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【家庭“债务”与“收入”比例达200%】为什么不用担心澳洲房市崩盘?

根据澳大利亚央行的最新研究,疫情导致的经济萧条期间,家庭债务不断高企和房价持续下跌将导致消费者削减支出,从而加剧经济萧条。


澳洲央行表示,通常负责任地发放贷款的银行能够很好地承受房价下跌带来的冲击。而澳洲的这种特殊情况也解释了为何澳洲家庭的负债比例超过世界上大多数国家。其中很大一部分贷款的借款人属于不太可能失业的高收入人群,并且许多借款人都拥有高价值的房屋净资产,而同时历史最低利率使他们可以更容易地偿还贷款。


澳大利亚央行经济学家乔纳森·卡恩斯(Jonathan Kearns)、迈克·梅杰(Mike Major)和戴维·诺曼(David Norman)在这份报告中指出:“尽管如此,我们的研究表明,家庭如果对房价下跌的反应比对房价上涨的反应更强烈,他们很可能会大幅削减消费支出以应对严峻的经济萧条。所有与澳大利亚家庭高负债相关的问题,更有可能反应在家庭消费支出大幅下降,而不是导致银行关门倒闭。”


由于房价下跌使人们不再感到那么富有、失业或者担心失业,这些都可能会导致消费水平下降。疫情引起的经济萧条和封城措施,给澳大利亚庞大的家庭债务规模和高房价带来了切实的挑战。澳大利亚的家庭债务收入比几乎全球最高,接近200%。这远高于121%的平均水平,仅次于挪威、丹麦、瑞士和荷兰。


来自国际方面的警告:


澳大利亚的高家庭债务,多年来一直被外国投资者以及国际货币基金组织(imf)和经济合作与发展组织(oecd)等国际机构,视为其经济体脆弱的主要因素。AMP capital首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)指出,悉尼和墨尔本的房价可能会从峰值水平下跌10-20%。几乎每个首府城市的房价都有所下跌。

澳大利亚央行特别强调,失业率预计将跃升至10%。因疫情造成的工作时间减少导致收入损失,将共同导致今年第四季度家庭消费将下降7%。澳大利亚央行的最新研究得出结论,大多数借款人的住房贷款的贷款比率都不是很高,而近几十年来强劲的房价上涨也帮助提振了他们房屋的资产净值。因此,失去工作的借款人可以不亏本地出售房屋。这意味着银行也不会因为借款人无力还贷而遭受巨大损失。


澳联邦银行持谨慎态度:


澳大利亚最大的住房贷款银行澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)周二表示,可能会建议那些失业且难以偿还贷款的人缩小家庭居住规模,或出售多套投资房产。


CBA银行个人业务主管安格斯·沙利文(Angus Sullivan)表示,CBA对该行13.5万个推迟偿还住房贷款的借款人进行逐一核查,并表示仍愿意在3月份审慎监管机构规定贷款假期结束后,根据具体情况决定是否延长贷款延期。

此外,澳大利亚央行认为,与其他国家相比澳大利亚高家庭债务情况可能被过于夸大,原因是衡量标准存不同。报导称:"澳洲家庭债务相对较高的主要原因是较高的房屋租赁比例,出租房源的供应是靠私人业主提供。在其他大多数国家,相当一部分租赁房产以及相关债务属于政府或企业部门。”


家庭债务激增的主要原因是上世纪80年代和90年代对金融部门管制放松,使得更容易获得贷款,以及低利率、低通胀和家庭收入的大幅增长。

Source: https://www.afr.com/policy/economy/falling-house-prices-to-cut-spending-20200825-p55p4g


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