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【印钞机下的“房市泡沫”和“澳元贬值”】



投资者对最近澳洲央行(RBA)的QE(货币量化宽松政策)半喜半忧。喜派庆幸QE不但可以降低资金成本促进再投资与经济复苏,还可以通过持有资产增值中受益。而忧派则担心超低利率紊乱了资本流向,助长了资产价格泡沫给长期经济发展带来不健康的压力,最终导致经济萎缩停滞与个人资产贬值。

那么央行的持续货币量化宽松的葫芦里面卖的究竟是什么药呢?


货币量化宽松政策(QE)的最简单直接的理解就是“大量印钞”。央行(RBA)释放出的信号非常简单:依靠低成本资金和资产价格飙升的“财富效应”来鼓励消费者和企业借贷和消费从而带动就业,提高通胀最终推动经济增长。为了多给消费者一颗定心丸,央行行长菲利普·洛(Philip Lowe)还在2月2日的声明中再次强调了他的前瞻性战略,称目前0.1%的创纪录低利率至少将维持到2024年。通过“至少”在三年内将利率固定在史上最低水平的信号,央行(RBA)正在鼓励消费者/购房者多借多买。

央行(RBA)的此项决定有2个主要原因:

1)首先,央行在去年就表态不会走欧洲和日本的“负利率政策”


自2008全球危机以来澳洲央行(RBA)低估了劳动力市场萧条的程度,导致市场需求匮乏,“工资增长率”和“核心通胀率”无法达到理想的目标区间。 本次的QE(货币量化宽松政策) 其实就是澳洲版的“负利率替代方案”,意在大力鼓励市场借贷和消费,达到增加通货膨胀,增加就业机会和工资增长率的经济指标。


( 数据来源于JP Morgan )


2)其次,疫情把世界经济卷入了一场“全球汇率战”


假设澳洲央行(RBA)没有采取足够强大QE货币量化宽松攻势,全球其他国家的央行印钞将逼迫澳元大幅上涨,从而降低澳洲出口在全球市场上的竞争力。央行已经从过去的相关政策制定的挑战中吸取了教训,正在不遗余力的实现“充分就业”和达到2-3%“核心通胀率”的重要目标。这次澳洲央行(RBA)先发制人的印钞行动成功的消除了任何有关“缩减购债”的暗示,预防了澳元不健康飙升的可能性,确保了澳洲的金融环境与全球同步。


如此印钞,房市泡沫何时破灭?

首先,与那些忧派所宣扬的歇斯底里观点正相反,澳洲央行(RBA)目前的QE(货币量化宽松政策)其实并没有在吹大房市泡沫。原因很简单:央行(RBA)购买的都是5-10年期的政府债券。而房贷利率是基于银行的浮动“隔夜利率”(Overnight Rate)而定。就算借款人是选择固定利率产品,贷款固定期限通常也是在3年左右或是更短,与5-10年的债券期相距甚远。所以对澳洲房市的需求和价格没有直接影响。

再有,撇开银行贷款标准是几十年来最严格的事实不提,如果“不负责贷款”现象再次出现,澳洲审慎监管局(APRA)和澳洲央行(RBA)会通过2017-2019年实施的“宏观审慎”约束进行干预,在泡沫的雏形阶段将其刺破。

当然,房市同时也是一个“心理战场”。我在上个月的文章里就提过,澳洲房价自2017年年中以来就没有太多增长。至于现今房市火爆是否是由4年的市场低落,央行印钞的强心剂效应加上买家“恐失心态”(FOMO-Fear of Missing Out)而爆发的综合症呢?这就要看你的智慧了。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

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