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【华人开发商误判市场】疫情使得雪上加霜!


近5年来华人在澳洲的地产开发事业貌似风风火火,一片盛世。然而从市场上待售数量和销售周期来看恐怕没有想象之辉煌。2016/17年收购的土地项目在经历了2018/19年的市场周期压力测试之后,又马不停蹄的进入2020年的Covid-19高压锅。Glen Waverley, Camberwell以及Burwood等华人区的开发项目亏本大甩卖的例子时有让人有惊心动魄之感。


维多利亚政府在2017年推出的空置住宅土地税并未能阻止开发商们的热情。根据澳洲发展研究机构Prosper的水表调查数据显示,截至2019年的两年内,墨尔本的空置住宅增加了13%。该数据可以基本证明维多利亚州的空置住宅土地税没有发挥应有的作用。


City West Water、South East water和Yarra Valley water等水局的用水数据显示空置率最高的地区是墨尔本东部的Geln Waverley, Doncaster,Hawthorn和Box Hill等区,以及东北部的Heidelberg和Brunswick区。下图显示有大量都是华人热衷开发的区域 :



(图片源于:Prosper研究所)


很明显,空置住宅土地税未能阻止土地储备,政府可能会考虑采用一项新的广泛适用的土地税,以提高空置住宅的持有成本,并减少投机行为。空置住宅土地税的征收似乎一开始就是失败的,没有监管,也没有因报告而产生的罚款。自该税实施以来的物业空置率继续猛增就是变相的证明。


2020年席卷全球的疫情大幅削减了澳洲的人口增长,并抑制了依赖人口增长的墨尔本和悉尼等城市对新住房的需求。然而,业主可能并非故意将房产空置,而是反映了正常的房地产市场开发动态。低用水量的位置与地产过剩开发地区相一致。比如,新房在5 - 6个月的时间里零耗水量也就不足为奇了。建筑中时也可以有安装好的水表,然后是接下来的施工建筑,物业的上市销售和紧随其后的交割时间,甚至于还会有4周的时间出租物业。


在墨尔本有近7万套住宅日均用水量不到50升,占总住宅量的4.1%——用量相当于一个滴水的水龙头。再有多达2万4千套房屋(即总数的1.4%)每天用水量为0升。从这两方面来看,空置率在不断提升,也表现了地产开发后待售的数量之高。若把这些未出售/在开发的房子计入空置出租物业,墨尔本的总空置率就不可想象了。



区域用水量排行榜 (数据源于:Prosper研究所)

总之,地产开发的复杂性和风险管理是在开始的时候就不容忽视的。目前开发过剩的现象告诉我们一个道理:虽然随着疫情好转和需求将有所回升,开发地产一定要有强大的团队做后盾。抱有投机心态就会在迟早的市场测压期被淘汰。

乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

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