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【仓库投资的奇迹故事】你赶上这趟车了吗?


在第一次互联网热潮期间,哈米德·莫加达姆(Hamid Moghadam)和许多企业家一样,被互联网有朝一日会彻底改变人们购物方式的想法所吸引。


莫加达姆当时是一名房地产投资者,他卖掉了投资组合中用作购物中心的部分,将现金投入仓库,并斥资$500万澳元入股在线杂货商先驱Webvan。


Webvan很快就破产了。但这些仓库是如今世界上最大的房地产公司之一的萌芽。莫加达姆的房地产投资信托公司普洛斯(Prologis)在19个国家控制着近10亿平方英尺的仓库,这些仓库是电子商务的关键节点,是亚马逊(Amazon)、沃尔玛(Walmart)和家得宝(home Depot)等企业的根基。


64岁的莫加达姆对普洛斯的崛起打趣道:

“实际上,自1999年以来,我们就没有什么新想法了。”


如果说仓库曾被房地产界嘲笑为“四墙一顶”,那么在过去一年里,随着新疫情引发网上购物狂潮,以及相应的处理货物的设施需求,它已成为一个热门话题。作为整体零售销售的一部分,电子商务份额从疫情爆发前的约15%跃升至疫情爆发后不久的约25%。由于用于电子商务的仓库需要比传统仓库更大的面积来处理退货和其他需要空间的工作,因此普洛斯的业务得到了更大的提振。


随着疫情笼罩在写字楼、购物中心、商务酒店和其他房地产类别上空时,投资者纷纷要求将资金投入仓库。私募股权集团黑石集团(Blackstone)收购了价值$1000亿澳元的仓库,该公司总裁乔纳森·格雷(Jonathan Gray)最近认定电子商务是该公司头等重要的主题。”

房地产研究公司Green Street的分析师文斯·提伯恩(Vince Tibone)说:“做一名工业房产业主非常非常好。工业房产业主是仓库和物流资产的行业术语。电子商务是该行业背后的巨大助力。”


莫加达姆没有预料到疫情会以这种方式发展。2008年金融危机之后,一些拥有仓库的公司杠杆率很高,陷入了困境。他说:“我们最初的反应是,这将是非常可怕的,我们实际上减缓了一些项目进展。相反,他发现他预测的未来5-10年的电子商务增长在短短几个月内就发生了。”


莫加达姆预计,随着美国和欧洲的疫情缓解,人们不再待在家里,电子商务在零售销售中的份额可能会短暂下降。但他相信,该行业的增长随后将恢复并加速。莫加达姆还认为,企业正开始扭转长达数十年的库存减少趋势。整整一代上了年纪的人都不是电子商务消费者——现在已经看到了电子商务带来的便利和神奇,而且不会再回到过去。


供应链


莫加达姆说:“所有那些为了提高效率而进行了调整和优化的供应链,当出现任何形式的意外破坏时突然之间就崩溃了。这就是为什么你会遇到各种各样的短缺。对于一家公司来说,因为没有商品可以卖给客户而导致销量下降——这远远抵消了减少库存所节省的成本。”


莫加达姆的经历是一个令人心酸的过程,所有事情都可以发生戏剧性的变化。16岁时,他的父亲去世了,他的父亲是德黑兰的一名住宅地产开发商。莫加达姆后来去麻省理工学院学习,在那里他获得了两个工程学位。后来他去了斯坦福商学院(Stanford Business School),并计划回国接管家族企业。然后就是遇到伊朗革命,莫加达姆留在美国,但很难找到工作。

他并补充道:“哦顺便说一下,当时1980年也是14%的通胀率,他们抓住了美国在伊朗的人质,这是每天在电视上都看得到的。我从来没有对任何事情感到太安全,每当事情进展得很好,我开始不耐烦开始思考什么可以出错。”


最近的一个早晨,位于新泽西州伊丽莎白的Prologis的一个杂乱而干净的仓库,向人们展示了这类设施在过去几十年中是如何演变的——从工人偶尔采购物品的静态建筑,到货物不断进出的动态建筑。这个占地6万平方米的工厂由Fedway Associates运营,该公司是一家酒类分销商,每天运送多达4.75万箱酒,每箱酒都有自己的混合和匹配瓶——许多都是在前一天订购的。货物在传送带上飞驰5英里,然后按照计算机生成的运送路线的正确顺序被堆放在卡车上。


是什么吸引Fedway来到这个地点?它位于美国最繁忙的海港之一、一个国际机场和泽西收费公路之间。然而奇怪的是,Fedway最感兴趣的还是停车场。Fedway首席财务官罗布·桑松(Robb Sansone)说:“如果你问一个工业用户,当人们看到太空时,他们的首要需求是什么?当然是停车位”。这是因为,随着企业“最后一英里”不断的送货,它们需要更多的货车——以及停放和装车的空间。

如今有如此多的资金在追求仓库,Prologis面临着来自黑石集团和其他公司的更多竞争,因为合适的土地供应日益减少,尤其是在新泽西和洛杉矶等建筑市场。好消息是,这种短缺支撑了强劲的租金。Green Street预计,明年美国仓库租金将创纪录地增长8%。但土地价格正在上涨,企业也在要求更大的设施。一些开发商已经开始把日渐衰落的购物中心改造成仓库。它们的优势在于位于人口中心,更容易接触到顾客。但事实证明,居民们不希望卡车隆隆驶过他们的城镇,零售商也不希望邻近的商店变成仓库。”


莫加达姆说:“我们可能已经看了上千个机会,而我们现在正在做的大概是3-4个。有一些潜力,但是很难做到。因此,公司正试图从那些可能缺乏规模和现代化设施,位于Bronx等地的老厂房中挤出新电梯。这些建筑曾经被注销,但现在“由于它们的地理位置,是真正伟大的仓库地点”。


Prologis也在尝试一种新的方式:它想向租户出售更多的服务,尤其是较小的租户。例如,它可能还会为他们提供互联网服务或叉车的来源,而不仅仅是租用空间。Prologis几年前推出的一项旨在培训学生从事仓库工作的公共服务项目,可能会成为一项业务。莫加达姆说:“这些工作不是永久的职业,而是每小时$25美元的工作。对仓库雇佣条件的普遍批评被夸大了。他们开始工作时还不错,而且肯定比服用阿片类等药物要好。”

Prologis未来可能会进入能源行业,利用其屋顶太阳能电池板为客户的电动货车发电。他表示:“这是一个真正的机会,可以通过引入更多你需要的邻近产品和服务来帮助客户,让他们能够使用我们的设施。”


这是莫加达姆最初的想法,但也有一些新的缺陷。

Source: https://www.afr.com/property/commercial/how-investing-in-warehouses-paid-off-for-amazon-s-landlord-20210614-p580uq


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