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【澳洲公寓过剩是暂时性的吗?】


澳洲政府在2020年3月20以来就关闭了国际边境。近一年此举对航空,旅游,酒店和教育产业等等带来了前所未有的冲击。当然对于很多房地产行业的朋友来说也是如此。


国际边境的关闭不但带来了海外地产投资的极大缩水,而且导致了租赁市场,特别是以海外学生为支柱的校区公寓租赁市场房源的严重过剩。让我们来看看一些最近的数据。


联邦政府的《保障性住房署》显示政府将在未来两年内额外释放近20万套左右住房。


从2000年左右开始,住房供应一直难以应对移民激增的需求,而目前在人口增长因疫情而停滞不前之际,新住房和公寓的建设“已经追赶上”。

联邦政府对非澳洲居民关闭国际边界的举措预计将对人口增长造成一个世纪以来最大的负面冲击。预计直今后的4年内,人口增长将比疫情之前的预测减少100万人。这是个惊人的比例。


那么住房市场需求会在此期间程下行趋势吗?


国家住房金融和投资公司NHFI(National Housing Finance and Investment Corporation)关于住房市场的第一份重要报告预测,未来两年市场需求将呈现下降趋势,导致今年新房源供应将超过新需求12.7万套住房;而明年2022年房源供应将超过新需求6.8万套住房——共计19.5万套别墅和公寓。


该报告还建议各州政府应改善其开发规划和分区规则,以减少建造新住房的“延误和成本”。


NHFIC预计,与疫情危机前的展望相比,2020年至2025年期间,新住房需求将减少28.6万套住房。预计租金将面临下行压力,尤其是在悉尼和墨尔本的留学生公寓市场,因为外国学生数量大幅下降。

无疑住房需求受到的冲击是巨大的,也是前所未有的,其中公寓和租赁领域受到的冲击最大。但这一需求增长放缓可能是暂时性的。随着2021和2022年的疫苗的国际普片接种,经济的逐步增强和澳洲移民/国际投资项目的不断回归常态,新的需求预计将超过新的供应。

预计今后2年,住房需求将上升至14万套左右,并在3年内回到接近疫情前的水平,约为18万套左右。


澳洲统计局(ABS)3周前公布的另一项数据显示,10月份抵达澳大利亚的国际学生数量与去年同期相比下降了99%。实为不可思议的现象。在疫情爆发之前,移民占澳洲人口增长的55%-60%。预计新住房需求将比疫情前下跌至少同等比例。


尽管联邦和州政府为应对疫情引发的衰退而实施的住房建设刺激项目最近取得了成功,但预计新建设住房需求将在中期内减弱。市中心公寓开发商正在积极的地应对目前面对的打击,愁眉不展。今后2-3年新公寓的净新增建筑数量将比疫情前的水平低一半以上。

更加乐观的来看,如果按照联邦政府的计划时间内在下个月左右推出疫苗,边境在今年2021年底重新开放,短期供应过剩可能就没有预测的那么严重了。当然我认为这个可能性不是没有。

最重要的是澳洲国内的各个州政府不能防疫不当造成任何新一轮“维州式”的爆发。最大的挑战是马上冬天将至。具维州政府圈内传闻称,维州州长在私下提到过如果2021年的冬季防疫受到挑战,他会再次考虑“戒严”和“5公里限制”等等封城措施。当然现阶段这只是一个传闻。不过这一年来从西澳,昆士兰,南澳以及维州的州长们激进的防疫闭关政策可以看到:什么可能性都不能排除。上周联邦政府也因为新西兰一例疫情就立刻解除了澳新之间的“旅行泡泡”,这给澳洲经济和方式发送了一个什么信息呢?澳洲政府对边境管理遵循的是“0忍让”概念。那国际边境究竟什么时候才能恢复呢?


无论如何,我认为供应过剩将是暂时的,这在一定程度上反映了对近几十年供应不足的一种弥补。澳洲近20年来长期缺乏住房已不是什么秘密。长期来看,对于私人租赁市场的低收入家庭和首次购房者来说,可负担能力的下降可能仍是一个问题,特别是如果供应不能应对未来需求的复苏。


2015/16年是公寓开工顶峰期(图表源于My House Market/AFR)


从房地产开发行业来看,有时开发商们可能对市场根本需求的变化反应迟缓了一些。这除了与规划系统相关的延误以外,在市场竞争激烈的复杂经济环境中,恐怕还需要有更加“敏锐的洞察力“和“额外的抗风险”的意识。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。


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