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【学生公寓不可开交的一年】这个行业挑战重重!



2020年对专门学生公寓的运营商来说是艰难的一年,2021年也好不到哪里去,一些人寻求土地税收优惠等缓解措施。

Mitchell Institute最近的一份报告强调了国际学生对澳大利亚经济、尤其是房地产行业的重要性。2019年澳大利亚有58.55万名国际学生,比2006年增加了167%。其中,65%的人在租房,在物业上的开支达$55亿澳元。另外还有$55亿澳元用于零售和酒店行业。总体而言,国际教育预计将支持130000个全职工作岗位。不出所料,2020年对专门建造学生宿舍(PBSA)的运营商来说是困难的一年。今年也好不到哪里去,一些人正在适当地寻求缓解,比如土地税收优惠。


国际学生预计要到明年才会大批返回澳大利亚校园。昆士兰大学(University of Queensland)本周宣布,该校的海外学生注册人数达到了创纪录的水平,这对PBSA部门来说是个好消息。


PBSA可以说是更广泛的“建来租”领域的一个分支,尽管它特别关注学生的短期住宿。就像所有其他从建设到租赁的产品一样,PBSA也有自己独特的税收问题和挑战。在商品和服务方面,学生住宿供应可以通过三种不同的方式之一来处理。首先,如果提供与大学有关的住宿,那么供应很可能要征收投税费。这意味着运营商对住宿费不承担商品服务税,但对开发和运营成本产生的商品服务税不予抵免。


支持慈善机构


为了大学学生的利益,在大学土地上开发和运营的PBSA设施通常将以这种方式对待。然而,如果一个认可的慈善机构提供的学生住宿低于市场价值的75%,则提供的房源免消费税。同样,住宿费不需要支付商品及服务税,但产生的相关费用需要全额缴纳商品及服务税。许多大学都是被认可的慈善机构,有可能获得这种特许。


最后,如果一个PBSA设施是为容纳来自附近多个机构的学生而建的,它可能符合“商业住宅物业”的资格。联邦法院在一桩与布里斯班南岸Urbanest学生住宿设施有关的试办案件中证实了这一点。调查发现,该设施类似于“旅舍”,即“商业住宅”的一种形式。商用住宅长期住宿供应(28天以上)的税率为5.5%,而不是10%,所有费用均可全额抵免。如果PBSA是外国投资者通过托管投资信托持有的,能够获得优惠税率至15%。

PBSA在州一级的税率待遇差别很大,南澳大利亚最不优惠。该署对转让价值超过五十万澳元的住宅土地征收5.5%的税,但对转让商业物业则不征收税。南澳大利亚税务局认为PBSA为住宅用地,须缴纳税款。更糟糕的是,如果买方是海外人士,则征收额外的7%税,可能使总税率达到12.5%。一般来说,其他州不会对PBSA征收外国投资者附加费,因此南澳大利亚州在这方面属于例外。南澳大利亚税务总局的一项公开裁决表明,酒店是商业性的,不受税收约束。现在还不清楚为什么PBSA不会被认为是类似的商业房产,因为联邦法院之前在Urbanest案例中曾认为PBSA类似于一家旅馆。


4月1日,墨尔本大学(University of Melbourne)在维多利亚州最高法院(Victorian Supreme Court)的一宗土地税案件中胜诉。该大学是一个慈善机构,拥有土地租赁给校园生活区,为其学生提供PBSA。在维多利亚州,慈善机构“专用”用于慈善目的的土地免征地税。维多利亚SRO试图根据该大学租给CLV的土地来评估其土地税,并非出于慈善目的,并指出CLV运营PBSA是为了获取利润。该校辩解,它希望获得自己能够控制的PBSA,为学生提供“包括学生支持和精神关怀在内的整体体验”。迈克尔·奥斯本(Michael Osborne)法官指出,该大学通过与CLV的合同安排实现了这些目标,并支持这一反对意见。SRO可以上诉。


新南威尔士州和维多利亚州都宣布了对符合条件的“从建到租”项目的土地税收优惠。在新南威尔士州,居民需要获得住宅租约。这意味着PBSA不符合条件,因为学生通常只有一个宿舍协议(许可证)而不是租约。


高质量的PBSA极大地提高了国际学生的居住体验。但运营商可能需要根据自己的应税程度来决定一个项目是否可行。

Source: https://www.afr.com/property/residential/student-accommodation-operators-need-a-degree-in-tax-20210420-p57krd


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