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【城镇地区人口转移会是永久性吗?】看看研究所RAI怎么说!



城市居民涌向乡村的数量正已创纪录,这一趋势可能会重塑澳大利亚城镇地区格局。


这一趋势可能在未来几十年重塑城镇地区的经济。创纪录数量的澳大利亚人正利用可以在家工作的优势,放弃大城市,搬到可供方便通勤的城镇地区,以享受那里开阔的空间、新鲜的空气和更便宜的房价。这反过来也在当地创造新的就业机会和商业机会。

官方数据显示,去年4月至6月,即封城后的头三个月,首府城市净损失10,500人,这是自2001年以来有记录以来最大的季度降幅。将于下月发布的第三季度数据,可能会显示出更多证据表明房地产热点从城市转向城镇,特别是考虑到城镇地区房价在过去一年飙升的程度。2020年,城镇地区的房地产价值跃升6.9%,是所有首府城市涨幅2%的总和的3倍以上,扭转了15年来城镇地区表现不及大都市的趋势。


CoreLogic和CommSec研究公司的数据显示,去年12月,城镇地区的房价上涨了1.6%——17年来的最高涨幅——新南威尔士的Hunter Valley($45.3万澳元)、维多利亚州的Bendigo($43.7万澳元)、Ballarat($43.7万澳元)、Warrnambool($36.7万澳元)和Shepparton($30.3万澳元)创下了历史新高。


CommSec首席经济学家克雷格·詹姆斯(Craig James)表示,城镇地区房价上涨速度继续超过首府城市,房价上涨速度也超过了公寓。两者都反映了疫情的影响,特别是工作可以在任何时间、任何地点开展的新常态。这家专门从事城镇地区业务的住宅房地产公司的主管贝琳达·康纳(Belinda Connor)表示,去年该公司许多城镇地区分公司的成交数量出现了两位数的增长。她表示,房产以高于挂牌价格的价格上市,一两天后就被抢购一空。她说:“寻求改变生活方式的人们利用大流行和远程工作的趋势作为催化剂,向基础设施优良的区域中心转移。家庭在昂贵的首府城市地段变卖房产,在地区热点地区购买,有时甚至连看都不需要看房子,这正变得司空见惯。”

宽带提供商Swoop公司的首席执行官亚历克斯·韦斯特(Alex West)是今年搬离首府城市的人之一。韦斯特和他的妻子乔安妮(都是43岁)是悉尼北岸的居民,他们10月份卖掉了悉尼的房子,在中央海岸住了一段时间后,12月份在M1高速公路上两小时车程的Hunter Valley地区买了一个农场。韦斯特一家和他们的三个孩子现在幸福地生活在山谷的山景和著名的葡萄园中,忙碌的城市生活正迅速成为记忆。韦斯特说:“现在跳槽对我的日常工作生活影响很小。除了面对面的会议减少了,取而代之的是虚拟会议,我每天的安排和以前一样。在可预见的未来,我们全家都打算待在这里。”


由于城市居民竞相争夺以前平静的城镇有限的房源,城镇地区房价不断上涨。


澳大利亚城镇地区研究所(RAI)是一个非盈利智库。该机构表示,作为经济活动的另一个关键指标,职位空缺在首府以外的地区以更快的速度增长。其研究数据显示,10月份澳大利亚城镇地区的职位空缺达到创纪录的5.4万个,比9月份增加7.4%,比去年同期增加13%。首府城市的职位空缺在10月份也有所回升,但仍比去年同期下降20.7%。

成功的阶梯


RAI的首席经济学家金·霍顿(Kim Houghton)博士表示,这些地区在疫情早期受到的影响要小得多,因此经济活动普遍比首府城市强得多——除了那些依赖国际旅游业的地区,如凯恩斯。他说:“采矿业在保持劳动力活跃方面做得非常好,(在大宗商品价格高企和良好的季节性条件的支持下)农业部门也做得非常好。职位空缺是实实在在的数字。这些工作需要填补,这驱使人们向城镇地区流动。”

霍顿博士指出重要的是,近一半的城镇地区空缺职位是高技能行业和专业人士,包括汽车、工程、建筑、医疗和法律行业。这些地区发生了真正的转变。10年前,低技能工作在这里占主导地位。霍顿博士还表示,如果这些职位被填满,它可以“创造一个成功的阶梯”,引入医疗和教育等软基础设施,使城镇地区对其他雇主更具吸引力。


32岁的墨尔本房地产开发商安迪·彼得斯(Andy Peters)是看到城镇地区潜力的人之一。去年10月,彼得斯、他的未婚妻克里斯特尔·金波(Crystal Kimber)和商业伙伴大卫·鲍威尔(David Powell)在Nagambie开了一家高端酒吧。Nagambie是一个大约有2000人的美丽小镇,从墨尔本沿Hume Highway行驶90分钟,周围环绕着酒厂和马饰。被称为Eighteen Sixty(附近著名的Tahbilk酒庄成立于那一年),酒吧只提供和展示城镇地区葡萄酒辅以意大利菜单的奶酪和甜点。最初,由于疫情的限制,该公司的室内载客量被限制为10人,但彼得斯表示,该公司现在正在“飞行”。他说:“我们从周四到周日营业,大部分时间都被预订一空。我们得到了大量当地游客的光顾,但我们的高峰期来自过夜游客和一日游游客。”

在这一就把成功之后,三人已经将生意扩展到邻近的空置商店,该商店正在被装修成café和provedore。

没有昙花一现的事


租金只相当于他们在墨尔本支付的零售商铺租金的一小部分,当地议会对他们为Nagambie的商业街增添一丝精致的努力给予了极大支持。彼得斯说:“我们认为这是一个只会越来越强的市场。主街上开了两家不错的家居用品和礼品店,生意都非常好。我们正在这条北维多利亚走廊寻找更多的机会,这里的优质产品供应不足。墨尔本附近的城镇有巨大的增长潜力。”


开发商马特·贝尔福德(Matt Belford)与联合创始人杰夫·加维(Jeff Garvey)共同领导着维多利亚州最大的私人开发商之一ID_Land,他也相信这一地区的繁荣不会是昙花一现。


ID_Land有近三分之一的项目在城镇地区进行,包括Willow,这是一个价值$2.5亿澳元经济的住宅小区,位于Macedon区域的Gisborne,距离墨尔本大约一小时的路程。上个月,该公司斥资$4,000万澳元在吉隆市郊的Armstrong Creek区购买了一块37公顷的土地。在政府慷慨的激励措施(包括房屋建筑商和地区对首次置业者的补贴)的支持下,澳大利亚的房屋销售正在蓬勃发展,约有四分之一的买家来自墨尔本。贝尔福德说:“在过去的3 - 4个月里,我们取得了11年来最好的销售业绩。疫情让人们有了搬离墨尔本的想法,而且会有更多的人这么做。”

但这也让城镇地区市政厅感到头疼,因为他们从未遇到过疫情或住房需求的繁荣到来。总部位于巴拉瑞特的农庄开发公司总经理詹姆斯·迪布尔(James Dibble)最近在Macedon山脉的Romsey小镇买下了一块66公顷的土地。由于人口增长不足,那里唯一的酒吧都被钉上了木板歇业,当地的企业处境艰难。现在,随着墨尔本通勤者迁入城镇地区,复兴这些企业所需的关键人群即将到来。然而迪布尔表示,土地重新规划需要加快速度,以满足这一需求。他说:“在疫情之前,Romsey的最大容量约为241套。新的研究表明,目前的需求是每年150-160套。适当适应这种需求可能需要5到6年的时间。”


据当地市长邓肯·盖尔(Duncan Gair)介绍,在新南威尔士州南部高地地区,一些城镇房产和大块土地的“待售”标牌将在一两周内张贴出来。他说:“我们时不时会看到房价飙升。但我真的不知道这一切什么时候才能结束。我坚信,这里需要成长和进步,但诀窍是首先要保持吸引人的区域氛围。这就是杂耍。”他还担心城镇地区人口快速增长对基础设施和服务的影响。他说:“我们的污水处理系统几乎已经达到了最大容量,我们已经遇到了麻烦,环保署已经指示我们对其进行升级。”

但他承认,悉尼人可以在这里买到“相当不错的房子”,口袋里还可以有剩余的钱,而且这一趋势只会加速。疫情是促成这一切的催化剂。现在把南部高地作为家的人当中有新鲍沃尔居民汤姆·雷登(Tom Redden)。雷登来自新南威尔斯州中部的Coonabarabran地区(他第一次搬到那里工作是为了抗击疫情),他在去年9月和未婚妻一起买了一套四居室的房子,把他和哥哥共有的一套60平米的公寓换成了四居室。他的姐夫,一个投资银行家。在邻近的Burradoo区买了一处占地四英亩的房产。他说:“我非常喜欢这种更轻松的生活方式,有你所需要的一切。你可以吃一顿好饭,购物中心就在附近,这里的人也很随和。”


雷登对他的新家如此热情,以至于他和他的三个伙伴开始了一场区域自行车之旅,以探索南部高地。他表示:“一旦人们意识到他们的房子可以买得很远,你就会看到更大的转变。”


城市外的人口流动是否会变得根深蒂固,将取决于地区中心和城镇地区如何随着新人口的涌入而发展,同时保持它们的特点和可负担性。


墨尔本研究所(Melbourne Institute)商业与经济研究员乔迪·米克斯(Jordy Meekes)博士说:“如果雇主看到了向外迁移的价值,这些地区可能会成为第二或第三大经济活动中心,同时缓解城市基础设施的压力。但他也警告称,通勤时间长会对幸福、家庭生活和工作满意度产生负面影响。正如2019年澳大利亚家庭、收入和劳动动态调查所示。”


他还想知道,在寒冷的冬季,“当低密度生活的价值可能不那么明显”,人们会如何看待他们在乡村的新生活。

Source: https://www.afr.com/property/commercial/the-boom-in-country-towns-is-no-flash-in-the-pan-20210120-p56vnl


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