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【小谈地产投资的“正现金流”】


去年疫情之前有个朋友出售了自己的一套投资房,在一番捶胸顿足后表示持有了6年的物业转手时还净亏了$7万澳元,投资期间的租金净收入微乎其微,所以以后再也不投地产了。

说到房地产投资,你经常会遇到两种相互矛盾的心态。是追逐资本增值呢?还是租金回报正现金流?


良好的租金回报会让投资人实现正现金流——即当租金回报高于房贷偿还额和支出。换句话说每个月都有盈余的钱。然而,其他人可能会建议资本增值才是长远之计。第二种策略通常会导致在最初相当一段时间承受负现金流,当然有些人可以享受负扣税,因为具有较高资本增值率的房产通常租金回报较低。


但许多评论人士忘记了投资的第三个因素:风险。


在投资住宅地产时,一定要全盘考虑现金流、资本增值和风险因素这三大因素。通常投资人只能顾及到其中的两个。如果你想要一个低风险和高现金流的地产投资,你将不得不放弃高资本增值。如果你正在寻找一种低风险、资本增值强劲的投资,你通常不得不放弃高额的租金回报(正现金流)。


毫无疑问,如果我必须在现金流和资本增长之间做出选择,我肯定会选资本增长。


当然,在一个理想的世界里,我们都希望购买的房产具备所有这三种因素,虽然这种组合的可能性是存在的,但这样的机会实在是罕见。比如你通过购买高增值地区的房产,然后通过翻新或将其分割成联排别墅来增加价值。进而实现额外的利润和税收优惠,从而使我得到高增值与相关收益。


许多新手投资人都喜欢正现金流的财产,那就让我们看看负扣税和正扣税的利弊。当然,负扣税一直是房地产投资中备受争议和讨论的一个政策,多年来也有许多与这一税收机制相关的改革、变化和建议。

负扣税与正扣税哪个更好?


令人沮丧的真相是,负扣税与正扣税策略相比是半斤八两。负扣税与正扣税的投资策略对你是否适用取决于你个人的情况。投资规划需要根据个人的收入、税收状况和投资目标而采用不同的策略。


例如一个有潜力的物业售价$70万澳元,租金收益为每周$500澳元。根据投资者王先生的个人所得税税率、储蓄、风险状况和目标,这可能非常适合他。


然而投资者李先生有着不同的投资时间计划和承受风险能力,可能觉得这个房产完全不合适他。那这个$70万澳元的房产就是一个“坏”的投资吗?绝对不是!

每个人房地产投资者都需要根据自己的个人状况和目标来制定投资计划。

就拿我们上面的例子来说,这处$70万澳元的房子可能坐落在一个土地较大的拐角处,是一个分割开发机会。如果投资者王先生计划持有它几年,同时积极地偿还住房贷款,随后计划再分割这片土地,然后再出售分割出的那块土地。如此,王先生会用卖地所得来偿还现有贷款。最终真正的拥有这套物业。为退休做好了准备。


对很多人来说这是一个很划算的策略,特别适合许多普通“爸爸妈妈投资人”。但是对于不同类型的投资者来说,这也可能是完全错误的做法。


所以,好的房产投资策略是了解自己的最终目标是什么(以及相应风险),而不是将问题简单化。投资人要仔细的策划一个与自己的财务目标,预算和现金流的计划,直到他们的长期投资组合变得成熟坚实。


与此同时,对于享受负扣税的持续性要谨慎。需要警惕的是游戏规则是可以改变的。未来负扣税政策是否可以永远执行下去并没有什么保证。如果这些税收优惠突然被取消,你不就竹篮打水了?你的投资不但可能瞬间变为一个低价值物业,还有可能因为失去负扣税功能而倒贴现金流。作为一个房东,这是你最不希望出现的情况。所以与专家沟通,清晰的计划你的投资目标。

一旦你明确了这点,你就可以开始逆向设计,建立一个可行的投资计划来实现你的财务自由。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

有兴趣了解的朋友可以扫码联系,一同探讨与合作。(微信号costruzione)

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