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【澳洲明年房市是涨还是跌?】专家和银行是这样说的!



 

经济学家预测,澳大利亚的房价上涨势头明年将放缓,2023年将出现下跌。


预计2021年房屋中位价超过20%的巨大涨幅在明年将不会重现,分析师预测增速将回落至个位数。


四大银行中有三家的经济学家现在预测,2023年房价会下降,澳大利亚联邦银行也预计,利率上升将导致房屋价值“有序调整”约10%。

PropTrack经济研究主管卡梅隆·库舍(Cameron Kusher)说,虽然价格继续上涨,但速度正在放缓。


库舍(Kusher)表示:“市场仍在快速增长,但增长速度已放缓。”



各大银行的预测


澳洲最大的抵押贷款机构CBA的经济学家表示,由于大多数首府城市的住宅价格仍在上涨,房价“惊人的上涨”还没有结束,但预计情况将开始缓和。


"澳大利亚房地产市场正处于难以置信的繁荣时期的黄昏,这是由创纪录的低贷款利率推动的,"澳洲商业银行澳洲经济主管加雷斯·艾尔德(Gareth Aird)表示。


“澳大利亚住宅价格增长预计将在2022年上半年放缓,原因是固定贷款利率上升,负担能力受限,以及经过一段时间的非凡价格上涨后的自然疲劳。”


澳新银行(ANZ)高级经济学家费利西蒂•埃米特(Felicity Emmett)和阿德莱德•蒂姆布雷尔(Adelaide Timbrell)表示,2021年11月或12月,房价涨幅可能达到略高于21%的峰值,这将是自上世纪80年代末房价繁荣以来的最高纪录。


他们在一份报告中表示:“经济放缓在即,信贷收紧、固定贷款利率上升、市场上股票大幅上涨,再加上负担能力下降,这些都将抑制2022年的房价上涨。”


他们补充说:“2023年,我们将看到价格温和下降,因为更高的固定利率真的开始产生影响。”他们预计,2023年价格将下降约4%。

西太平洋银行(Westpac)的经济学家预计,随着官方利率的上升,住房市场将在2023年进入修正阶段,价格将下降5%。


CBA和西太平洋银行(Westpac)的经济学家预计,今年澳大利亚住宅价格将上涨 22%,而澳大利亚国民银行预计将上涨 22.7%。 主要银行对 2022 年的预测范围为 4.9% 至 8%。

库舍(Kusher)先生说,明年全国房地产价格的增长速度可能会放缓到5%到9%之间。

他指出,澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority)和澳大利亚储备银行(Reserve Bank of Australia)正密切关注住房信贷的增长。


库舍(Kusher)表示:“价格增长已经开始放缓,但我认为,澳大利亚央行和澳大利亚储备银行将很难容忍信贷增长加速,这会导致价格增长加快。一旦信贷增长加速,它们将很快出台宏观审慎措施。”

库舍(Kusher)也认为,2023年有可能出现价格下跌,尽管从现在到那时可能会有很多变化。

他表示:“鉴于预计2022年价格增长将迅速减速,有理由预计这可能最终导致2023年价格下跌。”

创纪录的低利率推动了价格飙升。


库舍(Kusher)先生说,全国房地产价格在过去一年里上涨了20%以上,在一些地区上涨了25%,但最近几个月的月增长率有所放缓。


他表示:“推动房价强劲上涨的是创纪录的低贷款利率,以及人们将更多收入用于住房,但我们相信,房价上涨正在走到尽头。”


缺乏待售库存也是导致房价快速上涨的原因之一。


库舍(Kusher)表示:“自疫情爆发和利率下调以来,房地产需求也大幅增加,但由于持续的封锁令卖家不太愿意将其房地产推向市场,供应没有相应的提升。”


COVID-19封锁的结束以及开放和现场拍卖的恢复增强了卖家的信心。


库舍(Kusher)表示:“鉴于封锁和解除封锁的情况不断暂停,然后又重启了市场,从目前来看,再封锁似乎不太可能了,这一事实意味着,我们应该会看到卖家做好了将其房屋挂牌出售的准备。”


他补充称:“供需之间的更好平衡,也可能意味着价格增长速度放缓。”


10月份,realestate网站上待售房产数量激增,房屋销售速度创下历史新高。


西太平洋银行(Westpac )高级经济学家马特·哈桑(Matt Hassan)表示,负担能力的压力开始对自住需求产生压力。

“目前的情况明显表明,由于负担能力的压力,自住买家的需求正在放缓,而投资者的活动现在明显在增加,这意味着如果这种情况持续下去,短期内房价有上涨的潜力。”


固定利率的提高和更严格的贷款规则来冷却市场


艾尔德(Aird )表示,多家银行上调固定贷款利率,以及澳洲住房房贷协会提高住房贷款利率可承受性缓冲的举措,将对“炙热”的市场产生降温影响。


他指出,由于固定利率一般低于标准可变利率,在疫情期间固定的新贷款比例比通常要大得多。

艾尔德(Aird )表示:“因此,固定利率贷款利率的上调,将对信贷需求产生比通常更大的降温影响。”

艾尔德(Aird )表示,鉴于固定利率的提升,CBA现在认为,宏观审慎政策不会再发生变化。


他表示:“我们认为,宏观审慎政策不太可能进一步收紧,因为较高的固定贷款利率将为APRA市场带来预期的降温效果。”


APRA上个月要求银行提高其在评估借款人是否仍能偿还贷款时所使用的最低缓冲利率,前提是利率从此前的2.5%提高到至少高于贷款利率三个百分点。

库舍(Kusher)表示,服务能力缓冲的收紧将使最大借款能力降低约5%,这意味着一些边缘贷款申请者可能无法申请贷款。

他表示:“从这个意义上说,这确实代表着信贷供应的收紧,但力度相当轻。”


“我相信,在不需要进一步宏观审慎干预的情况下,房价增长将从现在开始放缓。然而,如果我错了,我不会对APRA考虑进一步收紧服务能力或对新贷款的债务收入比限制感到意外。”


库舍(Kusher)认为,固定利率贷款的增加不会成为房地产市场降温的一个因素,他指出,固定利率贷款的增加不会影响目前使用固定利率或可变利率贷款的借款人。

库舍(Kusher)表示:“过去两年,由于利率较低,许多人选择了固定利率,但从历史上看,借款人更喜欢可变利率,而这些利率一直在下降。”

“有鉴于此,我怀疑绝大多数新借款人将回归更便宜的可变利率贷款。


“然而,固定利率的上升确实表明长期收益率上升,并表明对未来利率上升的预期,这是借款人应该意识到的,但就未来一年的房价上涨而言,这些变化的影响可能微乎其微。”


艾尔德(Aird )和蒂布瑞尔(Timbrell )表示,市场可能会替APRA做一些工作。


他们表示:“过去几周固定贷款利率的上升,加上新股发行的增加,可能会导致贷款放缓,从而无需采取进一步的宏观审慎措施。”




 


澳洲联储加息将是房价走势的关键


艾尔德(Aird )和蒂布瑞尔(Timbrell )表示,利率将是房价走势的关键。他们表示:“尽管负担能力的限制和更好的供需平衡将有助于放缓市场,但利率走势将对房地产行业的发展至关重要。”

澳大利亚央行已经为提前加息敞开了大门,尽管央行行长菲利普•洛(Philip Lowe)仍然认为,2024年是央行最有可能将现金利率从创纪录的0.1%上调的时间。


罗威(Lowe )表示,最新数据和预测并不证明2022年的现金利率会上升。


他在11月16日表示:“在2024年之前不会首次上调现金利率,这仍是有可能的。”

但艾尔德(Aird )表示,CBA预计澳大利亚央行将在2022年11月开始提高现金利率。


他说:“澳洲央行在2023年第三季度之前将现金利率下调至1.25%,这是我们预期房价将在2023年之后收缩的核心原因。”


库舍(Kusher)表示,2022年加息的可能性非常小。


他说:“我很高兴地相信澳大利亚央行的话,这不会到2024年,但我认为,如果经济复苏更快,这可能会提前到2023年。”

Source: https://www.realestate.com.au/news/housing-boom-to-slow-next-year-before-prices-slip-in-2023/?page=rea:news:post&element=traffic_driver_1|slot_1


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