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【澳洲商业地产的抛售“近在咫尺”吗?】


毫无疑问,澳大利亚经济遭受到严重冲击。上周官方发布的数据证实,澳大利亚近30年来首次迎来经济萧条。今年第二季度,澳大利亚GDP暴跌7%。


澳大利亚央行(RBA)预计,失业率将在2020年底升至10-11%左右,随后在2022年逐步回落至7-8%左右。当前经济萧条中最大的谜团之一:为什么100年以来最严重的经济萧条没有给澳大利亚房地产市场造成灾难性崩盘?上世纪90年代初经济萧条时期以及全球金融危机般的危机会上演吗?


目前为止,虽然房产抛售情况还非常少。但银行警告称,在未来几个月内这种情况可能会转变。


虽然疫情期间有那么多中小企业收入全部蒸发,但为什么商业地产几乎没有出现廉价抛售呢?金融界人士表示,有一个简单的原因可以解释:因为整体市场机制已经暂停。在全球金融危机爆发后出现了一些抛售,但是都是慢慢的逐步发生。因此,危机最初产生了相当严重的影响,但银行采取了“让市场自行应对”的策略。


虽然有一些房地产抛售的个例,但是央行RBA给银行提供廉价资金,帮助避免大范围抛售情况。央行的态度是,为银行提供低成本资金。然后通过贷款,防止房屋贷款的强制赎回,并向小企业提供救助。因此,市场机制没有发挥作用,因为银行被要求不要将压力转移给客户。


但是行家预计,银行继续支持中小企业借款人的意愿最终将会消失。今年年末至明年年初可能就会出现低价抛售。大型上市房地产集团已经利用资本市场筹集了数十亿澳元的新资本,以支撑自己的资产负债,并使自己免受房地产房价下跌的冲击。


其他资深银行家认为,由于超低利率降低了银行在借款人不支付利息的压力。因此被迫出售的情况较少。正常情况下,拖欠付款一旦迅速累积,银行往往会变得越来越焦虑,会直接导致问题贷款数量迅速增长。但超低利率意味着问题贷款数量不会像以往经济萧条时那样快速增加。

更重要的是,莫里森政府通过 JobKeeper工资补贴政策,为中小企业提供了关键的财政支持,减轻了它们资产被清算的压力。这项补贴本应在9月27日到期,但政府修改了JobKeeper支持政策计划,将其延长了6个月,延至明年3月28日。


此外,政府决定暂停“执行破产法”至今年年底,以帮助企业应对疫情的冲击。这一措施也为许多小规模企业提供了保护。不过,许多银行家认为,一旦政府的保护到期,商业地产价格将不可避免地受到冲击。


澳新银行在最近的一次研讨会上表示将会出现大批企业破产。随着部分政府支持方案被取消,可能在明年年中的某个时候大批出现。届时商业地产市场一旦崩盘最终可能会给澳大利亚的银行带来灾难。当然,要确切地预测各类的商业地产投资将会遭遇多大的冲击,现在还为时过早。未来几周,各大银行预计将联系约10万中小企业客户讨论“缓付贷款计划”结束后的事宜。这些客户在疫情3月爆发时都选择了“缓付贷款计划”,因为他们的生意受到了不同程度的影响。其中大约只有50%中小企业借款人将计划在近期恢复偿还贷款。银行在未来几个月将面临异常艰巨的任务。要想办法处理数万笔,总额高达“数百亿澳元”的陷入困境的小企业贷款,谈何容易。

还有,在这些享受“缓付贷款计划”的借款人中,有大约四分之一左右的借款人根本不回复银行的电话或邮件。银行完全找不到人。其中大量的这些问题贷款都以房地产作担保,包括住宅和商业地产,所以2021年抛售的数量怎么不会增加呢?



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