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【固定房贷利率真的见底了吗?】



1.99%固定利率够不够低?潜意识觉得会再降?侥幸心理与贪婪重新搅拌后的疑虑再次浮现在人们的脑海。


对于20%首付、30年期贷款的借款人来说选择一年期、三年期和五年期固定利率的总体利率已降至2%以下。相比浮动利率的3%,甚是划算。


随着房地产市场变的炙手可热、经济复苏和债券收益率上升,再降息的可能性还有吗?回答这个问题我们需要回顾这30年以来的现代金融市场状况。这样我们的疑虑就迎刃而解了。

从1990年12份以来的整整30年里,澳洲央行RBA的现金利率(Cash Rate)从13%降到了现金的0.1%。在此30间,平均现金利率(Cash Rate)从30年的4.56%下降到20年的3.7%,最终下跌至今天的2.21%。我很怀疑央行RBA再次降息的可能性。


央行RBA现金利率199012月-202012月(数据源于澳洲央行RBA)

首先,央行RBA明确表示不走“负利率”路线。在我今年2月17日的文章“印钞机下的房市泡沫和澳元贬值”里我有表明为什么央行RBA不会走日本和欧洲的“负利率政策”:在“工资增长率”和“核心通胀率”无法达到理想目标区间的经济形势下,QE(货币量化宽松政策) 其实就是澳洲版的“负利率替代方案”,其意在大力鼓励市场借贷和消费,达到增加通货膨胀,增加就业机会和工资增长率的经济指标。现在的0.1%的现金利率还往哪降?


其次,尽管央行RBA在很长一段时间内不会加息,但债券市场走在了前面,它最终会推动固定房贷利率上行。固定房贷款利率反映了债券市场状况,而债券市场是银行、公司和政府借钱的地方。近期债券收益率的大幅上升增加了借贷成本的压力,传统上会转嫁到房贷固定利率的借款人身上。

再有,炙热的房市由于低息贷款、购房激励措施、政府收入支持措施、FOMO(恐失机会的担忧)以及封城以来的累积需求等等因素极大的推高了市场需求,导致全澳各地的房价上涨过快。仅2月份,悉尼和墨尔本分别上涨3%和2.5%。这导致许多购房者越来越愿意承担更多债务,在市场上增加竞争力。有些银行的固定房贷需求竟然增加了近一倍,升至35-40%左右。


我认为现在的固定利率已经真正触底。固定住房贷款利率已经低于几乎所有的浮动利率,大家应该可以考虑贷款重组的选择。固定房贷利率的下一步走势很可能是上调。



如果你选择固定利率,你一定要小心的选择产品:

1)细小的条款可能会对贷款成本产生很大的影响,尤其是当借款人不得不打破固定贷款条款时。大多数贷款机构会收取设立费、行政成本费用、估值费用和法律费用,尽管有一些银行为了在竞争激烈的市场中提高市场份额而放弃了这些费用。但是大多数借款人没有意识到“广告利率”和“对比利率”之间的差异,“对比利率”通常被称为“真实利率”,因为它包含了各种费用和收费。


广告上的利率并没有完全反映贷款的全部成本。这一“对比利率”通常只显示在印刷广告的底部,或在标题利率旁边的括号中。它被称为“对比利率”是因为它旨在帮助借款人比较贷款机构和产品之间的真实利率。许多借款人的“实际”利率可能是宣传的利率的两倍以上。有些固定利率产品广告上写1.99%,可是把所有费用计算进去便成了4%的“真实利率”。


还有,一些目前较低的固定利率在固定期限后转变为较高的浮动利率,这也应该被考虑进去。作为客户,在开始申请之前,你应该了解与贷款相关的所有费用。

2)低固定利率带来的代价


固定利率牺牲了贷款人的一些有用功能,比如随时提现和对冲账户。但是假如你有2套投资物业加上1套自住房,为了减少总月供额,你也可以把投资房利率固定起来(放弃提现和对冲功能),同时把自住房贷设置成具有对冲和提现功能的浮动利率产品,以达到对冲利息成本和增加现金流的灵活性。


还有一种方式,就是将你的同一个贷款分成浮动利率和固定利率2部分。浮动利率的那一部分可以享受对冲和提现的灵活性,固定利率部分可以享受极低的利率。当然不同的比例搭配是要根据你个人的经济能力和投资需求与组合而定。


央行RBA对现金利率的预测(数据源于澳洲央行RBA)

3)其他需要注意的方面


  • 确认所有隐藏的费用和收费。在接受贷款之前,要查看细节包括申请、交割和解除费用。一些当时较低的固定利率在固定期限后转变为较高的可变利率,这也会影响对比利率。

  • 是否有违约费?浮动利率贷款的违约收费是被禁止的,但一些贷款机构仍对提前退出固定利率住房贷款收取违约费。

  • 确保贷款是有携带功能,这样你换房子的时就可以避免违约费等等。


央行RBA对现金利率的预测(数据源于澳洲央行RBA)

虽然央行RBA总裁Phillip Lowe明确表明2024年前不会涨息,但是银行也许会面临来自审慎监管机构APRA的压力:比如要求它们收紧贷款标准达到给房市降温的目的等等。高涨的房地产价格推高了劳动力和材料成本,从而加剧了通胀压力,这也可能导致信贷政策再次收紧。


总之购房者在摩拳擦掌的同时需要小心谨慎,切忌让火爆的房市冲昏了头脑。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。具有20年的澳洲地产经验。有兴趣了解的朋友可以扫码联系,一同探讨。(微信号costruzione)


Disclaimer:本文提供的这些信息是综合信息。可能并不符合您个人的具体项目情况。在进行任何开发项目之前,都应该征求专业顾问的职业意见。


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