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【新洲印花税改革带来了什么机会?】



由于缺乏灵活性和合理性,房产印花税一直以来都被视为经济的一块“赘肉”。上周,新南威尔士州NSW政府决定将率先进行房产印花税改革,将1865年启动的房产印花税(一次性缴纳)转变为每年一次的地税,作为对疫情后的刺激经济和加速市场复苏的重要部分。


拟议中的改革大意上是买家在购置房产时有2个选择:


1)照老规定一次性缴纳印花税,或

2)选择缴纳年度地税(每年一次)以减少购置成本


现行的规定是买家每次购买物业都要一次性缴纳所有的印花税,无论持有周期是1年还是20年。经常买卖房产的人会一遍又一遍地支付印花税。此项地税改革会减少买房成本,鼓励人口流动,更好的促进就业和商业灵活性。与此同时,这个新税收制度会在头4年为新州NSW经济注入$110亿澳元,从而刺激经济复苏。



那么这对地产投资人意味着什么呢?以下几点是我的一些想法:


A. )这项改革初定于2021年中实施,具体的细节还未出台。部分购房者可能会抱有等待的心态而推迟购买。这有可能会在短期内削弱非刚性需求,产生暂时的小幅度市场需求下行效应。这与2016年维州VIC政府宣布从2017年7月1日起对首次置业者减免印花税(consession)的市场反应有相似之处。


B.)如果以上的假设成立的话,市场需求会在地税实行后的短期内迅速反弹。因为这些需求并没有消失,而只是被推迟。买家会迅速返回市场。这种反弹从历史的经验上来看源于FOMO(Fear Of Missing Out“只怕错过”)的消费心态从而为房市添加燃料。


C.)印花税的一个重要功能是抑制房地产炒作。所以现行的新州NSW税收政策规定房产印花税为“不可抵税”成本,而地税是“可抵税”成本。如此以来,有些选择新政的地产投资者会因此得益。

D.)按照典型的新州NSW别墅房价结构(70%的物业总价值是土地以及假设土地价值每年增值2.5%),假设买家在40岁时购置一处$150万澳币的别墅并且选择支付地税。至他在到70岁退休去retirement village (退休中心)的30年的时间里需缴纳的地税要$24万澳币左右。这比现行的一次性印花税约$6万7千澳币左右要多出3倍以上。由此可见,此项地税并不适合每一个买家,它并不是印花税的“分期付款”形式。


E.)新州NSW政府的初步计算是,如果买家选择付地税的话,一个典型的房产在支付12年的地税后会与一次性印花税的金额相等。也就是说对于买家来说最终选择印花税还是地税要完全看买家对购置物业的将来是如何计划而定。如果买家是个建筑师,他计划将一处破旧的物业翻建后转手出售从而从中获利的话,无疑选择地税是正确的做法:一来他缴纳2-3年的地税总金额要远小于一次性印花税,二来这个费用还可以打入投资成本。所以投资者面对不同选择时,要更加谨慎和深思熟虑的计算成本收益再决定。

另外,首次置业者并不是唯一因为要支付高额印花税而推迟购房的人群。对于那些拥有土地却囊中羞涩的婴儿潮一代老人来说也是一个障碍。他们之所以不愿缩小居住规模,部分原因是切换住处的印花税太高。对于退休后不再有收入的老年人来说,其实不易。从印花税向土地税的转变,将鼓励退休人员缩小居住规模,把更大的住房提供给可能有需要的家庭。


对于印花税与土地税之间的辩论虽然各说不一,但是印花税一直被广泛的认为是一种荒谬的扭曲性税收。它极大的限制了房产交易,使得年轻人很难置业。除了堪培拉20年前改革了印花税政策,澳洲的其他州多年来都是只说不做。新州NSW这次积极率先的态度又重新启动了维州财长蒂姆·帕拉斯(Tim Pallas)的思考。也许维州VIC的那一天也近在咫尺。

这些,都将无疑地刺激房市,为房价上行推波助澜。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。


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