你的短期现金流更好。但长期来看别墅的售价可以增涨更多,并提供更高的房价增值。所以,租金收益率是一个有效的衡量指标。虽然有方法可以改善它,但这不应该是你在挑选投资房产是参考的唯一衡量指标。


最终,你需要考虑个人目标和当前经济状况,帮助组你选择对自己最好的投资房产。

“硬”或“软”收益率是什么意思?

软收益是指收益在增加,硬收益是指收益在下降或减少。两者的区别取决于市场的具体情况。对房产的需求推高了房产价格,从而可能会影响你投资房地产的收益。房价涨得越高,租金收入占房产价值的比例相应就越低。

当你听到人们谈论收益率硬化时,他们的意思是,由于房地产价格上涨,收益率正在下降;与此同时,收益率软化意味着收益率在上升。

Source: https://www.realestate.com.au/advice/what-is-yield/


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