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【什么是你物业投资的完美组合?】


生活中的许多事情都是因人而异的,每个人对完美投资组合的理解也是这样。这完全取决于你个人的目标、你的个人和财务状况,以及你的风险承担能力。这就意味着别人的完美投资组合不一定对你也适用。例如,一些人可以购买老房子通过翻新再出售而赚了一大笔钱,而另一些人可能会通过购买新房子并长期持有来赚钱。


建立房地产投资组合的方法多达几十种,但有一种策略是最重要的:平衡。不论你个人的财务状况、年龄或经验,平衡的策略可以帮助你达到最大化利润以及最小化风险的结果。如果你想成为成功的投资者,那么平衡是你投资组合中最重要因素。

什么是物业投资组合?

房地产投资组合是由个人、信托或公司所有的投资财产的集合。个人投资者通常居住在其中的一处房产中,并将其他房产出租。


在某些情况下,他们物业赚取的租金大于他们的贷款还款额;而有些时候,租金收入则少于贷款月供。当出租收入大于投资物业的支出时,该物业被称为正扣税;当租金小于支出时,它被称为负扣税。大多数人从事房地产投资的目的是建立一种正现金收入流,无论他们是否去上班工作,这种收入都会稳定地转入银行账户,因此正扣税通常比负扣税更可取。

但是,房东之间存在激烈的竞争,特别是在当前的Covid19的疫情期间,很多投资人在现金流上压力比较大。这意味着投资人不可能获得足够的租金来保持正现金流。所以目前的立法允许投资者从他们的应税收入中扣除损失的额度,让负扣税得以实施。

什么是平衡的投资组合?

关于房地产投资,大多数投资者都有一个类似的目标:建立一个投资组合使得每个月都能收回支出成本,同时保持物业价值的持续增长。


为了实现这一目标,你需要一些提供高租金收益的房产和一些高资本回报的组合才行。因为很难找到同时满足这两种收益的房产。比如CoreLogic刚刚出炉的数据显示阿德莱德Elizabeth Downs等区域,租金回报高达7.8%的收益率。后者增值物业则可以在有潜力的地区找到长期的,对家庭有吸引力,可以提供每年10%增值的房产进行组合。

除此之外,投资人还可以通过多样化购买政策来实现平衡。在不同的州购买房产可以减少你在特定地区市场低迷时的风险,同时投资住宅和商业地产有时可以帮助你度过难关。


如何建立平衡的投资组合?

尽管条条大路通罗马,但每个投资者都需要制定更适合自己的路线才能实现正现金流、长期增值的目标。这都需要慢慢来,因为房地产是一项长期投资策略,而不是快速致富的计划。

虽然如此,物业投资步骤最终取决于四个主要因素:

  • 你的收入

  • 你的支出

  • 你的财富目标

  • 你想达到目标的时间

很多华人朋友不理解的是:“投资是现金流第一、资产第二的游戏”。因为你的现金流决定了你可以利用多少剩余资金。你得到的盈余越多,你的借款能力就越强!而一旦你有了借款能力,你就可以获得购置下一处房地产的贷款。可持续性这一点最关键。


以下的几点可供大家参考:


1. 从最终目标开始计划


首先你需要想设定一个投资目标,这样就有了基本方向。这将确保你的投资策略是明确和有结构的。每当你需要做重要的决定时,这个原始的宗旨会给你一些思考的基础。这就是为什么设定一个最终目标应该是你投资目标的定海神针。

比如说你的目标是到你退休的时候,目标是每周$3000澳元的被动收入,或者每年$15万澳元左右,或者说有一个总财富$500万澳元的目标。然后你要问自己,我需要多少房产才能实现这个目标?而你所采用的策略以及你的时间将决定你需要投资哪些价位和房产类型,以及投资第二套或第三套房产需要多少时间。这样反过来计算才会一步一步的走向成功。



2. 从关注收入入手


虽然澳大利亚房地产市场存在着各种价位的投资机会,但投资者需要有足够高的收入来支付首付和偿还贷款利息。


也就是说潜在的投资者们要么有足够的现金流来抵消低租金收益、高增值的房产的租金损失,要么一开始只投资那些高租金收益、低增值的房产,以增加他们的现金流收入。这可以通过查看每个地区的租金中位价和收益率,找出哪些地区有这种类型的房产。这样,就不会为偿还贷款而苦苦挣扎,而且以后可以利用增加的收入从银行借到更多的贷款进行再投资了。


如果家庭月度现金流非常充裕,那么我们通常会首先购买资本增长更强劲的资产。投资组合中前一两处购买类似的房产,然后当我们计划第三或第四处房产时,我们可能会为第三处选择平衡资产,为第四处选择高租金收益房产,只是为了使投资组合更加丰满,帮助偿还债务。


因为你建立投资组合的最终目的是有长期的被动收入,所以当你经完成物业积累阶段,达到债务的顶峰后,所要作的就是退休前努力还清债务,然后靠自己创造的租金收入生活。这一点在很多华人投资人中会被觉得不够“风光”。很多投资人只看一次性的大幅度获利。从长远角度出发是有短浅之处的。



3.购买对自住买家有强烈吸引力的物业


这个逻辑其实很简单:自住业主占了市场的70%,因此购买那些只吸引投资者的房产将极大地限制你的资本回报,因为对这些房产的需求将会受市场经济的过山车时高时低。本次Covid19疫情期间很多投资AirBNB的人就受到了重创。把眼光放在那些“有个性、有魅力”而且要建在“地势高、舒适、宜居”的地方,才能带来更好的资本增长。因为人们决定购买这些物业凭借的是喜好而不是理智,所以随着时间的推移,这些物业的增值确实会比纯投资者的物业表现更好。

你的投资组合里应该包括什么房产?


如前所述,这取决于你现在投资的阶段,你的个人和财务状况,以及你想实现的目标和时间。


如果你是一个新手投资者,收入一般,那么你会想购买现金流为正或中性的资产,以帮助轻松进入游戏。同样值得注意的是,首府城市远郊的老房子通常能获得更高的租金收益,因为它们的价格较低,而且通常较老的房子也有机会通过翻新来增值。这意味着你可以同时享受租金收入和增值。



你的投资组合里不应该有什么房产?


虽然这个问题的答案很大程度上取决于你的个人财务状况和目标,但一般来说,避开纯投资房产是明智的选择,因为在转售市场上买家对纯投资房产的兴趣确实较低。例如,典型的高层公寓没有什么明显的优势。


如果是一个单元房,最好只是小块土地上四到六个单元房中的一个。当然要在很好的地理位置。这类物业的持有成本较低,但是市场需求较高,受供应过剩影响也较小。




乔治George是ACBA(澳洲华人建筑开发协会)的特邀撰稿人。近20年来做为一个成功的投资者,开发商,策略分析师和地产经纪人, 他在项目收购,策划和风险管理上赢得了广大同行的好评。

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Disclaimer:此文仅作为一般性信息与大家分享。此文对读者不作为任何职业建议。特此声明。

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