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【澳洲房产牛市的到来】疫情后的房市前景!



疫情过后的澳州房市的复苏传来令人振奋的消息,澳洲的6个首府城市和城镇地区市场的房价都将再次开始攀升。我认为如此小幅度的下滑几乎可以忽略不计,随之而来的应该是10-15%的增长。


根据CoreLogic的最新数据,澳洲8个首府城市截至目前房价的累计损失仅为2.8%。如果不是墨尔本发生了不必要的第二波疫情拖了大家的后腿,该损失会更少。


9月份部分首府城市房价出现上涨,珀斯上涨0.2%,堪培拉上涨0.4%,霍巴特上涨0.4%,布里斯班上涨0.5%,阿德莱德上涨0.8%,达尔文上涨了1.6%。所有城镇地区的房屋价格也有上涨了0.4%。悉尼的形势也出现了类似的逆转。自今年5月房市大跌以来,悉尼创下了单月房价下跌最小的记录,仅下跌了0.3%。


考虑到及低的贷款利率带来的购买力上升,看涨的拍卖清盘率和房产投资“正现金流”的出现(即租金大于房贷还款),悉尼和墨尔本的房屋价格很快将再次开始增长。


当然封城给墨尔本方式带来了很大的阻力。9月份的该市住宅价格又下跌了0.9%。自3月份房价达到峰值以来累计下跌了5.5%。不过,由于墨尔本可能很快就会摆脱封锁状况,随着重新开始举行拍卖,市场应该会恢复稳定。


澳洲房地产市场的强劲表现,再次令市大多数悲观预期成为笑料。之前市场普遍预测的房价将大幅下跌20%甚至30%现在已经看来不现实。四大银行之一的澳洲联邦银行(CBA)也放弃了他们对市场消极的预测,转向更为乐观的态度。房地产熊市预测的声音,比如马丁·洛(Martin North)火爆一时的“唱衰论”也正逐步降温。Capital Economics此前预计房价下滑高达10%,但现在预计仅会出现3%的回调。该机构认为,明年房价将飙升7%。其他看跌者,如澳新银行(ANZ)和瑞士银行(UBS)估计很快也会转变观点。


澳洲房市前景是光明的。这次各级对疫情Covid-19危机的有效管理,除了维多利亚政府以外,联邦政府、澳洲央行(RBA)、财政部、APRA(澳洲审慎监管局)和ASIC(澳洲证券和投资委员会)等主要监管机构以及核心银行系统之间极为成功的协调了相关政策。



记得4月份时市场对9月JobKeeper“断崖恐惧”吗?当时带来的悲观和沮丧情绪依然历历在目吧?事实也证明,这一担心也是多虑了。澳洲总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)、财政部长乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)、央行总裁菲利普·洛(Philip Lowe)、澳洲审慎监管局APRA负责人韦恩·拜尔斯(Wayne Byres)以及放贷机构例如澳洲联邦银行(CBA)的马特·康恩(Matt Comyn)都在这次危机中发挥了积极的作用,功绩显赫。

虽然有很多关于人口增长的负面影响,特别是海外净移民的减少,也是暂时现象。政府已经开始一场争夺全球顶尖人才和资本的争夺,将澳洲定位为新移民的首选目的地,打造以及印度-太平洋地区重要的贸易和金融服务中心。莫里森总理(Scott Morrison)和弗莱登伯格财政部长(Josh Frydenberg)已经处于跃跃欲试的状态。


全球各大制药公司透露今年底多个疫苗的有效性会有一个决定性结果。澳洲应该可以在明年中旬开始迎来国际留学生和新移民返澳。大量资金和人员可能会从四面八方涌来,例如中国和其他东南亚国家。


楼市上升对澳洲AAA信用评级至关重要。6个月前标普将澳洲房市评等定为"前景消极"。标普当时预计澳洲房价将下降10%。该公司现在已经改变了他们的预测。其它关键经济指数,例如铁矿石价格和澳洲6.8%的低失业率也同样令标普感到意外。

众所周知的是,乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)近期废除了澳大利亚荒谬的《责任借贷法》。虽然有点迟,但是备受市场青睐。这个由2008年金融危机后工党总理陆克文(Kevin Rudd)制定的法律奇怪地将偿还贷款的法律责任从借款人完全转移到了贷款机构。这完全改变了金融游戏的规则,严重的限制了金融借贷市场。现在该法律的废除收到市场和经济学家的热烈欢迎。央行RBA总裁菲利普·洛(Philip Lowe)对这个举动对于经济复苏作出的比喻是:“动物本性的释放”。

当然,对于银行来说取消这些法律对银行来说肯定是“信贷利好”,但需要注意的是,APRA(澳洲审慎监管局)的住房贷款指南规范也蛮苛刻。这个操作规范会不会使今后金融借贷同样的缩手缩脚呢?大家正在拭目以待。

澳洲央行RBA在9月1日追加特别筹资(TFF)到$2000亿澳元,昨天又对11月降息从0.25%至0.1%做铺垫,进一步加强了房市及经济的复苏。 昨天晚上的联邦政府财政预算中一系列的增加工作机会,基础建设计划以及“首次置业者”的补贴政策再一次坚固了澳洲整体经济的重建,对近期的澳洲房市有积极的促进效应。


在今年5月5日的文章“疫情中的澳州房市何去何从” 中,我预测了澳洲房价下浮会在5%左右,基本与现在的市场走向相符。至明年2月份的近期内房市有个新挑战:那些选择了“缓付房贷计划”的借款人(约45万笔贷款,总额达$2400亿澳元)要及时与银行沟通。特别是其中20%不回银行电话和邮件的借款人。他们——才是潜在“断崖式抛售”的弄潮儿和“房市复苏”的真正杀手。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

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