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【新一轮“房市周期”】正在悄悄的启动!

Updated: Nov 3, 2020


2020年澳洲房市经历着一个前所未有的历程。很多预言会以30%-40%断崖式下跌的“唱衰族”也渐渐的随着疫情不断改善而消失。根据CoreLogic的最新数据,10月份澳洲房价开始缓慢上涨。令人鼓舞的是,全面的经济复苏也即将到来。尽管升幅很小,悉尼的房市已经再次开始攀升。虽然稳定可能是对悉尼目前房市更恰当的描述,但很快会有更实质性的喜讯。


总的来说,10月份澳洲八个首府城市中的七个都出现了房价上涨。值得注意的是,城镇地区的房市似乎也出现了上涨。


首府城市中,唯一例外的还是封城了3个多月的墨尔本房市。即使这样,墨尔本也有好消息传来:本月的房价下跌幅度只有0.2%左右。10月24日的现场拍卖成交率也高达77%,令人惊叹。悉尼也走势非常强劲,当日的拍卖清盘率居然达80%之高。


更加令人跌破眼镜的是,这次澳洲房价从高峰到低谷的跌幅只有3%。在澳洲,房产的财富占家庭财富的最大比例,是稳固商业市场信心、消费、建筑行业以及就业的重要基石。这无疑是个皆大欢喜的好消息。


每天都有人在说澳洲房市有泡沫。现在说这个真的不是时候。澳洲的房价已经3年多没有上涨了。也就是说,目前澳洲房价仍低于2017年头的水平。在2012年至2017年的创纪录暴涨之后,澳洲央行(RBA)希望压制房价。现在终于做到了。


我认为澳洲房市正在重新启动一个强劲的新周期。澳洲央行的货币政策机制也正在发挥它的作用—这对实现更广泛的复苏至关重要。作为家庭财富的最大来源,健康的房市是支撑经济和就业的重要保障。


关于人口增长的疑虑看来没有那么严重。由于疫情影响,有近50万在海外工作的澳洲人已经回国。还有更多的人正在安排中。人们开始计划回到澳洲这个世界上最安全、最繁荣和最稳定的国家重新开始他们的生活。除了这些外派人员之外,世界各地的各种人才也在准备逃离不断升级的健康或政治风险而来到澳洲移民。联邦政府的预算里也保留了年160万的移民额。这很有可能最终引发净海外移民潮,以为房产总需求提供强大的推动力。

信贷也在走向一个新时代。在过去10年里,澳洲审慎监管局(APRA)一直在无情地打击银行的贷款标准。澳洲银行目前信用评估方法比现代金融史上的任何阶段都更为保守。将要取消的“责任借贷法”会在对借款人信用评估上起到巨大的促进作用。以推动公平和具有建设性的信贷需求。

澳洲央行RBA将在11月3日宣布期待已久的下一阶段刺激计划,以补充联邦及州政府创纪录的财政支出计划。刺激政策的时间将完美地与澳洲经济在疫情爆发后的复苏期相吻合。根据菲利普.罗(Philip Lowe)总裁和副总裁盖伊·德贝(Guy Debelle)的讲话,市场预计澳洲央行RBA的现金利率会从0.25%下调至0.1%。同时减少央行的三年期国债收益率目标以及调整其$2000亿澳元的银行贷款设施至相同水平。这将会以降低借贷成本的形式传递给企业、业主,投资人和消费者。



这是澳洲央行RBA一直想做的事情:降低借贷成本以便为最大化充分就业和国家繁荣做出贡献。除了纳税人受益于较低的还款利息,澳洲央行RBA还将对澳元施加下行压力,通过降低外国人购买的澳洲联邦和州政府债券的风险,帮助澳洲的出口企业和与进口竞争企业。

如果澳元的风险评估低于世界其它地区,全球投资者将会像之前那样,争相购买澳元债券。澳洲央行RBA即可以确保澳洲的企业和家庭不会因为人为的高汇率而处于竞争劣势。这样一来,房市也就可以放放心心的一展雄风了。


乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

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特此声明。

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