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【在澳洲做私人房东须知的9大注意事项】


Photo by Morning Brew


有些华人房东朋友处于半退休状态,于是考虑自己管理出租房。今天我们就帮您总结自己管理物业的利弊,以及管理过程中的一些建议。


事实上物业经理是一项任务艰巨的工作,需要要同时满足租客和房东的要求。那么你必须考虑以下一些事情。

1. 私人房东与专业物管经理的差距


你需要问自己的第一个问题是,你的性格类型是否能胜任与租客保持生意关系?如果租客迟交房租,或者在检查过程中发现损坏,再或者租客在没有事先通知的情况下想终止租约,你能冷静地全力维护自己的合法权利吗?


做私人房东意味着要处理一切棘手的问题——比如提出减租要求、驱逐房客以及索取压金。残酷的是,在管理租赁物业时这都是无法规避的现实问题。作为私人房东,你需要确保你能够在处理以上问题是不意气用事。



2. 法律和法规知识


在澳大利亚,有许多法律和立法条令来保护房客和房东。并且在每个州都不同。

如果你是私人房东,你需要了解所有相关的法律法规。作为私人房东,还需要查阅相关标准协议和文件,例如租赁协议和提交押金表。所有涉及租金支付、物业状况和押金索赔的纠纷往往会诉诸审判庭,法官会考虑房东是否采取了适当的措施,并能提供适当的记录作为证据,证明存在争议问题。例如,如果您希望驱逐租客,您需要能够证明您已按正确的步骤对租客发出提醒、通知和申诉。如果你未按照步骤做,法官可能不会得出你所希望的指令,而租客将获准继续留在该物业内。



3.租金收取


物业管理最重要的任务之一就是收取租金。最重要的是收房租也要遵循正规程序,并明确在指定日期付清全部租金。如果你不清楚这一点,你可能会发现你的房客经常迟交,或租金分多次慢慢付给你。


如今,专业的物管经理使用主动扣款来管理租金支付。这是最好的付款方式,是与物业经理在控制整个流程。在租赁开始时,租客只要签署授权书,就可以在租金到期当天从租客的账户中扣除租金。这种付款方式的好处是,如果房客的账户里没有钱,你会立刻知道。如果是其他付款方式,可能需要3-7天才能得到问题反馈。

如果你是私人房东,要清楚租金必须按时全额支付。不可以上门去催收房租,并且要避免无法一次全额收租,以及要确保有至少一方负责沟通关于付租金的问题。如果租客没有在指定的时间缴交全部租金,那么建议你需要书面提醒欠租。根据各州的情况,可以在租金拖欠14天后开启正式的诉讼程序。一定要按照正确的顺序完成所有步骤,记录好每一步,不要打太频繁扰房客。例如在某些州,您发出书面提醒的次数是有限制的。


4. 出租的程序


有时你的房子会空置,你需要招新的租客——最好是能照顾房子并按时支付租金的人!

根据不同的州,租客将有义务在搬出物业前提前两到四周的时间内提出书面通知。出租你的房产过程很复杂。如果你打算自己招租,需要遵循以下几个重要步骤:


☞广告:

广告就是为你的物业吸引潜在租客,要让尽可能多的人想入住。这才会最大化你物业租赁申请数量。您收到申请的数量越多,就容易从中找到完美的租客!你应该制定招租计划,包括你打算如何做广告,以及你想招到怎样的租客类型。在澳大利亚,在www.realestate.com.au 登广告是很重要的。你写广告词的方式很重要。一定要把地点、附近的重要设施讲清楚,比如学校和交通设施,包括物业所有的特点和优势,要尽可能的详细说明。一定要在广告中附上尽可能多的照片来展示你的房产。



☞收到租赁问询:

这是招租过程中非常重要的一部分。你确保自己都通过程平易近人并且可以专业地管理物业。如果你不知道该怎么做,也表现得不专业,特别是选择多的优质租客可能会觉得跟私人房东租房子不舒服。

☞潜在租客的筛选:

完整的租客筛选过程非常重要。招一个租客入住你的物业很容易,但是把一个坏租客从你的物业里撵走会非常困难。所以要确保你有问题审核清单,不要害怕重复问租客问题;以不同的方式反复提出问题,有助于印证房客的说法是否前后一致。


在收到租客申请后,你应通过电话初步筛选,然后亲自与他们面谈;这一点非常重要,因为你的直觉在做决定时起着重要作用。一定要确保你清楚地了解他们是谁,他们为什么要离开现在租的房子,他们想什么时候搬进来,他们会单独入住吗,他们从事的是什么工作,他们工资收入多少,他们能提供什么推荐信。确保你独立核实了所有这些细节,并打电话给他们之前的房东或物管经理。你还可以检查所在州的租客黑名单,确保他们不是黑名租客。在网络调查潜在租客,结果可能会令你感到惊讶。当然要小心,不要违反任何相关隐私法。



☞接受申请:

一旦你满意一个租客的申请,请在其他房东之前尽快批准。预定好时间签租约,收取适当的押金和定金。最重要的是,押金应由每个州相关政府部门保存。



☞起租日:

此时需要对物业入住证检查达成共识协议并将钥匙交给租客。

5. 定期检查:


作为一个房地产投资者,除了获得良好的收益外,确保房产得到良好照顾非常重要的。每个州都有物业检查规定,规定每年检查房产的次数,以及如何进行物业检查。一般来说,在租客初次入住后三个月进行例行检查,之后每6至12个月进行一次例行检查。

如果你是私人房东,你需要确保你遵守所在州关于例行检查法律,特别是检查频率、提前通知和进入物业的流程。在此强烈建议私人房东保存完整的检查记录和照片。

6. 租金评估和租金上涨


作为私人房东,你需要保证自己时刻关注物业所在地区的市场。并且要确保在符合租约条款和所在州的法律的情况下增加租金。物业经理最重要的任务之一就是帮助决定物业的市场租金。由于他们在每个特定地区管理多出房产,他们会非常了解你的房产所在区域的租金行情。在不同的时期,房产租金可能会非常强劲,而这也会因房产类型不同而异。一个好的物管经理通常可以为你的房产一年多赚几千澳元的租金,因为他们更了解市场。

7. 修理和维护


私人房东最常见的困难之一是不了解租客在维修和保养物业方面的权利,特别是相关法例规定的紧急维修。例如,如果没有热水或可使用的厕所,租客有权紧急处理这些问题。在大多数情况下,他们有权支付修理费用,并向房东报销。

如果你是一个私人房东,你需要确保你有各类维修人员联系可以快速响应维护你的物业。物业经理的优势是,他们要接触各行各业维修人员,他们有机会接触到工作和价格更有竞争力维修人员。这些关系也可以为你节省数百甚至上千澳元。

8. 24/7及时回复


如果你想成为私人房东,你需要确保租客总能联系到你,并及时处理出现的突发情况。如果你在工作或度假的时候需要出租房子,遇到租客不付房租,或者需要提供紧急维修,这会令人非常扫兴。管理物业有些事情很耗时,尤其是当你不确定自己该怎么做时。

9. 税收和记录


如果你想做私人房东,拥有适当的技术和系统来支持很重要的。你将需要互联网,电子邮件,移动电话,财务报告系统和电子文档储存所有的租赁记录。聘请物业经理的另一个好处是,他们会帮忙接收、核对以及支付你所有的账单。每个月你都会收到一份租金明细账。在每个财政年年末,你都会收到一份年度财务报表,其中详细列出了所有的租金收入和费用支出。想做私人房东的最重要原因是为了省钱。但是请记住,这些成本都可以用来抵税,所以你应该通过申报这些成本来减少你的应税收入。如果仔细研究聘用专业物管经理的成本,就会发现确实物超所值。如果你将这些成本与其他专业人员(如会计)进行比较,你会发现这些成本是非常合理的。并且这些成本聘请到专业的物管经理还会给你带来额外的租金收入、更好的维修价格。当然,还有你节省的经理和时间。



如果您需要一个经验十足,熟悉租赁法律和真诚可靠的物管经理,或是有相关的疑问,欢迎扫码联系我们咨询。


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我们的主要业务包括“销售”和“物业管理”。


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