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【租金收入预计下降42%】墨尔本CBD写字楼何去何从?


房地产委员会最新写字楼空置率的数据反应了疫情真实的严重影响。租金和售价都将会下降——目前的问题是是降多少。

2020年7月房地产委员会公布相对温和的写字楼数据,在我看到的过去30年房地产周期报告中是最特别的。CBD和远郊中心的写字楼,出租率略高于90%,还在支付租金的比例比该数据略少。然而,实际上真正在使用的写字楼只有一小部分。


周一GPT Group报告称,截至6月30日,其价值61亿澳元的写字楼物业的入住率为94.4%,其中97%承诺的租金已收回一半。然而在第一次封城期间,数据好像过山车那样,只有10%的大楼实际上有人使用。在现在的墨尔本,这个数据更少。那些整层都空荡荡的写字楼,以及周围人烟稀少的CBD街道,都反映出出疫情对澳大利亚写字楼租赁市场的严重冲击。

房地产委员会的数据确实为我们指明了方向。CBD的转租比例开始上升,现有租户不再需要这些办公室,并将大幅折扣转租。

未来的工作会是一种混合——家庭和办公室的组合。但房地产委员会的总体数据指标也是有滞后性的,反映出市场迅猛下行趋势。租金和售价都将会下降。跌幅多少取决于三个因素。首先是疫情的影响范围。其次,大量家远程办公的实践从根上动摇了写字楼的地位。第三个是经济萧条。


尽管GPT指出上个月租赁活跃度有所增加,但在疫情期间,很少会有公司做出租赁决定。其他已签订好的租约也都在重新谈判或完全被抛弃。虽然疫情期间付出一定代价,可以使办公室环境更加安全,但这不会减轻许员工对乘坐公共交通工具上班的恐惧。

对于眼光长远的人来说,这场疫情引发了人们对未来工作形式的思考。是在家里还是办公室工作?是在CBD还是郊区?是大家一起集中办公还是远程视频沟通?对于所有支持“可自由选择办公地点”的人们,其中有一位房东声称办公室办公的优点在于文化、协作和社交。而我认为,未来一定是一个混合的形式——部分在家庭工作和部分正在办公室工作。

今年5月,Facebook首席执行官马克·扎克伯格(Mark Zuckerberg)宣布,他的所有员工都可以选择在家工作,预计10年内将有一半的员工在家工作。然而,该集团上周在曼哈顿租下了一整栋大楼,又为其办公面积增加了20多万平方米。在几十年内我们尝试着将更多的人挤在更少空间的写字楼之后,未来办公室的人口密度有可能会降低。

国际建筑公司Gensler的商业写字楼开发商的两位领导者达雷尔·富布莱特(Darrel Fullbright)和邓肯·里昂(Duncan Lyons)说:“未来写字楼更多地关注办公场所的质量和它所提供的体验。一些人认为,低人口密度办公室将抵消在家工作人数增加带来的影响。


国际房地产集团CBRE在其《国际年中评估》(international mid-year review)中指出,在现金流紧张之际,降低办公室人口密度是有代价的,并且可能会被房东更大的灵活性和其它财务支持所抵消。


国际房地产集团JLL在6月份发布的报告《全球写字楼需求预测》(The future of global office demand)中也表示类似观点。报告称:“在某些情况下,大幅降低办公空间人口密度将增加对办公空间的需求,但多数公司仍将通过增加在家办公、分散团队、少接触式重新规划(以及)使用网上办公和灵活办公等方式进行办公方式重组。”


这些变化是在经济衰退时发生的,而且在商业租赁领域经常看到,在繁荣时期开工的建筑在萧条时期完工,供应量出现激增。高盛(Goldman Sachs)的澳大利亚房地产团队在上月发布的一份报告中指出,尽管疫情对商业办公室需求具有长期的结构性影响,但“投资者应该更加关注已被证实的写字楼租金和售价周期性的低迷。”

由经验丰富的伊恩·兰德尔(Ian Randall)领导的高盛团队目前预计,到2022年底,悉尼CBD写字楼的空置率将达到13%,而该城市高品质CBD区域高层写字楼的净租金收入也会相应地下降40%。在墨尔本是自90年代初以来,需要应对新增办公室数量最多的时间,预计租金跌幅情况会更加严峻,到明年12月空置率将高达到12.7%,净租金收入预计下降42%。


摩根士丹利(Morgan Stanley)在7月份发布的一份报告中也指出,如果在家工作的趋势变得更加普遍,悉尼和墨尔本的办公室空置率可能上升至10-15%,高层写字楼的净租金收入将下降10-20%。但如果经济复苏速度快于预期,会出现什么呢?市场就会像非典在香港爆发后的情况一样。

CBRE在其国际年中评估报告中指出,“强劲的经济复苏”将从2020年下半年开始,并持续到2021年,不过房地产自用业主的需求将会有所滞后。报告称:“企业可能会等到经济复苏持续且稳定之后,才会租用更多办公室,这意味着商业地产的复苏将滞后于经济复苏至少6个月。”


与此同时,CBD那些空荡荡的高楼、酒吧、商店和酒店可能会给经济复苏带来压力。政府对CBD的支持在一年前是不可想象的。即使现在,还有许多更重要和更值得关注的问题。但随后各州政府肯定需要考虑,过去这些时间CBD产生了多少经济活动,以及如果允许CBD停滞不前,这些新的交通基础设施项目(如悉尼地铁)将会承担多少损失。

房地产协会首席执行官肯·莫里森(Ken Morrison)表示:“充满活力的CBD会推动投资、经济增长和提高生产率,我们国家经济复苏必不可少的一部分。”

Source:

https://www.afr.com/property/commercial/in-office-markets-defying-gravity-how-low-will-falling-rents-go-20200811-p55ksg


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