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【写字楼房东的烦恼何时到头?】




在经历了上周又一轮的5天封城后,墨尔本的商家终于可以重新开业,在希望的光芒下再次把这艘经济小帆驶向浪漫的晚霞。


亢奋的经济新闻不断的刺激着商人们的经济神经,在憧憬中带有淡淡的点歇斯底里:

  • 最新1月失业率再降至6.4%

  • 国力银行NAB发布的商业信心指数从去年十二月份的4.7个点上升到今年一月份的10个点(长期平均指数为5.1个点)

  • 西太平洋银行Westpac发布的今年二月份消费者信心指数为109%,17年来的第二高(比去年疫情之前的二月份还高出14.2%)

  • 新增积极营业企业高达46,651家

  • 令人感到震惊的是澳洲葡萄酒出口仅下浮1%至$20.89亿澳元。中国对澳洲增加关税意想不到的为打开欧洲市场(飙升22%)添加了动力

  • 央行RBA控制利率至历史最低至少再3年,并大力实行QE货币量化宽松政策



可是写字楼租赁是否在像经济形势一样的迅速反弹呢?疫情实际上对写字楼市场有多大的影响呢?这些仍然是当今商业地产面临的最大困惑。


疫情后澳洲写字楼面临的一个难题是显而易见的:悉尼和墨尔本CBD的租户正在享受着市场上的“超值租金“。就是房东惨了。

乍一看市场上的广告尽管“总租金”,业内称之为“表面租金”,没有发生太大变化,但仔细一看房东提供的补贴条款——包括免租期和装修补贴等等“房东诱惑”却大幅增加。与此同时,房东在租约期限方面需要更有弹性,比如更愿意考虑较短的租约等等。

在家工作带来了的入住率下降加上受经济衰退影响的公司向市场提供了更多的转租空间导致至去年12月份底市场上的房东补贴大幅上升。业内人士估计在未来几个季度房东补贴幅度将继续保持高位,甚至于还会小幅增加。


那么问题来了:写字楼租赁是否会像经济形势一样比预计的复苏快?混合模式办公(在家和办公室工作相结合)是否有长期性?该模式又会如何运转?将来由于写字楼内“社交距离“的要求而带来的对空间要求的总体影响会将如何?这些仍然是今天商业地产最大的问号。


尽管几家商业租赁巨头公司都说市场有可喜的上涨趋势,但墨尔本市中心的楼层和楼层的空间仍然是锁着的,灯光也是零零散散。房地产委员会的调查在上月底发现墨尔本空置率仍高达 30%左右。


最惨的就是房东了,因为许多交易都是典型的“花钱买吆喝”的亏本买卖。为了不空置,房东们不得不咬紧牙为租户提供各种补贴。在墨尔本CBD的平均房东补贴优惠为“近40%”。换句话说,房东要把40%的资金以各种形式退还给租户。


如果你是刚接触澳洲地产可能在想,为什么一个以透明自诩的市场会采用这样的花招呢?与住宅地产不同的是,商业地产的估价完全取决于租金表现。所以“表面租金”在商业地产估价过程中可以起到混淆概念从而保值的作用。所有商业地产的玩家都明白这个道理,其实就是一场游戏。


疫情导致了“实际租金”的不断下降。尤其是在墨尔本和悉尼,因为这两个城市的空置率较高,供应渠道和转租库存数量也最庞大。


另外一个不可否认的趋势就是主流办公形式和环境的变化。“互动空间”和“灵活办公模式”将会挑战传统的“人首固定办公室/桌”的分配。公司办公地点的互动区/会议区为必须“面对面互动”的员工提供。其余工作鼓励远程进行。当然这种模式的替换程度要根据每个行业的特性而定。



2020 调查问卷报告:预计商业地产空置率(以行业区分)

数据来源:Deloitte Centre


当然,市场上也有赢家。比如堪培拉的商业租赁市场完全无视疫情的影响。联邦政府对办公空间的需求不断增加,写字楼空置率不断下降,租金也不断上涨。

大公司的长期租赁也相对稳定。亚马逊已经在墨尔本的Ravenhall和Dandenong South落地了。分别为3万7千平米和2万4千平米的办公和仓储空间。如果万幸的你是房东的话也可以高枕无忧了。


乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来是个成功的地产经纪人,投资者,开发商和策略分析师。

有兴趣了解的朋友可以扫码联系,一同探讨与合作。(微信号costruzione)


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