Search
  • Closer Watch

【澳洲央行RBA政策会如何影响房市?】


澳大利亚央行(Reserve Bank of Australia)在上周二的月度董事会上决议将利率维持在0.25%不变。经济学家预计,在未来短期内澳大利亚央行将维持这一利率不变。


从中期来看这对房地产市场是有利的,但由于失业率可能上升,企业现金流可能受到相应打击,房地产价格也开始不容乐观。


PRD 全澳首席经济学迪斯瓦蒂·马尔迪亚斯莫(Diaswati Mardiasmo)表示,澳洲央行将现金利率维持在0.25%是出于稳定经济的考量。她表示:“疫情对经济造成了冲击,导致第一季度经济负增长0.4%,预计第二季度经济仍将负增长。保持现金利率稳定,会为经济复苏提供了一个稳定的平台。”


马尔迪亚斯莫表示,持续的不确定性也促使央行本月维持现金利率不变。她说:“尽管一些限制政策正在放松,但许多人已经失去工作,就业水平将需要一段时间才能恢复到疫情爆发前的水平。目前尚不清楚维多利亚州的病例激增以及第二波疫情的潜在威胁,这也是最主要的不确定性。因此,在目前的经济背景下保持当前利率应该有助于支持消费者信心。”


关于低现金利率对房地产市场的影响,AMP Capital经济学家戴安娜·穆希娜(Diana Mousina)表示,较低的利率往往对房地产价格和市场是有利的。这意味着那些希望入市者的借贷成本降低了。

马尔迪亚斯莫也同意房地产市场将受益于澳洲央行目前的决策。她说:“准备好并有能力购房的首次购房者和投资者将能够利用创纪录的低利率,在一定时期内锁定更低的还款额度,这可能会转化为更多的房产销售。这也有助于房地产投资者。较低且稳定的现金率意味着还贷金额会略有减少,这可能会减轻房东的压力。这会让他们在租金方面有更多调整空间,从而支持入住率。低现金利率也让自住业主住房贷款利率可负担性更高。”


不过,穆希娜预计,疫情危机对经济的负面影响最终将冲击房地产价格,最显著的是失业率上升,以及这对家庭收入受限和企业现金流减少的影响。他说:“未来6到12个月,房地产市场将会很艰难。我们预计会看到全澳房价下跌。但从中期来看,极低的现金利率环境对房地产价格有利。”


资产管理公司Fidelity International的跨资产专家安东尼·多伊尔(Anthony Doyle)也认为,澳大利亚房地产市场面临巨大阻力。不断上升的失业率、不断下降的收入、更加严格的贷款标准、住房贷款假期的终止以及边境关闭导致的人口负增长,这些都表明,未来几个月澳大利亚的房价可能会下跌5-10%。他表示:“如果出现这种情况,澳大利亚家庭将勒紧裤腰带,从而减缓由消费者主导的经济复苏。”


利率前景

尽管澳大利亚央行有能力进一步降低现金利率,但马尔迪亚斯莫认为这不太可能。她说:“对澳大利亚经济来说,这是不现实的,因为这意味着银行将倒贴给借款人。银行自己都需要支付日常开支。她说:“通过进一步放松货币政策降低现金利率,也是经济需要进一步援助的信号,如果经济没有复苏或倒退。就借贷和融资领域而言,距离进入负利率——还剩两次减息——这将会改变游戏规则,也意味着失业率上升,可支配收入减少。”

基金管理公司GSFM的投资策略师斯蒂芬·米勒(Stephen Miller)表示,由于利率不太可能进一步下降。澳大利亚央行已经指出,传统的货币政策手段已接近穷尽,而财政支持是稳定经济更有效形式。这可能包括工资补贴,就业补贴或减税。米勒还指出:“在当前的危机中,这些措施已证明比任何小幅降息都更有效。”

与此相反,多伊尔指出,短期内没有人会对加息有任何兴趣。澳大利亚央行已经明确表示,在失业率开始显著下降之前,它不会提高现金利率。这可能需要经历很多年。利率可能会在一段时间内保持在0.25%的水平,这对借款人来说似乎是个好消息,尽管未来经济依然可能会非常艰难。


#Melbourneproperty #Landlord #PropertyMarket #InvestProperty #BuyProperty

#澳洲地产 #墨尔本地产 #房东 #澳洲地产投

© 2020 Australian Chinese Building Association